豪宅卖的动吗？

谭忭

这是一个关于豪宅的昨天、今天与明天的故事。

2015年1月7日，丰台白盆窑地块以86.25亿元价格刷新北京总价地王新纪录，万科北京公司董事长毛大庆惊呼“北京房价6万元时代”自此到来。对于该地王来说，业内人士估计其房屋售价将在7万元/平方米左右。

但对于更多在江湖上声名显赫的豪宅项目来说，7万的均价显然不值一提。打头阵的万柳书院将“豪”的标准重重地拍在了同行脸上：14.5万元/平方米，按此价格估算，万柳书院全盘货值将超过130亿元，唯一能与其抗衡的是刚拿到预售证不久的融创农展馆地块。去年12月13日，农展馆地王（观澜嘉苑）以均价16.5万元/平方米拿到预售证，高出2万的售价自然显示出了孙宏斌的“霸气与任性”。

不过，2015年参与争抢蛋糕的远远不止这两家。根据第一太平戴维斯提供的统计数据显示，2015年北京售价超过10万元/平方米的高端项目新盘就超过20个，5万元/平方米的项目总计超过70个。加上老项目持续推盘，可以预见，2015年的北京豪宅市场，注定刀光剑影，更难免一地鸡毛。

“限高令”破除

根据高策机构董事长陶红兵的分析，之所以2015年豪宅项目扎堆入市，很大一部分原因来自于过去两年的楼市调控政策。自2012年以来，北京先后出让了10宗楼面价超过4万元/平方米的地块，按照两年的常规开发周期，这些本该2014年入市的豪宅项目，被2013年突然颁布的“限高令”扰乱了节奏。此次随着农展馆项目成功闯关，豪宅“堰塞湖”才终于有了泄洪的机会。

“限高令”破除以后，市场也终于闻到了“改革春风吹大地”的暖意。2014全年GDP增速7.4%，作为早年支撑中国经济腾飞的三驾马车之一的房地产行业，在调控与需求饱和中进入了消沉期，“GDP压力与城镇化进程的继续，让政府重新审视自己的房地产调控政策”。

限价令的放开和首套房认定新规等政策多少提振了中高端改善性需求市场的信心。“与刚需盘不同，北京限价令放宽后为中高端项目的入市创造了政策条件，而针对改善型客群松绑的央行‘930信贷政策又定向释放了购房需求，为中高端项目带来市场契机。”亚豪机构市场总监郭毅从需求端的角度表达了他的看法。

拼速度

根据研究机构数据统计，在2015年1月预计入市的11个项目当中，单价5万元/平米以上的豪宅项目就有3个，除了14.5万/平方米的万柳书院，盛德紫阙项目报价5.88万元/平方米，合景映月台与紫玉公馆项目报价也达7万元/平米以上。而就在融创闯关成功前的去年11月，先后有五矿万科如园、泛海国际居住区、合景映月台、中信国安府等豪宅项目渡过取证关，取证价格在6万-8.8万元/平米不等。

“抢在主力部队大举进入前快速抢占份额，这可能是万柳书院抢在市场‘茶歇期的1月开盘的原因。对于万柳书院来讲，占据着传统豪宅区的优越位置和学区房优势，倚靠中关村产业园区，综合性能很高。”原合生创展项目总经理邓历如此向《英才》记者分析。

根据公开数据，万柳书院项目中205-558平米的三居至五居产品，部分户型总价会达到7000万元级别。中赫的态度显然是“你买或不买，房子就在那里”。

“万柳书院已完成25套网签，总体来说大家对于销售去化还是很乐观的。”截至发稿前，中赫置地内部人士如此对《英才》记者表示。而对于“马尾羊头”入市是否意在抢跑，该人士的评论则比较单纯，“正好在这个时间点上完成了新房验收，而且很多准业主已经等了太久，于是就开始卖了。”

分化

成就一个真正意义的城市豪宅，就必须将城市核心地段与成熟配套完美地结合起来——这是京城开发商对于豪宅的一条定义。但2015年，显然会有很多项目将在此标准上折戟。

有分析人士以恒大与保利逐鹿的东坝板块为例进行了说明。东坝板块地处东五环外，虽然是潜在的高端住宅供应区，但目前区域配套并不成熟，预计10万元/平方米的售价将缺少足够的支撑。

而对于传统中央别墅区孙河板块的开发商来说显然也“形势不太乐观”，不管是双珑原著还是北京院子，总价都在2000万级以上。中粮瑞府地价成本达到5万元/平方米，总价区间也将不低于2000万级，相对而言，地价成本只有2.6万元/平方米的首开琅樾，将会依靠丰富的产品类型打组合拳产品突出重围。

除此之外，位于丰台板块的龙湖西宸原著预计春节后样板间开放，上半年开盘入市，业内人士认为，项目方此举也带有明显的抢占先机的考虑。

虽然开发商们使尽解数，但研究数据仍旧让人难以乐观，2014全年，北京5万/平方米以上的高端住宅累计成交2608套，同比减少698套，成交总面积近46万平方米，同比下降29%。而别墅成交更是创了有史以来年度新低。

2015年的情势更不乐观。在70多个定价5万以上的项目中，超过10万元以上的项目就有20个左右，按照一个楼盘200套保守计算，今年北京将有几万套豪宅或接近豪宅标准的改善型楼盘房源。郭毅曾做过数据统计，从北京近三年的3000万元级别以上豪宅去化数据来看，基本每年也就稳定在150套左右。而除了新项目之间的厮杀，包括太阳公元、万柳万城华府和冠城园等二手豪宅的加入，也让市场更加凄风苦雨。

除了需求萎缩，有分析人士还分析，虽然自去年9月末开始陆续颁布了刺激楼市的新政，但随着时间蔓延，在没有新政刺激的前提下，旧政的救市效力必将逐渐减弱。

尽管融创农展馆项目负责人也意识到“光靠本土的财富人群是很难消化北京这么多豪宅的，必须面向世界范围，在中国的首都置业将是灌输给全球财富人群的一种观念”，但邓历认为，多数高端盘仍然会以降价的方式来实现“高周转”。

毕竟在楼市寒冬尚未过去的当下，财务压力仍旧可能成为压垮骆驼的最后一根稻草。