房地产企业税收筹划问题探究

熊雷鸣

摘要：房地产企业税收筹划作为房地产企业精细化管理的一部分，随着房地产行业竞争的日益加剧，其重要性越来越受到房地产企业财务管理者的重视。本文首先探讨的税收筹划的内涵和意义，其次结合自身经验阐述了房地产企业进行税收筹划的技巧和方法，再次指出了税收筹划过程中可能遇到的各种风险，最后就如何提高房地产企业税收筹划水平提出了一些建议。

关键词：房地产企业 税收筹划 税收风险

近年来，国家出台一系列的宏观政策对房地产行业进行调控，房地产行业竞争日益激烈，房地产企业的利润空间越来越小，其管理势必朝向精细化方向发展，而税收筹划工作是企业精细化管理的一个重要方面。房地产企业业务复杂，税负较重，涉及的税种也较多，对房地产企业税收筹划问题研究有较大意义。税收筹划不只是一种降低企业税负的方式，更是降低企业成本的一种理财方式，减少税负只是其阶段性的目标，其最终目标在于降低企业的涉税风险，促使企业价值最大化。

一、房地产企业税收筹划的意义

房地产企业实施纳税筹划，对企业自身发展以及国家的发展都有非常积极的意义。

对企业而言，税收筹划的意义主要体现在：第一，有利于企业价值最大化。房地产企业的流程较多，涉及多个税种，因此税负较重。对房地产企业税收筹划可以降低税收成本，这不仅可以直接减轻资金的需要量、降低资本成本，还有利于增大利润空间，促进企业持续长久地发展，有利于企业价值最大化。第二，提高企业财务核算水平。税收筹划的工作要求规范会计核算，这是财务人员展现自身素质的外在动力之一。税收申报、税收筹划以及税务检查都离不开财务部门的配合，这有利于其提高自身素质，逐步规范完善财会制度的同时有利于提高企业的财务核算水平。

对国家而言，税收筹划的意义体现在：第一，增加财政收入。税收筹划的直接效益在于使企业合法纳税，防止偷逃税，有利于保证税源，增加国家财政收入。第二，优化产业结构和资源合理配置。国家制定各项税收优惠在于通过税收政策引导产业的发展，并使资源得到充分合理的配置。尽管企业进行税收规划主观上是为了减轻自身税负，但在客观上却促进了产业结构优化和生产力合理布局。

二、房地产企业纳税筹划思路

房地产企业税收中，营业税、土地增值税、房产税和企业所得税所占的比重较大，因此，本文主要针对这几大税种税收筹划的方法做出说明。

（一）营业税税收筹划

首先，遵循税法对营业收入确认的要求，防止在收入计量上出现与税法不一致的行为。在容易出现问题的内容上，不能有漏缴；对于价格方面，对让价过大的，应有充分的理由，否则，如果在营业收入上和税法出现分歧，最终可能会遭受税务处罚的后果，带来更大的税负。

其次，减少流转环节。对于房屋转让而言，以转让收入作为计税依据计征营业税及附加税，因此，房屋在企业之间，或企业与个人之间转让的环节越多，交纳营业税及附加税的次数就越多，交纳的税金总额也就越多。因此，企业要按照其用途周密规划，尽量减少流转环节进而降低税负。

最后，收入分割法。不同类型的收入如果汇总在一起可能会导致税负的增加。一方面，如果销售精装修的房子，且只签订一份总合同，则要按照总额缴纳营业税和土增税。但是如果签订一份销售房产合同以及一份装修合同，则销售房子部分的营业税按照5%的税率，装修部分签订的收入可以按照3%的税率交营业税。但是从土增税角度而言，不分离的情况下装修收入计入收入交土增税，但装修成本可以用于开发成本扣除，并能享受20%的加计扣除。是否分离对于土增税的影响可能不确定，因此需要测算总的税负情况做出有利于自身的选择。另一方面，对于企业代收物业费的情况，涉及纳税主体的问题。若能够设立一个新的物业公司，则房地产公司只需对代收手续费缴纳营业税，否则，要对代收款和所收手续费同时缴纳营业税。

（二）土地增值税税收筹划

首先，利用低利润住宅免征土地增值税政策。建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。但是如果未将普通住宅和其他类型住宅相分离则不享受免税。因此，要把不同类型的房地产相分离。

其次，选择利息费用的扣除比例。房地产企业利息的支出如果能够按照转让的房地产项目进行计算与分摊并提供金融机构证明，准予据实扣除，那么其他开发的费用就按照土地成本和开发的成本这两项总和的5%以内进行计算扣除，否则按土地的成本和开发成本这两项总和的10%以内的计算进行扣除。因此，要测算确定按何种扣除比例扣除的开发费用较多，进而选择是否提供相关的资料。企业可以根据自身情况测算出一个节税点，并根据节税点选择合适的比例。

再者，选择建房方式。合作建房，建成后若双方的房产都自用，不对外转让，无需缴纳土增税。而代建房的情况下也因为并未发生房产的转让不需要缴纳土地增值税。因此，在其他方面可行的情况下，房产业可以在建设之初便设计合理的建房方式，减少税负。

（三）房产税税收筹划

房产税有从价计税和从租计税两种征收方式。在不同的情况下，测算两种方式下税负的差异，在允许的情况下可以在经营上做出相应的调整。例如，如果地产公司拥有较好地段的较旧的房屋，房屋余值较小，但是租金较高，要交的房产税较多。在这种情况下可以变房屋出租为对外投资，这样既可以从价计税征收较低的房产税，也可因以不动产对外投资免征营业税。

（四）企业所得税税收筹划

企业所得税是对企业生产经营所得和其他所得征收的一个税种，对企业净利润的影响十分巨大。可以通过以下方面对企业所得税进行筹划。

首先，分期确认收入延迟缴纳企业所得税。国税发[2003]83号《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》规定：“对于采取分期付款方式销售开发产品的，应按房地产销售合同或销售协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，按实际付款日确认收入的实现。”因此房地产企业可以利用这一政策尽可能以分期方式确认收入延迟申报缴纳企业所得税。这样有利于获得时间价值，增加周转的营运资金，也能减少资本成本。

其次，企业可以选择有利于自身的会计政策。固定资产有不同的折旧方法，存货也有不同的计价方式，这些都可以影响应纳税所得额。因此，企业可以选择有利于自身的固定资产折旧方法和存货计价方式，减少应纳税所得额。

最后，利用税法规定扣除的成本费用。税法规定，房地产企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。因此，企业要参照税法成本费用扣除的标准，对企业费用有选择地进行控制，尽可能减少所得税前不可扣除费用的发生。

三、税收筹划中面临的风险

税收筹划中面临的风险指的是：一些因素的存在可能会妨碍税收筹划方案的实施效果。税收筹划中面临的风险主要包括法律风险、政策风险、财务风险和行业风险等。具体而言，法律风险指的是：如果税收筹划方案不合法，不仅不能降低税负，还可能会使得企业遭受更重的税负甚至陷入税收丑闻。在税收筹划的过程中，熟悉法律的相关规定，保证方案的合法性，是挑战也是前提。政策变化的风险可能会使得一个税收筹划方案前功尽弃。我国市场经济体制尚不完善，政策变化较大。一个新政策的推出可能会使得税收筹划方案不再适用或者无法发挥作用。把握政策的导向，关注政策的变化是税收筹划工作中的一个必然要求。财务风险指的是：税收筹划可能降低了税负，但是却导致借款融资增加，甚至使其面临严重的偿债风险等。行业风险指的是：房地产行业较为复杂，税收筹划工作难度较大，容易导致税收筹划风险的产生。

四、提高税收筹划水平的对策

第一，事先规划。凡事预则立，不预则废。税收筹划的工作若事后开展，被动性很大，且很可能触犯法律底线。因此，在投资、理财、经营活动之前便应做出规划，例如在签订各项合同的时候就应该考虑到不同的方式对税收的影响。所以在拿地、签订合同等各项工作时，需要有财务人员的参与以考虑不同的决策方案在税收上的差异，并做出适当的筹划。

第二，合法性。合法性是税收筹划工作的前提，这也是促进企业合法纳税的一种方式，防止企业偷税逃税。要保证企业税收筹划工作的合法性，要有一群高素质的财务人员，提高会计核算水平，只有完善的财务制度才能保证财务工作的规范性，并提供税务稽查工作所需的各项资料。财务人员必须熟悉法律、政策和各项制度的最新要求，保证税收筹划工作的合法合规。

第三，低风险，遵循成本收益原则。税收筹划工作要考虑到财务工作的收益最大化，因此一定要规避为了降低税务而冒高风险的激进行为。在税收筹划工作中务必考虑到方案的变化给公司其他方面带来的影响，即成本和代价。税收筹划的成本包括显性成本和隐性成本。其中隐性成本指企业由于采用拟定的税收筹划而放弃的潜在利益，实质上是一种机会成本，这种容易被忽略的成本在进行税收筹划方案时也必须考虑。企业选择税收方案时必须权衡收益和风险，做出有利的选择。

第四，整体价值最大化。税收筹划工作可能会影响其他经营活动、投资活动或者筹资活动。所以，税收筹划工作可能牵一发而动全身，不能只考察了个别税种税负的减少或者总体税负的减少，还必须同时考虑到对经营活动、投资活动和筹资活动的长短期影响，保证企业的整体价值最大化，同时，在制定税收筹划方案的时候，要考虑到此筹划方案对合作方单位的税收及经营上的影响，防止因为降低税负的税收筹划而破坏合作关系。因此，税收筹划工作要保证整体价值最大化以及企业的可持续发展。

（作者单位：长江证券股份有限公司）