基于DEA方法的云南省房地产业投入产出效率分析

王茜

摘 要：根据数据包络分析，构建DEA分析模型，并以云南省16个地级市房地产业数据为研究样本，对2012年云南省房地产投入产出效率进行实证研究。研究结果显示，云南省房地产业整体投入产出水平较弱，有个别地区达到DEA有效水平，很大一部分地区没有达到理想的投资水平。最后，根据实际情况对云南省房地产业投资提出一些建议。

关键词：DEA；房地产业；投资绩效

中图分类号：F127 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2015）02-0059-03

引言

房地产业投入产出效率的高低关系到国家以及地区的经济发展，也是衡量该地区房地产市场是否成熟的重要标志。随着我国出台一系列的房地产调控政策，房地产业能否高效率运行于社会生活中，是我们大家共同关心及探讨的话题。

国内外研究学者已经对房地产业投资绩效进行深入研究，但大多数学者更偏重于房地产企业绩效评价，从整个房地产业投入产出效率角度出发的研究较少，且研究方法大多数采用聚类分析模型、层次分析法、模糊层次分析法、Topsis法、实物期权法、灰色层次分析法、灰色实物期权和贝叶斯模型等方法。陶书金[1]等利用Topsis法，通过熵权系数法建立指标体系权重模型，实现对房地产投资绩效的分析。但这个过程中存在定性指标的量化以及概率统计分析等主客观问题，影响实际分析效果。赵腾[2]等利用实物期权法，对房地产投资中的不确定性、项目管理的灵活性和战略性问题，进行分析并通过金融领域的期权定价模型将期权的价值量化。在实际操作中，金融期权和房地产投资决策中的期权是有区别的。赵长龙[3]等建立贝叶斯理论的房地产投入产出效率模型。该模型通过市场调查得来的新信息和历史资料数据，修正先验概率。该模型计算相对复杂，后验概率具有主观性，而这个概率在计算过程中却是很重要的数据。总的来说，上述方法主观性较强，无法从动态的投入产出效率入手，从最资源优化的角度进行评价，缺乏一定科学性。

DEA方法是在单输入、单输出基础之上兴起的，主要研究多输入、多输出评价系统有效性问题。DEA方法相对于其他方法更具优越性。同传统的评价方法相比，DEA应用范围更广，如学校、医院、汽车、钢铁、房地产等行业的投入产出绩效问题，都可以用DEA方法来研究。

DEA方法能同时评价多个决策单元的投入产出效率之间的相对关系，即相对有效性。DEA在测算房地产业投入产出效率方面是可行的，并具有很大的优势。DEA方法具有多输入、多输出系统结构复杂性，而房地产业投资系统指标总体看来是一个多目标决策的过程；DEA投资效率评价需要从不同侧面，用多个指标对其进行测评，这些指标在选择的过程中量纲大多不具有统一性，而DEA方法无须考虑量纲统一量化问题。

通过学者的相关研究，本文采用DEA方法对云南省房地产业投资绩效进行评价，为云南省房地产业投资决策提供相关改进信息，以解决投资结构不合理的问题。

一、 DEA模型的建立

（一）DEA理论基础

DEA（Data Envelopment Analysis），即数据包络分析，是评价同类部门或单位间的相对有效性的决策方法。该方法是1978年由美国著名运筹学家查恩斯（A.Charnes）、库伯（W.Cooper）和E.Rhodes等基于“相对效率评价”概念发展起来的一种系统分析方法[4]。本文采用C2R模型。

（二）用DEA方法进行云南省房地产投资效率评价

DEA方法主要研究同类型输入输出指标间相对效率关系。DEA方法的房地产投入产出效率评价的目的是直接反映全省房地产业的健康状况。在本文的研究中，决策单元包含了云南省16个地级市区。本文选取指标遵循代表性和可得性，选取8个指标作为测算云南省房地产业投资绩效的输入和输出指标。

输入指标：房屋建筑企业总产值、建筑企业数、房屋建筑施工面积、房地产开发企业投资额以及建筑企业资本金。

输出指标：房屋竣工面积、地方生产总值以及地方公共财政预算收入。

在输入指标中，房屋建筑企业总产值能比较好地反映云南省房地产业发展水平，施工面积和投资额亦能较好地反映房地产的投入现状；在输出指标中，房地产业对地区经济发展的贡献反映于地区生产总值中，房地产业发展成果亦能很好地反映在地方财政预算收入中。

二、案例分析

（一）数据来源及整理

原始数据来源于《云南统计年鉴2013》。整理后，选取云南省16个地级市2012年数据作为房地产业投入产出的研究样本数据，如表1和表2所示。

对16个城市的变量描述性统计发现，2012年16个地级市平均房地产企业投资约92亿元；昆明市房地产投资额位居前列，达到1 259.31亿元，西双版纳、迪庆、怒江、德宏和文山等城市的房地产投资额居于后几位。

（二）构建DEA模型

（三）综合投资效率评价研究

按照同样的计算模式可以得到其他15个决策项目的评价模型，应用Matlab软件进行计算可以得到DEA有效性评价结果，如表3所示。

从表3可以看出，在云南省16个地级市中，DEA有效（θ*=1，并且s*+=0，s*-=0）的有6个地区分别是昆明、玉溪、丽江、临沧、文山和西双版纳；其他10个地区分别是曲靖、保山、昭通、普洱、楚雄、红河、大理、德宏、怒江和迪庆，其DEA都是非有效的，即DEA弱有效（θ*=1）。说明云南省房地产业，除少数经济结构较均衡的地区外，整体投资效率是不均衡的，在整个行业内存在投资效率不高的现象。

三、研究结论与启示

本文运用数据包络分析（DEA）法构建了一个适度的房地产投入产出效率指标体系，通过对云南省16个地级市进行实证分析，较好地反映了云南省房地产业整体投资效率不高、投资过剩和产出不足的问题。通过研究发现，云南省除昆明、玉溪、丽江、临沧、文山和西双版纳六个地区投入产出效率均衡外，其他地区投资效率不高。近年来，DEA有效的地区经济和优越的地理位置、丰富的旅游资源，充分发挥自身优势，资源配置效率高，战略发展突出，使其收益指标均达到最佳水平。DEA弱有效的地区，主要表现为输入过剩和输出冗余。输入过剩表示没有充分利用资源，对市场考虑不周，导致投入过度，市场处于无效率状态；输出冗余表现系统产出冗余，产出过多时市场消化吃力。即可使系统中减少投入，扩大产出；地方政府要鼓励投资，消化过大的投入和冗余的产出。

云南省必须注重房地产业效率不高的现状，及时体察市场经济形势变化，停止盲目无休止的投资，避免社会资源浪费，进一步提升房地产业投资效率，促进云南省房地产业健康发展。

通过从整体上分析云南省各地区的房地产业发展，认为在后续的发展中，应重点考虑云南省非DEA 有效的区域，均衡产业结构；重点考虑房地产业的每一项投入带来的经济效益，以及此项投入是否过量等问题，并努力提高各项投入的利用率，从而进一步提高云南省房地产业的各项产出，使云南省经济结构更加合理，房地产业投入产出效率更加均衡。

参考文献：

[1] 陶书金.基于组合赋权——TOPSIS 法的房地产投资决策模型的应用研究重庆[D].重庆：重庆大学，2013.

[2] 赵腾.基于实物期权理论的房地产投资决策模型研究及应用[D].重庆：重庆交通大学，2013.

[3] 赵长龙.基于贝叶斯理论的房地产投资决策研究[D].长春：长春工业大学，2012.

[4] Charnes A.Cooper W W，Phodes E.Measuring the efficienc y of DMU[J].European Journal of Operational Research，1978，（2）：429-444.

[5] 刘明芳，王卓甫.基于DEA 模型的工程项目投标决策问题研究[J].项目管理技术，2013，（1）：63-66.

[责任编辑 李 可]