基于工作导向的房地产市场调研课程实训设计

文/康媛媛 高 倩

基于工作导向的房地产市场调研课程实训设计

文/康媛媛 高 倩

基于工作导向的房地产市场营销是以岗位需求为出发点，通过实际地块项目的营销策划调研，学生通过实际项目调研，从市场调研计划制定、问卷制作、数据搜集整理分析到最后的报告提交和汇报，使学生完全从实践中完成课程学习，从而达到提升的房地产市场调研课程的教学效果，突出高职教育的实践特色。

房地产市场调研;工作过程导向;课程实训

基于工作过程的最小单元就是学习任务。在现代职业教育中，“学习任务”即“学习与工作任务”的简称，是用于学习的工作任务，它是学习领域课程(典型工作任务)的基础。结合各个高职院校的《房地产经营与估价专业》培养方案中的人才定位，笔者概括总结出各个培养方案的目的为，培养出能独立进行房地产市场调查与市场预测，具有良好的公关策划能力与商务谈判技巧，熟悉房地产政策和法律法规的从事房地产策划、房地产营销、房地产中介及其他产品营销的高素质技能型专门人才。

随着房地产企业市场竞争的加剧，结合培养方案市场调研能力是本专业学生的必备能力。也因此市场调研这门课程在培养方案体系里承担着呈上启下的关键性作用。它不是简单的实训课，而是培养学生就业能力的技能实训课程。因此在教学设计环节在尊重教学规律的基础上紧扣市场需求。

通过调查发现，企业在进行目标项目地块拍卖前，就要对所选地块进行评估，评估数据来自于市场调研数据，在对数据整体分析的基础上，完成地块可行性分析报告。这些都离不开市场调研人才，那怎样的教学设计才能满足企业的需求呢?笔者认为，课程教学融入企业工作活动过程，企业活动过程指导课程教学设计才能最大程度的满足企业需求。基于这样的设计理念，在《房地产市场调研》这门课程典型任务有市场调研计划的制定，问卷的制作，实际调研、数据整理与分析和调研报告撰写等五个任务。整个项目要求学生以组为单位完成所在区域市场的实际地块调研。调查内容包括地块的地貌、区域市场房价、小区物业满意度、小区入住率、配套设施满意度、项目竞争对手、楼盘信息及消费者购买心理等各个子项目的调研。

按照一个调研一个主题的原则，每个小组选定一个调研主题，以班级为单位完成一个完成项目的子调研内容。班级作为校园“实体企业”进行残酷的市场竞争，由课程教学团队教师含企业专家完成对最终调研报告的评价，并评选出具有可执行性的小组。

首先是房地产市场调研计划的制定，在明确主题的基础上，通过融入“5WIH”六要素来完成对事件的统筹安排能力。第一个“W”是Why，也就是为什么要做这件事?清楚目的后才能做到有的放矢，提高我们的实训效果。第二个“W"是What——调研那些具体的内容呢?第三个“W"Where——在什么地方进行调研活动;第四个“W"When——调研活动中各项事务的执行时间段或者结束的时间点;第五个“W"Who——人物分工是怎样，哪些人完成哪些事情，调研对象都选取的是符合哪些特征的人;第六个“W" How——怎样执行?通过哪些调研方法，借助怎样的手段，最终完成整个调研项目。

其次，各个小组按照“实体企业”调整后的调研主题修改完成最终的调研计划，并讨论制作相应主题下的调查问卷。从问卷的逻辑性，卷首语的设计以及调研对象甄别等反复多次推敲，在课程教学团队教师的指导下完成针对性调查问卷，规避问卷制作中常犯的十种错误，如一题多问，答案界定模糊，歧义性问句，多重否定句，假设性问题，诱导性问题，数组重叠，敏感问题的忽略印证，逻辑排序混乱，调研导语无针对性等。在逐一进行点评后，由小组成员共同完成修改，并提交调研问卷。在首次修改后调查问卷，每个小组制作不少于20份的问卷进行试调，并从试调过程中发现问题并对问卷进行再次的修改，结合教学团队教师总体建议完成正式版调研问卷。各小组严格按照自己的调查计划进行实际调查环节，小组组长负责组织小组成员实际调查，教师团队进行抽查式考核，确保调研数据来源的真实性，把好实际调查中的首道关，这也是为了更好的锻炼学生的社会实践能力，以便今后更快的适应市场需求。

再次，数据整理和分析能力是市场调查的核心能力，房地产市场调查也不例外。对各小组搜集回来的调查问卷第一步先进行废卷甄别。第一类废卷是填写不完整的调查问卷;第二类废卷通过顾客甄别部分，在调研公司或者房地产行业从事工作的工作人员不作为目标调研对象者，剔除这一类废卷;第三类废卷就是在问卷填写过程中所有答案均为其他并未填写内容的，也视为无效问卷;第四类废卷是最难，也是最需要剔除的废卷，那就是前后相互应证的两个问题出现矛盾。比如购房首选为别墅，但是家庭月平均收入不足一万元者。前后逻辑矛盾与现实市场极为不符，这说明该被访者未真实表达自己的意思，只是应付性完成问卷。这一类也是必须要剔除的。在剔除完四类无效或者废卷后，调研样本过少，无法真实反应市场实际的情况的，要进行补调，直到样本能够客观反应总体实际为止。至此，数据采集和整理就告一段落。接下来就是数据的分析，在这个阶段我们一般借助两种工具，一种是专业的统计分析软件“SPAA”(统计产品与服务解决方案)软件和微软平台的“EXCEL”软件，在《统计学》系统的班级，我们要求学生通过“SPAA”软件完成对调查问卷的分析，让学生在做的过程中完成对统计软件的操作和学习，对还未进行《统计学》系统学习的班级，我们要求学生用“EXCEL”表格进行数据分析。并指导学生不同图形所适用的条件，比如饼状图是整体为“1”时，占比分析最常用的的图形;折线图是趋势分析是最常用的图形;其他的建议采用柱状图。到此为止市场调研活动进入到攻坚阶段。撰写市场调研报告。

最后，市场调研报告是我们整个《房地产市场营销》课程的收官之作，课程教学效果的最终体现，能力培养最后承载物。在对调研的格式进行要求后，更核心是调研报告内容的编撰。“实体企业”分部门提交房地产市场调研报告，并制作ppt对小组(部门)的调研的成果进行汇报。电子档的调研报告第一稿提交后，由教学团队教师分组指导，提出修改意见，因为之前各个环节的控制，报告的修改更多集中在文字的表述，数据的描述以及排版等问题上，为了让学生的报告具有市场价值，教师们会指导学生团队进行多次修改，有的甚至多达10多次。最终提交该课程的成果——市场调研报告。教师团队和企业专家对学生的汇报进行现场点评，并评出名次。让学生在学的过程中形成“你追我赶”的良性循环。

这样的教学设计完成后，学生的团队意识、合作精神、文字撰写、数据搜集、数据分析等各个方面的能力均得到了提升，职业素养也在实训过程逐步建立。此时的他们，完全有能力完成小型的市场调研项目。因为他们清楚整个市场调研的流程及其注意事项，并能准确把握住市调的核心。这样培养出来的学生，企业非常的欢迎。因为他们真正实现了工作与学习的融合。

(作者单位:重庆建筑工程职业学院)

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［7］卓坚红.从虚拟到实战的高职房地产营销实践教学探索［J］.中国成人教育，2008，(11).

［8］肖景文，周中元.工作过程导向的房地产营销课程方案开发与教学实践［J］.中国校外教育，2008，(11) .

康媛媛(1979－)女，陕西扶风人，重庆建筑工程职业技术学院建筑经济系讲师、经济师，管理学学士，研究方向:高职教育、营销管理、建筑经济、区域经济等。

高倩(1983－)女，陕西人，重庆建筑工程职业技术学院建筑经济系，经济工程硕士，研究方向:管理科学与工程、经济工程等。