区域城镇化差异对房地产价格影响的实证分析

罗良文，潘雅茹

（中南财经政法大学 经济学院，武汉 430073）

0 引言

所谓城镇化，是指人口向城镇聚集、城镇规模扩大以及由此引起一系列经济社会变化的过程，其实质是经济结构、社会结构和空间结构的变迁。我国早在“十一五”规划纲要中就已明确“要把城市群作为推进城镇化的主体形态”，2013年党的十八大又提出“新型城镇化”概念，将加快城镇化建设作为我国经济发展的重要工作。

对于城镇化与房地产价格关系的既有研究，在一定程度上证明了城镇化对房价存在影响，为文本的选题和研究提供了基础。但之前的城镇化研究通常只涉及人口城镇化或土地城镇化等单一变量，没有使用复合指标评价城镇化水平，无法全面的分析城镇化水平可能对房价产生的影响。因此，本文从人口城镇化、产业城镇化和土地城镇化三个方面入手，采用复合指标法综合评价城镇化水平，分析城镇化区域差异及其对我国房地产价格的影响，更加全面、科学的揭示城镇化水平对房价的影响作用，从而在新型城镇化推进的过程中，更好的处理城镇化建设与房地产价格变动之间的关系。

1 城镇化发展水平测度及理论分析

1.1 城镇化区域分类

根据国家统计局划分经济带的分类标准及数据的可得性，将全国划分为三大区域：东部地区包括北京、天津、河北、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、广西、海南；中部地区包括山西、内蒙古、吉林、黑龙江、安徽、江西、河南、湖北、湖南；西部地区包括四川、重庆、贵州、云南、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆。其中，西藏因房地产价格的相关数据缺失，所以剔除。

1.2 主要变量描述性统计

从表1可以看出，2004～2012年我国房地产价格和城镇化发展水平呈稳定增长趋势，且三种城镇化形式的发展和房地产价格的变动趋势一致。其中，土地城镇化水平增速明显快于产业城镇化和人口城镇化水平。人口城镇化发展速度又低于产业城镇化和土地城镇化，原因可能是进入城镇的大量农村人口由于户籍限制并没有成为真正的城市人。

通过数据分析可以看出，我国城镇化发展水平存在显著的区域差异，东、中、西部的人口城镇化水平、产业城镇化水平和土地城镇化水平呈现出不同的特征：

（1）东部地区的人口城镇化水平从2005年起快速增长，截止2012年东部地区人口城镇化水平远高于西部地区，中部地区人口城镇化水平介于两者之间（见图1）。推测原因可能是伴随着东部地区经济飞速发展，东部地区成为净迁入区域，大量农村劳动力迁入。

图1 2004～2012年区域人口城镇化

（2）东部和中部地区产业城镇化水平一直呈稳定增长趋势，西部地区近几年产业城镇化水平发展速度缓慢（见图2）。原因应该是东部地区经济率先发展起来，二、三产业发展较快；中部地区产业发展则以工业为主导，服务型产业发展较慢；西部地区产业发展仍然呈现与农业发展相关的产业为主导。因此，东部产业城镇化水平在三个地区中处于领先地位。

表1 房地产价格和城镇化发展状况(单位：元/平方米；%)

（3）三个地区土地城镇化发展速度均高于人口和产业城镇化，东部和中部地区土地城镇化发展水平逐渐接近，高于西部地区。原因可能是伴随国家对中部地区的政策扶持，中部快速崛起，城市面积不断扩大，导致中部地区土地城镇化水平加速提升。

图2 2004～2012年区域产业城镇化

图3 2004～2012年区域土地城镇化情况

2 城镇化水平对房地产价格影响的实证分析

2.1 理论分析及模型设定

城镇化的复合评价体系包括人口城镇化、产业城镇化和土地城镇化三个变量。人口城镇化水平越高，代表城镇人口的数量越大，意味着人们对城镇住房的需求量越大，有助于推高房地产价格。产业城镇化水平越高，表明第一产业劳动力转移到第二、第三产业数量越多，有助于提高原第一产业劳动力收入水平，增加对城镇房屋的购买力。土地城镇化水平越高，则代表农村土地转为城镇土地的面积越大，表明城镇中可以提供的建成面积越大，一定程度上增加了房地产市场的供给。对整个房地产市场而言，城镇化的不断发展，从需求和供给两个方面影响着房地产价格。因此，以城镇化三个评价指标为主要解释变量，房地产市场化因素为控制变量，构建面板数据回归模型：

其中，被解释变量hp为各省份商品房平均销售价格。解释变量urp为各省份人口城镇化率，即各省份城镇人口占总人口的比重；uri为产业城镇化率，采用第二、第三产业增加值占GDP的比重表示；url为土地城镇化水平，采用城市建成区面积占城市总面积的比重表示。控制变量X表示影响房地产价格的市场化因素，包括房地产利润pr和国内房地产投资额dc。α、β、γ、ρ表示待估参数，ε表示误差项。

2.2 数据来源

文中利用的数据均来自2004～2012年《中国统计年鉴》和《房地产统计年鉴》，以全国和30个省（市、自治区）的270个面板数据为研究样本。为了消除物价波动对价格的影响，用2003年的固定资产投资指数，对房地产价格、房地产国内投资额和房地产业利润进行指数平减。考虑到面板数据可能存在的异方差现象，把所有的变量都取自然对数消除异质性。

2.3 模型估计结果和分析

本文运用面板数据模型，实证分析人口城镇化、产业城镇化和土地城镇化水平对房地产价格的影响。而面板数据模型通常有三种形式：混合效应模型（NE）、固定效应模型（FE）和随机效应模型（RE）。为了选择最合适的面板模型进行检验，需要利用F检验和Huasman检验来确定面板模型的类别，用F检验进行混合模型和固定效应模型的比较，用Huasman检验判断是选择固定效应模型还是随机效应模型。

根据F检验和Huasman检验在5%的显著水平，全国、东部和西部的数据应选择固定效应模型，中部地区的数据则应采用随机效应模型（见表2）。

表2 面板模型的F检验和Huasman检验

通过对全国和东中西地区样本数据进行回归分析，得到如下结果（见表3）：

（1）在控制了国内房地产投资额和房地产利润等市场化因素后，全国范围内人口城镇化和土地城镇化水平对全国房地产价格的变动具有正向促进作用。土地城镇化水平对全国房价变动的影响尤为明显，土地城镇化水平每提高1个百分点，房地产价格就上涨0.37个百分点，而产业城镇化水平对全国房地产价格影响不显著。

（2）一方面作为控制变量的房地产利润对房价的影响在全国各区域都显著，且为正，说明房地产开发商追求超额利润是推动房价的一个普遍的、直接的原因，这与市场供求理论观点也是一致的；另一方面作为控制变量的房地产国内投资额，对东部和西部地区房价影响显著为正，但对中部房地产价格影响不显著。这说明2003年推行房地产市场化改革以来，东西部地区土地资源相比中部更能吸引投资，在一定程度上推动房价。

（3）城镇化水平对房地产价格的影响在不同区域存在差异。东部地区产业城镇化和土地城镇化水平对房地产价格的影响显著为正，且土地城镇化的影响作用最为凸显，人口城镇化水平对房价影响不显著；中部地区的人口城镇化、产业城镇化和土地城镇化三种城镇化形式对房价）变动的影响作用均显著为正，且产业城镇化的影响作用大于人口和土地城镇化；西部地区人口城镇化水平和产业城镇化水平对房价变动产生正向促进作用，而土地城镇化水平对房价的变动影响不显著。

表3 全国和东中西地区固定效应、随机效应回归结果

为了更加准确、清晰的得出城镇化三个评价指标对房地产价格变动的影响，将文中影响房地产价格的市场化因素剔除，采用固定效应模型分析城镇化水平对区域房地产价格变动的影响（见表4）。

表4 剔除市场化因素后的固定效应模型估计结果

由表4可以看出，剔除了房地产价格市场化因素之后，模型估计结果更加稳健。在全国范围内，人口城镇化、产业城镇化和土地城镇化对房地产价格的影响都显著为正，产业城镇化水平对房地产价格变动的影响尤为显著。东部地区，产业城镇化和土地城镇化水平对房价变动呈正向作用，而人口城镇化水平对房价影响不显著。中部地区，三种城镇化水平均在1%的置信水平下对房地产价格呈显著正向影响，且对房价的影响作用呈现出产业城镇化＞土地城镇化＞人口城镇化的特点。在西部地区，人口城镇化水平对房地产价格的影响呈正向显著，但是产业城镇化和土地城镇化水平对房地产价格影响不显著。

3 结论与政策建议

3.1 结论

本文通过添加和剔除涉及房价市场化程度的变量构建不同的计量模型，比较分析模型结果后，得到以下结论：

（1）从整个实证结果可以看出，2004～2012年全国范围内人口城镇化、产业城镇化和土地城镇化均对房价变动呈现出显著的正向作用，说明城镇化水平是影响房价变动的重要因素，城镇化进程的快速发展会促进房价的提高。

（2）人口、产业和土地城镇化在东、中和西部区域发展水平和波动程度存在较大差异。人口城镇化水平最高的是东部，其人口城镇化从2005年开始迅速发展，并一直高于中西部区域。产业城镇化水平则呈现另一种趋势，东部产业城镇化水平虽处于领先的状态，但是中部与东部产业城镇化水平差异逐渐缩小，意味着中部地区产业城镇化的发展速度加快。土地城镇化水平在全国各区域的发展速度均超过人口和产业城镇化，东部和中部土地城镇化发展水平逐渐接近，西部地区城镇化也以平稳的增长态势不断发展。

（3）城镇化发展水平对房价的影响存在地域差异。东部地区，产业城镇化和土地城镇化发展水平对房价提高有显著影响，而人口城镇化水平对房价变动影响不显著，原因可能为东部虽有大量外地劳动力迁入，但进入东部的人口由于户籍等原因的限制，并没成为真正的城市人，从经济能力和身份原因都难以形成对住房的真正需求，因此对房价的影响不明显。中部地区，人口、产业和土地城镇化水平对房价变动均呈现出显著正向作用，即城镇化水平提高，房价就会随之提高。说明中部地区的城镇化进程中各个方面的发展比较均衡，协调。西部地区，城镇化三种形式中仅有人口城镇化水平对房价变动产生正向影响，产业城镇化和土地城镇化对房价变动影响不大。由此可见，相对于东中部地区，西部城镇化水平还处于较为低级的阶段，没有产业城镇化和土地城镇化的配合，仅有的人口城镇化不会给经济带来过多的影响，继而也不会对房价产生显著作用。

3.2 政策建议

（1）在正确认识城镇化与房价之间关系的同时，注重城镇化进程中的人口城镇化、产业城镇化和土地城镇化的协调发展和有序推进，要确保潜在的城市人群能进城安得下身，买得起房，形成产业城镇化促进土地城镇化，人口城镇化促进产业城镇化的良性互动发展。

（2）在不断推进新型城镇化的过程中，各区域应根据人口、产业和土地城镇化对当地房价的影响程度，结合本地区实际情况，有针对性的提出合理的战略措施，保证城镇化建设又快又好的同时，不会引起房价的大幅波动。东部地区应注意协调产业城镇化和土地城镇化发展的过程中对房价的推动作用。中部地区产业城镇化对房价的影响最为显著，因此在大力推进产业城镇化的同时，应控制由于产业城镇化水平提高带来的房价突增。西部地区，人口城镇化水平对房价变动有正向推动作用，因而在加快当地产业和土地城镇化的同时，控制人口城镇化水平对房价的推动。

（3）缩小区域城镇化发展差异。根据统计显示，东部地区城镇化发展水平明显高于西部地区，中部地区则均介于两者之间，城镇化水平呈现东高西低的局面。由于中西部城镇化率总体偏低，意味着这两个区域存在较大的提升空间。同时，伴随着东部地区劳动力成本的上升，未来将有大量产业从东部沿海转移到中西部，中部和西部地区应抓住此次机遇，加快产业结构调整和升级，带动中西部城镇化率的提高，缩小区域间城镇化水平的差异。

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