商品房转安置房利于消化存量房

文 闻 之

日前，国务院总理李克强在瑞士达沃斯出席与世界经济论坛国际工商理事会代表对话会时，就中国应对经济风险问题时讲话指出，中国房地产市场的刚性需求是长期的，并将带动国内相关行业和产品供给，房地产市场在一段时期内出现调整也是正常的。针对总理送出的“定心丸”，业内专家表示，现阶段中国住宅需求仍处于增长通道，尚未到达欧美市场的成熟平稳期，只是三、四线城市前两三年开发过猛，需要花时间去库存化。当前，房地产市场并无全局性、系统性风险，而一、二线楼市已经开始复苏。

中央层面为地方提供政策“方便”

对于三、四线城市去库存化这一问题，春节前国家住建部已发布消息，拟出台收购商品房用于保障性住房指导意见，在此基础上，住建部将督促库存存量较高的城市，出台将商品房转化为安置房，促进棚改与利用存量房的支持措施。在解释中央层面为地方尽可能提供政策“方便”的新政时，住建部部长陈政高提出，房地产库存较高的三、四线城市，再盖新楼进行整体安置已没必要，住建部拟出台收购商品房用于保障性住房指导意见。住建部此举主要是为了督促存量较高的城市消化库存。由于三、四线城市的房地产仍处于下行通道中，因此2015年地方救市的愿望更加强烈，同时，这些城市地方政府的救市措施会更加多样，力度也将比2014年要大。

在此情况下，中央也不得不“帮把手”。按照住建部刚刚出台的新政显示，2015年住建部在保障性住房方面的主要工作之一，就是将集中在“督促存量较高的城市出台将商品房转化为安置房的支持措施”。这样一来，一方面保障性住房及棚改房源将不再局限于政府主导建设，政府可通过资金补贴的方式实现保障；另一方面这样做也能够有效帮助三、四线城市去库存。除此之外，新年伊始，地方政府再次出手救市的措施已经频频出现。如进入新年的短短20多天中，已有绍兴市、厦门市以及四川省等地出台了楼市救市政策，其中绍兴的“微刺激”主要以购房税收补贴为主，而厦门和四川则集中在清理楼市的行政干预、全面取消限购。

一位业内人士表示，在救市上，地方政府会不遗余力，该用的招都将用上。比如，按照绍兴市公布的房产新政，从2015年2月15日起在绍兴将实行包括购房补贴、提高公积金贷款额度等优惠政策。其中最具操作性的，是购房者在政策有效期间购房，可获得房款成交计税价0.8%的税收补贴。以总价100万元的住房为例，无论是新房或二手房，都可获得8000元税收补贴。绍兴市住建局有关人士表示，此次出台的政策主要是通过房产交易税收额度的补贴来减轻购房者负担，而不是由地方政府出资直接进行财政补贴。新年伊始就开始救市，与绍兴地产低迷有直接关系。据绍兴市房地产信息网统计数据，2014年12月绍兴商品住宅成交848套，环比下降7.3%。而这样的“成绩”，也是开发商以价换量的结果。

从2014年来看，限购限贷退出后，楼市成交没有从根本上好转。为保证土地收入及地方经济增长，2015年会有更多地方政府采取更大幅度的税收减免等措施，千方百计来刺激地方楼市增长。虽然房地产市场将继续调整，在供过于求的局面依然存在的情况下，由于2014年新房开工数和土地销量下降，2015年供应量增幅将有所降低，供过于求的局面将略有改善。

楼市刚性需求仍处增长通道

曾经火热的中国楼市，在刚刚过去的一年中降温现象十分明显。对此，国务院总理李克强春节前在达沃斯表示，“中国实现现代化必然会伴随着城镇化，对房地产的刚性需求是长期的。至于房地产市场在一定时间内出现调整，这也是正常的。”专家指出，当前房地产增速处于调整阶段，并没有出现危机，房价在适当波动中挤出了投机性需求，刚性需求将支撑楼市继续前行，预计2015年下半年房地产市场将可能回暖。

据笔者春节前在山东济南楼市走访了解，该市的楼市在2014年9月陷入低迷之后，12月份再次迎来成交高峰。当月新建商品房网签16089套，面积达153.3万平方米，同比增长近九成，创年内新高。业内人士分析认为，在各种政策松绑的利好刺激下，济南的楼市年末成交量终于出现大幅增长。据了解，2014年7月，济南取消住房限购政策，部分被限市民需求得到释放，7、8月份楼市迎来短暂销售旺季，其中7月份新建商品房成交量达106.8万平方米。12月份新建商品房成交量达到153.3万平方米、成交套数16089套，较11月份的66.1平方米、5900套交易量分别上涨了132%和172%，成为2014年成交量最高月份。业内分析认为，济南楼市出现年末翘尾与取消限购、央行降息、公积金政策调整等一系列松绑政策密切相关，加上各大开发商年底冲任务降价跑量，购房者的心理预期和刚需再次获得释放。经过2014年的调整，楼市已经进入了一个较为稳定的“新常态”。目前供需关系一改往年供不应求的局面，市场均表现为供大于求，因此2015年上半年仍是消化存量的关键，价格总体会保持一种平稳，大幅反弹的可能性不大。

而在其附近的河北石家庄市，商品住房销售也呈量增价稳态势。据石家庄住房保障和房产管理局发布的房地长市场运行分析显示，2014年，全市新建商品住房成交呈现量增价稳态势，刚性和改善性需求仍是市场主力。据统计，2014年，石家庄市新建商品住房上市面积为566万平方米，同比增长58%；成交量552万平方米，同比增长52%；成交均价为6410元／平方米，同比上涨1%；供求比为1.03：1，供求基本平衡。按成交面积划分，90至144平方米的房产成交量占63%，本市居民购买量占87%。据分析，目前，国家对房地产的调控思路已很清晰，就是去行政化调控，用市场手段调控市场，既不会过度打压，也不会采取过度刺激政策。

据业内人士分析，预计2015年政府将继续放宽房地产政策，以延缓调整步伐，并可能采取降低贷款利率的方式，增加税务刺激，降低刚需房贷申请难度，放宽第二套房首付要求。由于供过于求，房地产市场仍将继续调整，但调整幅度可能趋缓，由于政策变化，尤其是住建部将出台商品房转化为安置房的政策，这种促进棚改与利用存量房的支持措施，将会对消化库存房带来利好，房价可能在2015年下半年趋稳。

去库存成为进入“新常态”的主要特征

1月20日在内蒙古包头市举行的全国棚户区改造经验交流会上，住房和城乡建设部部长陈政高在会上表示，随着保障房建设的持续推进和棚改的不断深入，棚改房源将不再局限于政府主导建设，组织棚户区居民回迁。而是可以让应接受保障的家庭到市场上购买，政府通过资金补贴实现保障。大力推进棚户区改造的货币化安置政策，组织居民自主购买，或者由政府购买安置住房进行安置，同时指导督促商品住房较多的城市出台支持措施，积极将商品房转化为安置房，这也将会促进棚改与利用存量房的有效衔接。

近年来，我国在大规模推进公租房建设的进程中，目前公租房已经有相当存量，供不应求的局面已经大大缓解。因此，中央经济工作会议要求，保障性住房要逐步从以实物为主向建设和租赁补贴并举迈进，只有“补砖头”与“补人头”相结合，才能基本满足刚需住房者的需求。因为，主导市场的基本因素是供求关系，现在，政府不断出台政策以鼓励合理的市场需求。这将对刚需的心理促动非常大，加强了购房人入市的信心。因为，中国人素来有以“拥有自己的房屋”作为安身立命必要条件的传统，这导致刚需一直是推动楼市发展的一大力量；其次，决定购房需求规模的长期因素是人口增长，人口流向即代表市场运动方向，大城市的集聚效应与三四线城市对人员流动吸引力匮乏的对比，中国住宅需求仍处于增长通道。

总之，今年在去库存的主基调之上，城市去库存化压力分化将十分明显。业内人士预测，一线城市需求强劲，适当刺激库存可及时消化；二、三线城市在各种政策利好的刺激下，需求有望进一步释放，库存经过一定时间有望恢复至合理水平；一些过度开发的三、四线城市，则仍旧面临较大风险，所以，将商品房转化为安置房，去库存显然成为当前房地产市场进入“新常态”的一个主要特征。可以想见，2015年政策层面仍将保持宽松状态，中央层面预计仍以房地产市场化、减少行政干预为基调，地方政府也将继续在常见的公积金、契税等等方面微调，整体基本维持2014年的格局，既不会出现过度打压，亦不会采取过度刺激政策。

在2015年调控进一步放松，促房地产向市场化转型，去库存、稳成交仍然是重要目标的形势下，房地产维稳将是大趋势。在去库存背景下，2015年上半年行业开发投资、新开工等指标在惯性影响下，仍将延续回落格局；下半年，随着市场预期和信心有所回升，加之贷款宽松格局形成，行业将持续盘整、平稳运行。因此，随着一线城市改善型购房需求的释放，以及市场预期的逐渐变化，总体上各种类型的城市去库存压力都将得到有效地释放。