业主委员会民事主体资格探究

刘夏怡

广西师范大学法学院，广西 桂林 541006

随着经济社会的发展，小区在城镇的大面积推广，业主委员会这一组织应运而生，与之有关的争议和诉讼也大量出现在法律实践中。但是业主委员会在我国现行法律框架中并未有其相应的定位，业委会是否是适格的民事主体是本篇文章的讨论对象。

一、业主委员会概念特征

(一)概念

业主委员会是由小区业主选出来的，是一个物业管理区域中长期存在的并在小区物业管理的范围内代表和维护全体业主的合法权益并以全体业主的名义行使业主自治权的机构。

(二)特征

业主委员会也具有自身的特征:一是依法成立，《物业管理条例》中对其有相应的规定，而且还要求要经过当地政府部门备案，否则会影响其成立的合法性;二是有自己的名称、机构和营业场所;三是它是业主大会的执行机构，具备相应的法律行为能力，可以独立从事与物业管理有关的法律行为。

二、业主委员会现状

伴随着业主委员会近些年来的大量出现，其为了维护业主利益与物业管理方的相关矛盾也越来越普遍，当这些矛盾诉诸法律解决时，业主委员会是否是一个适格的民事主体、民事诉讼主体显得事关重要。

(一)法律规定

业主委员会的法律地位在我国现阶段的法律规定中仍不是很明确，至今还处于刚起步的阶段。对业主委员会法律地位的认可主要体现在以下三部法律中:《物权法》、《物业管理条例》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题解释》。其中物权法①第七十八条第二款表述为:“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。由此条规定可得知业主委员会在具体的民事诉讼具有被告资格。

在《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中也提到了有关业主委员会的诉讼资格问题，具体而言:一是业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持;二是业主大会按照物权法第76条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。②所以从此解释中也可以看出对业主委员会的诉讼资格做出了相应的认可。

综上而言:我国目前法律对业主委员会的民事主体资格尚未作出明确规定，但是对确明确赋予了业主委员会的民事主体地位。另外，由于与此相关的法律配套并不完善，所以业主委员会参与民事诉讼的范围自然也是有限的，也即仅仅包含与物业管理相关的民事法律纠纷。

(二)学说观点

由于法律规定对于业主委员会民事主体资格的缺失，现今国内学者关于业主委员会的民事主体资格讨论不一，主要有赞同说和否定说两种观点:

第一种观点采用赞同说:首先，由于业主委员会是由业主大会选举产生的并进行了备案，此备案行为是经过行政主管部门认可批准的，进而也就赋予了业主委员会在认可批准中的民事主体资格的合法性;其次，从业主委员会自身具有的性质来看，其属于非法人组织，且具备相应的非法人组织的条件，所以可以称得上是欠缺法人资格的社会组织。那么当涉及到其内部关系处理时，可以参照合伙组织中的相关规定进行解决。比如:诉讼时，业主委员会应取得业主授权，代表全体业主参加民事诉讼活动，诉讼结果由全体业主承担。[1]

第二种观点持否定说。具体而言:一是业主委员会不从事营利活动没有自己独立的财产，不能独立对外从事与物业管理活动有关的法律活动，进而就谈不上独立的法律主体;[2]二是由于业主大会的成员多，形式上符合社团法人成立的条件，所以应该把其定性为社团法人，以社团法人代表机构的身份存在，业主大会应该作为法律主体，而作为代表机构则不应具有独立的主体资格。[3]三是因为业委会不具有独立的法律主体地位，不能独立对外进行法律活动，那么在业委会不能独立承担民事责任时也不能认定其具有民事主体资格。

三、业主委员会民事主体资格分析

判断一个主体是否具有民事主体资格可以从理论构成要件以及实际法律关系中其所处的地位来分析判断，以下就从这两个方面分析业主委员会的主体资格。

(一)理论分析

主流判断民事主体资格的标准，即传统罗马法以及现在法律通说认为，成为民事主体需要满足形式和实质两大标准。在形式上，需要得到法律的认证，在实质上需要一定的社会经济条件的存在。“即判断一个组织是否具有民事主体资格的实质标准是其是否是客观存在的具有独立活动和自我发展能力的社会经济实体。”[4]客观存在的社会经济实体主要有已下几个构成要件:包括财产的独立，具有一定的组织机构、场所，以自己的名义对外活动，具有独立的意志，以及可以独立的承担责任。

根据主流的判断标准，业主委员会不具有自己独立的财产和办公场所，没有独立承担责任的能力，如果在诉讼中败诉，其没有能力承担相应的责任，因此不属于适格的民事主体。

有的学者认为其属于非法人组织也难以令人信服，非法人组织的条件也提出了具有相对独立的财产，使其在履行民事主体的义务时能够有一定的保障。业主委员会不但缺失独立的财产，也有不能独立承担责任的缺陷，因此其不是法人也不是非法人组织，难以成为适格的民事主体。

(二)相关法律关系分析

分析业主委员会的民事主体资格还可以从法律关系中寻找突破，业主委员会法律地位的确定与其在各种法律关系中所处的地位有着紧密的联系。而在这些法律关系中，业主委员会与物业服务企业间的法律关系最为重要。那在与物业服务企业的合同里物业委员会的地位如何?

首先，从合同的签订来看，在表面上，签订合同的双方为业主委员会和物业服务公司，但是根据合同的相对性原则可以发现，业主委员会仅仅是作为业主的代表来签订合同，合同的真正相对人是业主而非业主委员会。其次，从合同的履行来看，业主委员会在物业服务合同中并不履行实际的义务，其在物业服务合同中的定位是“调和、协助与监督”。[5]最后，从合同的责任承担来看，一旦业主违反合同上的义务，例如不缴纳物业管理费时，承担责任的是业主本身而非业主委员会。

因此业主委员会并非是物业服务合同的当事人，业主才是合同真正的主导，业主委员会签订合同的权利是业主所赋予的，其意志的直接来源是业主，并由业主对其行为承担责任。

四、结论

综上所述，业主委员会不是民事主体，其定位应当是业主大会的执行机构。业主委员会虽然具有有限的民事诉讼主体资格，但是无论在理论上还是在合同构成地位上，均不具备民事主体资格的构成要件，目前尚不能作为民事主体资格存在于物业管理的活动中。

值得一提的是，具备民事诉讼主体资格与无民事主体资格并不矛盾，伴随经济的发展和诉讼实践的需要，诉讼主体的扩张出现在各个诉讼中，一些不具有民事主体资格者被赋予了诉讼主体资格，而这种扩张在一定条件下也会反过来促进其在实体法上获得主体地位。但是，业主委员会如果想成为适格的民事主体，尚需要在法律定位上做出一些改进、完善。

[ 注 释 ]

①<物权法>第78条第2款.

②<最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>第2、第8条.

[1]刘稳.业主委员会法律地位研究[D].辽宁大学，2012.

[2]徐晨.论业主委员会的民事法律地位[D].复旦大学，2009.

[3]李峥艳.业主委员会法律地位研究[D].华东政法大学，2011.

[4]方金华.关于业主委员会民事主体资格的思考[J].山东科技大学学报(社会科学版)，2008，03:24-30.

[5]金艳锋，蔡郑雯.论业主委员会的民事主体资格[J].法制与社会，2007，07:281.