贷款购房所付的贷款担保金问题探讨

李红伟

河北大学，河北　保定　071000



贷款购房所付的贷款担保金问题探讨

李红伟

河北大学，河北保定071000

摘要：在办理贷款购房过程中，会产生相应的费用，如：贷款担保金、贷款服务费、评估费等费用，本文以贷款买房收费情况为基础，介绍以下问题。首先，概述我国房产市场贷款买房收费情况；其次，介绍了贷款买房收费中的贷款担保金的法律性质及其合法性。

关键词：贷款买房；贷款担保金

国庆长假前，央行出台新规：在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。9月30日，央行、财政部和住建部还联合发布了“关于切实提高住房公积金使用效率的通知”，其中非常核心的一点是全面推行异地贷款业务。不少地方也在出台新一轮的楼市新政，以刺激需求。

此举势必会掀起购房小高潮，在房产交易中不可避免地会产生一些法律风险和交易纠纷，买房者如何规避贷款买房中的“潜规则”和陷阱，正是本文的出发点。

一、我国房产市场贷款买房收费情况

(一)贷款买房的概述

所谓贷款买房，指购房人以在住房交易的楼宇作抵押，向银行申请贷款，用于支付购房款，再由购房人分期向银行还本付息的贷款业务。也被称为房屋抵押贷款。

贷款按揭购房者可以灵活使用资金，如贷款买房出租，以租养贷，然后再投资；另外，因为是向银行借钱，银行会替你审查开发商，为你把关，自然保险性高。所以，贷款买房就成了普通购房者的首选。

(二)我国房产市场贷款买房收费情况

1.个人购买房地产开发商的期房并需要按揭贷款的收费情况

(1).契税：90平方以下1%；90平-144平1.5%；144平以上3%；买方出；(2).维修基金:购房总价的2%-3%；(3).工本费80元。

2.个人通过房产中介购买二手房并需要按揭贷款的收费情况

(1).个人所得税：1%卖方出(以家庭为单位唯一一套住宅满五年免征)；(2).契税：90平方以下1%；90平-144平1.5%；144平以上3%；买方出；(3).营业税：5.6%卖方出(满两年免征)；(4).交易手续费：面积*6元买卖双方一家一半；(5).工本费:80元买方；(6).土地出让金：只有划拨土地上的房产，在交易过程中需要缴纳土地出让金，土地出让金只需缴纳一次，缴纳过之后其土地性质也改变了，因而在之后的再次买卖过程中，便不需要再缴纳土地出让金。与我们居民关系比较密切的房改房、拆迁安置房、经济适用房、廉租房等国有性质的房屋，都是需要缴纳土地出让金的。

另外，如果通过房产中介购买二手房，并且需要中介代为办理贷款事宜的，会发生如下费用：(7).中介费；(8).贷款服务费；(9).贷款担保金；(10).评估费；此四项收费按照中介公司的单方收费标准进行收费，其中评估费通常远高于评估机构的正常收费。

二、贷款买房收费中的贷款担保金的法律性质及其合法性

(一)个人购买房地产开发商的期房并需要按揭贷款情况下，贷款担保金的性质及合法性

此情况下，通常做法是银行与房地产开发企业(以下简称开发商)签订《个人购房贷款项目合作协议》以及《个人购房担保借款合同》，并在合同上约定，银行为开发商开发楼盘的购房人发放住房按揭贷款，而开发商在银行开立保证金专户，并按发放贷款余额的一定比例存入保证金，为银行的按揭贷款提供担保。当购房借款人取得房地产证，并办妥抵押登记手续后，银行将保证金账户中的对应保证金退还给开发商。在此期间，若借款人未按合同约定按期还本付息的，由开发商代为偿还，银行有权直接从保证金账户中扣划相关款项。

由此可见，个人购买期房，因没有房产证，所以在办理贷款时，无法进行抵押，银行为避免其利益受损，需要开发商为购房借款人向银行提供担保责任，若借款人未按合同约定按期还本付息的，银行可以要求购房人承担还款义务，不仅包括本金，还包括利息、逾期利息、违约金，并承担违约责任，也可以要求开发商履行还款义务及违约责任。

故此，贷款担保金的性质在此种情况下，便是一种担保行为，产生法律上的担保责任，而当购房借款人取得房地产证，并办妥抵押登记手续后，银行将保证金账户中的对应保证金退还给开发商。此期间一过，开发商的担保责任也随之结束，此担保法律行为便结束。此法律行为符合法律规定，受法律保护。

(二)个人通过房产中介购买二手房并需要按揭贷款情况下，贷款担保金的性质及合法性

在此情况下，房产中介收取房屋成交价1%的贷款担保金，不签订担保合同，并且只开收据，无正规发票，最后收取的贷款担保金也不会退还给购房者。

买卖二手房不同于买卖期房，上市交易的二手房五证齐全，可以直接与银行办理房产抵押贷款协议，而买卖期房是在没有房产证的情况下办理的房产抵押贷款协议。此种情况下，在房屋过户并办理完抵押贷款后，银行才会向卖方放款，所以购房者是用自己的房子向银行做的抵押贷款，因此，中介收取的贷款担保金是不合法的。

由此可知，第一种情况下的贷款担保金是由开发商负担，而在第二种情况下，贷款担保金本身就不合法，收之无名。所以，在购房过程中，我们要时刻警惕收费陷阱，维护好自己的合法权益。

[参考文献]

[1]张鹏群.银行贷款法律实务——借款合同与担保[M].上海：上海财经大学出版社，2007

[2]韩良.贷款担保法前沿问题案例研究[M].北京：中国经济出版社，2001.

[3]郭明瑞.担保法[M].北京：法律出版社，2010.

作者简介：李红伟(1984-)，女，河北石家庄人，河北大学民商法专业硕士研究生在读。

中图分类号：D913

文献标识码：A

文章编号：2095-4379-(2015)31-0236-01