我国房产税税制改革问题探析

马晓琳

西北政法大学，陕西 西安 710000

房产税，是以房产税为征税对象的税种。它依据房产价格或房产租金向房产所有人或经营人征收税款。房产税是政府收入的主要来源之一。

一、房产税改革的必要性

房产税作为一种国家对房产税市场宏观调控的手段并不直接决定房地产价格。房地产的价格实际上是由市场供求决定的。房地产市场是受市场机制的调控，但是市场机制本身有其局限性，所以对房地产市场的调控有时就会失去应有的作用。这时就需要国家制定一些政策对房地产市场进行调控。国家通过征收房产税来改变纳税人的收入，达到通过税收来进行调控的目的。

二、我国房产税改革存在的问题

(一)税率设计不合理

现行房产税并没有对炒房者有太大的限制，房产税的税率过低成为其原由之一。税率太低使得房产税可以从想炒房的人手中转移到其他人手里，因为房价还在增加，炒房者获得的收入依旧高于缴纳的房产税，并且可以通过较高的房租出租给房客，将房产税计算在了租金之中。对来说我国的房产税的税率，除试点城市之外，依旧是单调的税率。但是不同地方的发展速度存在差距，仅仅适用同一税率征收房产税，不利于实现税收公平。另一方面，仅适用此种税率，底层人士和上层人士缴纳的房产税比例一样的。此举不利于社会公平的实现。尽管试点城市已经开始使用不同税率，可是试行的税率过于低，比较高额的房价，所占比例比较低。

(二)纳税范围窄小

现在房产税征税对象主要为是城镇中用于营业的房产。作为改革试点的上海市、重庆市征税范围进行了扩展。但是，地方政府把市场上存在的大多数用于个人居住的房产去除在征收对象以外。正常情况下，手中享有两套及以上房产的人都属于中上层士人，把这类人去除掉在一定意义上扶持了“先富起来”的人。

(三)计税依据不合理

我国现行房产税计税依据为房产原值一次性扣除10%-30%后的余值，具体减幅由省、自治区、直辖市人民政府规定，没有房产原值的由该房产所在地税机关参考同类房产规定。按原值对房产征税会导致多方面的问题。1.因为房子被建造之后，它的价值就相对确定了，并不因为房价的上涨而增加，所以用原来的价值余值为税基不能表现房产本来的价款，而且没有办法反映税负的量能负担原则。2.建造时，所用价款一样的房子，处于不同的地段，也会造成其上升空间有不同。3.以原值为税基并不能体现因为公共服务水平提高导致的房屋价值上升，政府不能获取应当的报酬，这样会使得政府提供服务的积极性下降。

三、对我国房产税改革的建议

(一)扩展征税范围

我国现行房产税的征税范围仅限于城市、县城、建制镇和工矿区，这是由我国早期的政策所决定的。我国农民人数所占比重较大，城市和农村经济发展步调不统一。为了实现社会和谐发展，政府在税收上适用了不同的优惠政策，房产税就是其中一种。随着农村经济的快速发展，开始实现城乡一体制，农村房产规模不断增加，如果已然采取不一样的态度，将会很难实现税收征收的公平和地区均衡。所以可以把农村用于营业的房屋计入我国新型房产税的征收范围之中，这会增加房产税税基，实现农村、城镇区域化统一及居民权利义务的统一。

(二)设定合理地税率

我国现行房产税法律体系中，税率较为固定和单一，无法把各地区经济发展的不一致考虑进去，纳税人在生活上也存在不同，以及由于房屋用途不一样而产生的房屋价值差异。现行房产税税率体现为刚性有余而柔性不足。房产税税源分布广泛，决定了不同的房产要采用不同的政策。对于房产税的税率应该采取不同的态度，在中央政府的通灵政策引领下，不同地方视不同情况进行不同的税收调整。根据中央政府制定的政策以内进行不同的变动，按照房产所在的不同地段和其用处，适用不一样的税率，体现出税率的可调整性。

(三)完善计税依据

我国房产税调整的目的是将房产税的征收范围扩大到高等住宅和多套住房的税款征收。如果依照原有的计税依据，就不能反映出房产税依市场变化而变化的灵活性。借鉴其他国家的基经验教训，对房产税的计税依据要以房地产市场价值为标准。在房地产市场上，房产以一种商品在两房都同意的情形下，有两房进行商量，决定其价格来达成买卖，这样的过程反映了房产的实际价值和可能用途。通过这样的市场价值作为房产税的征税依据，可以将房产也许实现的用途放到税收确定因素中，相对于房产的套数和面积具有合理性。

［1］胡枭.完善我国房产税制度建设的思路与建议—基于房产税改革试点实施效果的思考［J］.理论界，2012(9).

［2］宋祥来.沪渝两市房产税试点比较和评析［J］.中国房地产，2011(4).

［3］宋蔚蔚，刘云霞，李春花.房产税改革试点中的问题与对策［J］.财会月刊，2012(6).