农村住房贴产权抵押的探索与实践——以丽水市为例

丽水市国土资源局 赵力强

农村住房贴产权抵押的探索与实践
——以丽水市为例

丽水市国土资源局 赵力强

农村住房既是农民最主要的家庭财产 也是农民产权抵押融资潜力最大的领域。近年来 丽水市推进农村住房财产权农房 抵押贷款工作 作为深化农村金融改革 破解农民贷款难、贷款贵问题的重要突破口 围绕农村实际 积极稳妥开展农房抵押贷款试点 取得一定成效。截至2015年一季度末 丽水市已累计发放农房抵押贷款1.71万笔 金额42.32亿元 贷款余额19.25亿元 业务量位居浙江省第二位。

一、主要做法

1.试点先行 积极稳妥推进

丽水市农房抵押贷款工作试点时间较早 上世纪90年代 丽水市龙泉、缙云、庆元等县农村信用社就尝试开办了集体土地农房抵押贷款业务。2008年 丽水市政府印发了《关于推进农村住房抵押贷款工作的意见》 在全省较早开展农房抵押贷款业务试点工作。到2012年末 全市除莲都、云和、遂昌外已有6个县 市 开办了农房抵押贷款业务 贷款余额8.05亿元。2013年 农房抵押贷款列为丽水市农村金融改革13个重点实施项目。人民银行会同市法制办、国土、建设等部门通过深入调研 由市委、市政府印发了《关于进一步促进农村住房抵押贷款工作的实施意见》 在全市全面推进农房抵押贷款业务发展。到2014年末 全市所有县市、区 均开展了农房抵押贷款工作。

2.健全制度 完善配套机制

一是强化制度保障。丽水市人行制定了《丽水市农村住房抵押贷款管理暂行办法》。同时 协调国土、建设等相关部门出台了《丽水市区集体土地范围内农村住房抵押权登记规定 试行 》等配套制度。针对现行法律政策对农民宅基地使用权抵押的限制 丽水市规定金融机构办理农房抵押贷款 经农房坐落地的集体土地所有权单位

村民委员会 同意后 按照“地随房走”原则 只办理房产抵押登记即可。农户抵押时 须保证其抵押房屋处置后仍有第二住所。二是加快推进农房确权发证。以城中村、中心镇、中心村以及下山脱贫等新农村建设中符合登记条件的农房为重点 以点带面 有序推进农村住房确权登记。三是积极搭建流转处置平台。积极推进建立全市统一农村产权流转交易平台 促进农村产权规范有序流转 为贷款抵押物处置、抵押权利的实现提供便利。目前 丽水9个县 市、区 已全部搭建县级农村产权交易平台各乡镇 街道 也已全面完成产权交易窗口设立 全市已基本建成覆盖“市-县-乡”三级的农村产权交易平台体系。

3.创新机制 破解处置难题针对农房只能本村流转、“一户一宅”的法律限制 市人行创新在全市推动组建村级互助担保组织 采取“村民入一点、集体出一点、能人助一点、政府补一点”的方式组建村级互助担保基金 为本村农民贷款提供担保 同时农民将农房作为反担保。村级担保基金既发挥融资杠杆作用 放大农户贷款额度 又有效规避法律对农房产权流转的限制 降低了金融机构风险。如 云和县云和镇白洋墩村2012年起开始进行旧村改造 但由于资金缺乏 进展较慢。2013年该村第一小组70余户农户自发筹资200万元以村委会名义成立专项贷款互助担保基金 县农行按照担保基金总额放大10倍给予白洋墩村授信 现已发放到位73户 发放信贷资金约3642万元 解决了旧村改造中农民资金缺乏的问题。根据政策要求农业银行支持“三农”贷款利率的最高上浮为30%。由于农户信用等级和贷款年限等因素的不同 贷款利率为基准利率上浮10%-30%不等。同时村委会与每位参与农户再单独签订协议 以农户的宅基地或新建房屋进行反担保 若贷款逾期 村委会将有权处置农户的宅基地或新建房屋 并将回笼资金弥补欠款。

4.丰富产品 满足多样需求

丽水市中心支行针对农户资产、资信状况和抵押物变现条件等具体情况 指导金融机构开发多样化信贷产品 满足不同层次农户融资需求。除了农房直接抵押贷款以外 还创新推出了农房抵押按揭贷款、“农房抵押 信用”授信循环贷款、农房抵押担保贷款等品种。如 农房抵押贷款模式的创新。邮政储蓄银行云和支行 结合云和县大坪下山转移农户公寓项目 为境内具有农业户口 居住在紧水滩、石塘库区、地质灾害隐患点、高山和深山 且生产生活条件差、发展潜力有限 自愿要求下山搬迁的农户 提供农村住房按揭贷款。具体操作是农户先交纳房价30%的首付款 邮政储蓄银行云和支行依据购房合同和首付款交纳凭证为农户剩余70%房款发放按揭贷款 贷款利率按人民银行贷款基准利率执行 贷款期限一般为10-15年。截至2015年3月末 邮政储蓄银行云和支行共发放农房按揭贷款316笔、金额8789万元。

5.构建防线 防范各类风险

一是推进农村信用体系建设建立借款人信用风险防线。全面推进农村信用体系建设 建立全市联网的农户信用信息基础数据库 金融机构充分运用农户信用评价结果进行风险识别。二是规范农房抵押管理 建立抵押物风险防线。规定农房抵押权人只能为金融机构或担保机构 防止农村房屋变相买卖。限定贷款抵押率 原则上不超过评估价值的60 办理农村住房抵押按揭贷款 自有资金比例不低于40 贷款期限最长一般不超过15年。三是加强司法保障 建立法律风险防线。推动市中级法院专门出台《关于为推进农村“三权”抵押工作提供司法保障的试行意见》 丽中法〔2014〕89号 依法认可银行抵押权效力 支持农房抵押担保方式创新 创新适用基层法院“一审终审”制特别程序 强化法院执行 消除金融机构开展农房抵押贷款业务的风险顾虑 依法保障农民用益物权。如 龙泉市茶坦村是以农家乐餐饮业与乡村休闲旅游业为主要产业的行政村 该村从事餐饮、休闲旅游的农家乐有20余家 行业年收入达到3000多万元农房的资产价值较高、可变现能力较强。为促进该地区特色产业发展 龙泉市涉农金融机构充分利用农村信用体系建设成果 根据农户信用评价等级为申请农房抵押贷款的农户给予预授信 同时提高授信额度 截至2015年3月末 该村共有67户农户获得银行授信1842万元累计发放农房抵押贷款760万元。

6.政策支持 强化激励引导

市人行将推进农房抵押贷款工作与货币政策、信贷政策充分结合 对金融机构实行定向激励 如支农再贷款向积极开展农房抵押贷款工作的法人机构重点倾斜 将农房抵押贷款工作列入金融机构涉农信贷政策导向效果评估和年度综合评价等。推动各市、县政府出台财政贴息、风险补偿和工作奖励等政策。按照政府补贴与商业运作相结合的模式 大力推行农村住房政策性保险业务 实现农房保险应保尽保 分散农房抵押贷款风险压力。对农村住房抵押贷款涉及的权属登记、发证、评估以及抵押登记等环节的费用进行减免或按最低标准收取。指导金融机构对农房抵押贷款实行优惠利率、简化贷款手续 切实降低农民融资成本。农信社对惠农担保合作社提供的担保贷款实行最优惠利率 按同期同档次基准利率上浮20%执行 农户的贷款利率从目前9.4%降到6% 切实降低了农民的融资成本。2015年1-3月 该组织已为农户提供农房抵押贷款担保6笔 金额115万元。

二、主要成效

1.业务持续扩面增量 风险控制良好

目前 丽水市9个县 市、区均已开展农房抵押贷款业务。截至2015年3月末 全市已累计发放农房抵押贷款1.71万笔 金额42.32亿元 贷款余额19.25亿元 业务总量位居全省第二。不良贷款金额290万元 不良率仅为0.15% 风险控制良好 贷款质量较高。

2.盘活农民重要财产 拓宽农户融资渠道

通过农房抵押贷款创新 将农民手中最重要的财产盘活 使其成为可抵押变现的有效资产 不仅拓宽了农户融资渠道 而且发挥了农房资产价值高的优势 有效地撬动了农村地区大额信贷资金的投放。如目前全市发放农房抵押贷款平均每笔33万元 较好满足了“三农”发展较大额融资需求 促进了农民增收致富。2009年以来 全市农村居民人均纯收入增幅连续6年居全省第一。

3.丰富农村金融产品 活跃农村金融市场

通过农房抵押贷款机制的建立健全 加上开展的林权、土地流转经营权抵押贷款 丽水实现了农民基本产权全部可抵押 初步构建了完整的农村产权融资体系。同时通过普惠型农村金融产品体系的完善 为更多金融机构进入农村为农民提供服务创造了平台 有效活跃了农村金融市场竞争。

4.发挥融资激励功能 促进农村产权制度改革

通过开展农房抵押贷款业务创新 不仅打通了金融支持农村发展主要瓶颈 还增强了农户的权证意识 提高了配合农村产权制度改革、确权登记发证的主动性 提升了国土、建设等相关职能部门合力推进农房抵押贷款工作的积极性对加强农村管理也起到了显著促进作用。一直以来 农民建房只为满足居住需求 房产确权的意识较为淡薄 在新建、翻建房屋时 千方百计逃避审批 造成大量违章建筑。通过开展农房抵押贷款业务农民受到住房的融资功能激励 为顺利办理产权登记 主动抑制违建冲动 为农村体制改革找到了一个新的突破口。

三、存在困难

1.农房抵押仍面临法律障碍

《担保法》第37条和《物权法》第184条均明确规定农村宅基地使用权不得抵押。由于现行法律对宅基地抵押的限制 农房抵押时无法办理集体土地使用权抵押登记。

2.农房抵押物价值评估难

由于农房建筑质量、交通区位、公共设施配套等因素 价值差异极大。农房抵押物价值评估既缺乏统一的评估标准 也缺乏权威的专业评估机构和市场交易价格的参照。金融机构办理农房抵押贷款时 对抵押物真实价值认定较难为防范风险 往往给出较低的抵押率 这又损害了农户利益 挫伤农户办理农房抵押贷款业务的积极性。

3.抵押农房处置变现存在困难

我国现行法律禁止城镇居民购买农村宅基地 规定农村住宅用地只能分配给本村村民 大大限制了农房流转范围。同时 《土地管理法》第六十二条第四款规定 “农村村民出卖、出租住房后 再申请宅基地的 不予批准” 导致许多农户不愿积极配合抵押农房处置。此外 由于农村地区交通、水电、卫生等基础设施相对落后 居住环境、建筑质量对房屋品质影响较大 农村熟人社会特性、排外因素等 也给农房流转带来障碍。农房资产流动性差 作为抵押物需要处置时面临处置难、处置成本高问题。

四、工作建议

1.适时修订相关法律法规

按照十八届三中全会“慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让”精神 逐步推动相关法律法规的修订完善。最高人民法院应研究出台支持农村金融改革试点的司法保障政策 给予改革试点地区司法豁免权。各级司法部门应准确把握农村改革试点的政策和精神 积极回应现实社会的司法需求 依法保障金融改革 积极推进金融自主创新 与时俱进地理解和适用相关法律、司法解释 对符合农村土地制度改革方向、符合新农村建设方向的改革创新给予有力的司法支持。

2.加快宅基地和农房确权、颁证、登记

加快推进农村宅基地、农民房屋的调查 全面推进宅基地使用权登记颁证 将农民房屋纳入确权登记颁证范围。将农村宅基地和农民房屋纳入全国统一的不动产登记体系 包括初始登记、转移登记、抵押登记等 率先建立和实施不动产登记制度。

3.明确试点区域农房抵押政策

一是明确农房宅地同时抵押。试点地区办理农房抵押贷款业务时 允许宅基地使用权随农民房屋一并抵押、转让。二是积极探索扩大农房流转范围。将农房流转范围由本村集体扩大到县域内所有符合条件的集体经济组织成员。尊重农房抵押合同和法院对抵押物的裁决 在不损害他人合法权益前提下 可不受“一户一宅”限制。三是积极探索宅基地抵押处置新途径。建立农村宅基地有偿使用和退出机制 建立宅基地使用权转移办法。

4.进一步推动农村社会诚信建设

继续大力推动社会信用环境建设 发挥各方面合力 加大对农村失信行为的惩治力度 最大限度维护诚实守信农民的合法权益。进一步加强政、银、司法合作 加大金融债权保护力度 依法打击恶意逃废银行债务行为 切实降低金融风险。加强农户诚信守法宣传教育有效提高农户信用意识 为农房抵押贷款业务深入开展营造良好的社会信用环境。