产权型保障房退出机制论——基于“有限产权”向“共有产权”理论变迁的分析

任容庆

(南开大学 法学院，天津 300071)

产权型保障房退出机制论
——基于“有限产权”向“共有产权”理论变迁的分析

任容庆

(南开大学 法学院，天津 300071)

我国现行调整保障房领域的法律仅关注产权型保障房的分配，而忽视其退出机制，此种立法现状导致的“结构性缺失”是制约产权型保障房制度顺利实施的症结所在。鉴此，构建公平、合理的退出机制是使产权型保障房回归“公共产品”的价值属性之保障。通过分析有限产权理论和共有产权理论下不同的退出模式，可以看出共有产权理论对于解决当前产权型保障房退出机制中存在的问题，具有理论上的正当性和实践中的可操作性，应予以肯定并逐步完善。

产权型保障房；退出；有限产权；共有产权

经过十几年的发展，我国的保障房建设在解决中低收入家庭住房需求及实现民生保障方面均发挥了举足轻重的作用；但同时，随着保障房制度的深入实施，准入、退出方面的副作用也逐渐显现。近年来，一些不符合保障标准之人“混入”保障对象，并试图利用保障房非法牟利的现象越来越多，致使公众愈发质疑保障房制度的正当性。为防止“公共资源”的继续流失，一些地方政府开始尝试修正现行保障房的权属结构，“共有产权”保障房类型应运而生。经过几年的实践，“共有产权”保障房在遏制保障房投机诱因等方面取得了初步成效。日前，住房和城乡建设部提出，应继续深化住房保障制度改革，着力推进廉租房和公共租赁住房的并轨运行和有序开展共有产权保障房的初步探索，并逐步建立“符合国情的保障性住房供应体系”。这一举措使得“共有产权”保障房再次进入全国公众的视野，并成为理论界讨论的热点。与现行的“有限产权”保障房相比，“共有产权”保障房的权利模式更趋合理，退出机制的设计亦更加科学；同时，可切实消除购房者利用保障房牟利和寻租的空间，并真正实现保障房的公平、合理配置。

一、产权型保障房退出机制的概念解析与理论变迁

产权型保障房是指居住人对房屋享有所有权的保障房，包括经济适用房(以下简称“经适房”)和限价房。与建造经适房的建设用地以划拨方式取得不同，限价房的建设用地采用直接定价招标方式出让国有建设用地使用权，正是这种外在的“商品房”形式，产生了限价房的权属界定不能与经适房趋同，以及限价房是否属于保障房的争论。本文认为，限价房作为房屋的一种类型，与经适房一样也带有很大的政策性，在限房价、竞地价的基础上，实际是政府和开发商各自让出一部分利益，因此，不能否认政府对限价房的投资份额。正是基于这一共同点，在研究产权型保障房退出机制时，应将经适房和限价房一并统筹考虑。

(一)退出的界定及退出方式的梳理

产权型保障房有进有出，才能促进保障房的有效配置，使有限的住房资源更好地满足中低收入人群的住房需求，并减少政府财政负担。其中，“进”涉及产权型保障房的分配与交易；“出”意即产权型保障房的退出。退出是指依据法律规定的条件和程序，购房者自愿或被迫退出所居住的产权型保障房。

产权型保障房的退出，根据权利主体的主观意愿和客观现状的不同，可区分为主动退出与强制退出。主动退出，属于交易行为之一种。交易包含两种情形：一是“买”，即购房者依法将产权型保障房的有限产权转化为完全产权，该房屋由保障房演化为商品房；二是“卖”，即购房者将其产权型保障房出售给他人。①参见《经济适用住房管理办法》第三十条关于经适房上市交易时转让的规定。强制退出，是指当出现某些法定事由时，相关部门强制购房者退出产权型保障房的方式。可见，产权型保障房的退出既有保障房有限产权人依法律行为取得保障房的完全产权或者自愿消灭其有限产权，还有因保障对象不符合法定条件丧失其保障房有限产权。

在当前保障房立法中，“重分配、轻流转”的倾向十分明显，即重点关注产权型保障房的准入、分配制度，而忽视其退出、交易机制，此立法思想的“结构性缺失”是制约产权型保障房制度顺利实施的症结所在。与强制退出所体现的国家公权力的主导不同，主动退出涉及的交易问题则以民事私权的自治为内核，因此，权利属性的界定和权利结构的设定与退出机制的运行密不可分，本文对产权型保障房退出机制的考察，亦是围绕主动退出情形下，通过分析其权利属性的界定和对比其权利结构的优劣来展开。

(二)退出机制的理论变迁：从“有限产权”到“共有产权”

现有立法把产权型保障房界定为“有限产权”。②参见《经济适用住房管理办法》第三十条规定，“经济适用住房购房人拥有有限产权”、《宁波市限价房管理办法(试行)》第二十条规定，“限价房购房人拥有有限产权”。有限产权是指购房者对其所购住房享有占有、使用、部分收益和有限处分之权。[1]其法律性质是在收益和处分方面受到限制的单独所有权。[2]其“有限”性具体表现在：(1)权利主体有限，即只有中低收入家庭才享有购买资格；(2)处分权的限制，即只有经过一定年限后才可上市交易；(3)收益权的限制，即在购房者未获得完全产权前，不得将经适房和限价房用于经营活动；(4)取得对价的限制，即必须向政府缴纳一定的土地收益价款后方可转让。当前，“有限产权”理论模式下的产权型保障房退出机制存在以下弊端：其一，未限制交易对象，即购房者购买保障房满一定年限后可以转让给非中低收入群体，从而使产权型保障房转化为普通商品房进入市场流通，这有悖于保障房的住房保障功能；其二，各地方政府在利润分配的计算标准和比例设定方面存在巨大差异，且总体来看向政府交纳的部分远远低于购房者获得的收益，这为购房者欲通过保障房上市交易获利预留了巨大空间；其三，政府回购的规定几乎成为摆设，很难发挥其应有的阻断恶意牟利的预期效应。

基于有限产权理论的缺陷，立足于物权法的共有制度，运用共有产权理论解析产权型保障房权利构造的思路应运而生。共有权是指两个或两个以上的民事主体对同一财产共同享有所有权。[3]11《物权法》第九十三条确认了按份共有与共同共有两种形态。按份共有是数人按其应有部分，对于一物共同享有所有权。[4]324其基本法律构造为各个共有人对共有物按份额享有不同的权利，各个共有人对共有财产享有的权利和承担的义务是依据其不同的份额确定的，但按份共有并不是分别所有。[5]327共有产权保障房的基本思路是用物权权利结构来重塑产权型保障房的权利构成，以清晰界定其物权属性。其基本内容是：政府将用于保障房建设的财政性支出(主要是减免的土地出让金和税费)转化为投资，并与购房者按投资比例拥有房屋产权和相应权利。其操作模式是：由政府和购房者按出资比例共同拥有产权型保障房产权，并按规定共同领取《房屋共有权证》，标明房屋所有人为政府和购房者以及二者所享有的产权比例，其中政府拥有的产权部分可以授权住房保障机构予以行使。[6]

在共有产权理论下，政府与购房者的关系是按份共有人，产权型保障房作为出卖物，在先前的共有关系中是作为政府与购房者之间的共有物存在的，这样，政府的优先回购权就具备了权利来源，即共有权关系。据此，退出机制可设计为两方面：第一，政府退出，即政府按市场价格转让政府持有的部分产权，收回当初用于补贴的财政投资，并获得相应比例的投资增值收益；第二，购房者退出，政府按市场价格收购其所拥有的部分产权。在第二种情形下，政府享有优先回购权的同时，依法保留收益权，目的是在产权明晰的基础上确保产权型保障房的社会保障属性。

二、“有限产权”理论下产权型保障房退出机制的法律检视

从保障房社会保障性的本质出发，有限产权理论是围绕限制购房者的收益权和处分权来设计退出机制的，即通过在权属流转方面设计相应条件来限制其处分权能，进而限制购房者所享有的所有权，最终达到避免购房者利用保障房牟取暴利的目的。尽管这样的制度设计很好地解释了当前产权型保障房的产权制度，其所有权配置的结构也很具说服力，但在产权型保障房退出过程中，实际操作的结果却差强人意，难以实现制度设计的初衷。下面从产权型保障房现有的两种退出模式进行分析：

(一)外部循环——上市流通模式的法律检视

现行法律规定产权型保障房经过一定年限后，均可以转化为普通商品房进入市场流通。其中，《经济适用住房管理办法》(以下简称《经适房管理办法》)第三十条第三款规定：购买经适房满5年，购房者上市转让经适房的，应按照届时同地段普通商品房与经适房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房者也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。此外，各地方政府出台的规范经适房的地方性法规，也均对经适房的退出做出类似规定。

在限价房领域，尽管国家层面的法律未作规定，但一些地方性法规均规定：限价房3年或5年内不得转让或出租，因各种原因确需转让的，应当向所在市国土房管局申请回购或安排符合限价房购买资格者购买；3年或5年后转让或出租的，向当地政府补交土地收益价款。例如，《宁波市限价房管理办法》第二十条规定，3年内购房者因工作调离、因病致贫等特殊原因确需转让限价房的，需经当地住房保障机构批准，并按《宁波市市区经济适用住房上市交易缴纳土地收益等价款办法》的有关规定缴纳土地收益等价款。《北京市限价商品住房管理办法(试行)》第二十六条，《广州市限价商品住宅销售管理办法(试行)》第十五、十六条，《天津市限价商品住房管理暂行办法》第十五条，均规定了购房者在取得房屋权属证书5年后才允许转让所购限价房。

这种源自住房分配制度改革的“有限产权”理论，无法解决产权型保障房退出时的诸多弊端：第一，直接上市出售的退出方式，使得国家为解决中低收入群体购房困难所作的间接投入，在产权型保障房上市交易时，却作为房价的一部分变现给了原购房者，这必然激发更多人为牟利而造假，恶意抢占原本属于中低收入群体的“公共资源”，使产权型保障房的社会保障功能丧失殆尽；第二，通过对退出制度的设计，本可以实现对转让对象的限制，即只能面向中低收入群体，但因产权型保障房转让时，其转让价格已是市场价格，对于中低收入群体来说已经无任何保障意义；第三，为满足新的中低收入群体对住房的需求，在保障房建设资金“吃紧”的情况下，国家不得不再次进行大量间接投入。这样的反复投入必然增加各地方政府建设保障房的压力，导致其财政状况严重恶化，进而可能引起产权型保障房制度的解体。鉴此，运用有限产权理论来设计产权型保障房的退出模式，对实现住房保障的目标并无益处。

(二)内部循环——政府回购模式的法律检视

现行法律规定的产权型保障房的退出方式中，除了上市交易的外部循环模式外，还有通过政府回购的方式来实现产权型保障房的内部循环。其中，《经适房管理办法》第三十条第二、三款即规定了政府回购的两种情形：第一，购买经适房不满5年，购房者因特殊原因确需转让的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购；第二，购买经适房已满5年，购房者上市转让经适房的，政府可优先回购。两者的区别在于：购房不满5年转让的，政府必须回购；购房已满5年转让的，政府可以选择回购。但在限价房领域，从各地方法规来看均未涉及限价房一定年期届满后上市交易时政府回购行为的规定。

有限产权理论下，政府回购的退出模式似乎实现了产权型保障房的内部循环，但却存在以下弊端：

第一，政府回购行为缺乏足够的理论支撑。产权型保障房上市交易时，政府享有的优先回购权类似于民法中的优先购买权，但优先购买权要求权利主体与出卖人之间先前业已存在一定的法律关系，且购买的标的在先前的基础法律关系中与优先购买权人具有特殊关系。[7]32而在“有限产权”下，政府与经适房和限价房的出卖人并未形成先前法律关系，这使得政府优先回购权缺少源权利的支撑，必然影响其权利行使的合法性与正当性。此外，将产权型保障房界定为“有限产权”的法律文件为部门规章，其法律位阶较低。“有限产权”作为所有权的一种类型，并不符合物权法定的基本原则，依据《物权法》第五条的规定，部门规章无权创设新型物权，这使得“有限产权”无法纳入现有物权权利体系，必然影响其权利行使的效果和权利保障的力度。

第二，法律规定模糊使实际操作效果甚微。现行法律规定，购买经适房满5年转让的，应向政府交纳土地收益等相关价款，政府可优先回购；购房者也可以向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。那么，政府回购与购房者取得完全产权之间是先后关系还是并列关系？从条款的字面来理解，回购权前冠以“优先”二字，似乎表明只有当政府放弃回购权时，权利人才能取得完全产权。然而，该条款后句中的“也可以”字样，又不免让人模糊，购房者是否享有选择权：拟或申请政府回购？拟或自己取得完全产权？ 而在实际操作中，由于经适房回购中政府职能的缺位和监管的不力，导致很多地区经适房的转让都绕过了政府回购，直接在交纳土地收益后作为商品房向市场出售。

三、“共有产权”理论下产权型保障房退出机制的法律分析与完善建议

在有限产权理论下，产权型保障房的退出机制是在购房者退出时,把政府给予的优惠返还给政府,但是在当前的高房价下，保障房的转让收益往往远高于政府的优惠，加之政府优先回购制度几乎成为摆设，难免使不少购房者钻了产权型保障房的法律漏洞。而共有产权理论则以回归产权型保障房权利属性及实现其价值目标为归宿，通过科学的制度设计，既节制了购房者申请保障房时的投机心理，使产权型保障房得以分配给真正需要保障的对象；又满足了购房者与政府共同出资、共同发展的需求。

(一)内外循环——对淮安退出模式的分析

淮安是全国范围内率先探索共有产权的地区，2007年淮安市政府下发《淮安市市区保障性住房建设供应管理办法》(以下简称《淮安市管理办法》)，其中，第三条第二款规定，共有产权保障房按不同的产权比例，由购房者和政府共同拥有房屋产权。根据《江苏省共有产权经济适用住房实行办法》规定，共有产权经适房确定两种产权比例：第一，个人拥有70%的产权，政府拥有30%的产权；第二，个人和政府各自拥有50%的产权。经过三年多的经适房共有产权探索后，2010年11月1日，淮安市政府又出台了《淮安市共有产权经济适用住房管理办法(试行)》(以下简称《淮安市经适房管理办法(试行)》)，其中，第七条第二款规定，淮安市共有产权房的产权基本比例执行7:3，即个人占70%产权，政府占30%产权。

2007年《淮安市管理办法》第二十七条规定了退出机制的三种情形：第一，购房者可以申请购买政府产权部分，从而形成全部产权。具体操作方式是，自房屋交付之日起5年内购买政府产权部分的，按原供应价格结算；5年后购买政府产权部分的，按届时市场评估价格结算。第二，购房者可以向市场出售共有产权房，按比例与政府分成收益。具体操作方式是，个人拥有70%产权的，交易评估价格的30%部分归政府所有；个人拥有50%产权的，交易评估价格的50%部分归政府所有。此时，同等条件下政府享有优先购买权。第三，购房者的家庭收入高于政府规定标准时，只需向政府交纳属于政府产权部分的市场租金，而无需退回共有产权房。2010年《淮安市经适房管理办法(试行)》第二十二条补充了两种退出情形：第一，赋予购房者分期购买共有产权部分住房的权利。具体操作是：5年内购买的，可享受原共有产权房的价格；5年后至8年内购买的，按原供应价格加第6年起的银行同期贷款利息购买；8年后购买的，按届时市场评估价格购买。第二，购房未满5年上市交易的，需经购房者户口所在街道办事处和区住房保障部门出具证明并由市住房保障主管部门批准后方可上市交易。

淮安模式下退出机制的优越性体现在以下两方面：

第一，重塑了产权型保障房的物权属性。物权归属秩序的明确是产权型保障房进行交易的前提，现有立法把经适房和限价房界定为“有限产权”，这里的“有限”主要针对购房者处分权能的限制。但是，“产权”是一个内涵不确定的概念，就法学角度而言，产权是多种权利的组合，包括物权、债权、知识产权等，而其中以所有权为核心和基础。[8]57因此，经适房权属的重塑应该回归物权法领域，并在《物权法》中寻找其位置。从实际操作来看，经适房是处于“政府与个人共有产权”的状态，是政府将土地出让金以及其他减免的行政税费转化为对经适房的投资，并按其投资额与购房者共同享有保障房产权。[9]因此，可以借鉴所有权中的共有理论，从按份共有的角度规范经适房法律关系。淮安在经适房的产权制度设计上，通过购买经适房时即确定政府与购房者各自的产权份额，实现了政府与购房者对经适房的共有产权，理顺了经适房法律关系，不仅实现了购房者与政府的利益双赢，也取得了遏制投机、压缩获利空间的良好社会效益。

第二，实现了产权型保障房的内外循环。淮安模式下为购房者的退出设定了多种选择：主动退出情形下，既可以申请购买政府产权部分，也可以向市场出售共有产权房。首先，传统产权型保障房虽为“有限产权”，却未明晰产权比例致使购房者所占的产权份额模糊，因此，尽管法律规定购房者退出时需要补缴土地收益等价款，但因各地对收取土地收益价款的规定较为混乱，且操作流程繁琐复杂，使得政府很难收回之前给予购房者的优惠。淮安市推行的购房者退出时按产权份额购买，或者向市场出售后按产权份额分成的做法，防止了此前外部循环时国有资产的流失；其次，赋予政府同等条件下的优先回购权，符合传统民法中按份共有人优先购买权理论，政府依其产权份额回购产权型保障房后，继续用于安置其他低收入者，实现了共有产权保障房的内部循环；再次，允许购房者分期付款购买政府产权的创新规定，减轻了购房者的资金压力，更具科学合理性。强制退出情形下，以向政府交纳属于政府产权部分的市场租金的方式来取代强制退房，这种通过货币处理，而无需交回住房的做法，也更便于操作，且更人性化。

(二)优先回购——对上海退出模式的分析

上海市于2009年开始了经适房共有产权的探索。《上海市经济适用住房管理试行办法》(以下简称《试行办法》)第二十八条尽管采用“有限产权”概念，但是明确了产权份额为购买经适房时购房价格占相同地段、质量的普通商品房市场价格的一定比例，且该份额比例要在预售合同中约定，并载明于房地产登记信息中。《试行办法》第三十条规定了经适房转让后，购房者获取其拥有的有限产权份额占总价款的相应部分，其余部分上缴原住房保障机构所在地的财政部门。事实上，这样的规定是借“有限产权”之形，行“共有产权”之实。此外，《试行办法》第三十条还体现了上海模式在退出机制上的创新：一方面，经适房满5年转让的，政府享有优先回购权，政府决定不予回购的，购房者方可向他人转让，政府回购行为与购房者向他人转让行为之间关系的明确，解决了《经适房管理办法》中对两者关系的模糊界定；另一方面，政府有权收回其拥有的产权份额所对应的转让收入，并继续用于住房保障资金投入，从而有利于住房保障建设的可持续发展。

上海模式下退出机制的积极效主要体现在以下两方面：

第一，明确政府的优先回购权，弥补国家立法的缺陷。现行立法关于经适房交易时，国家享有优先回购权的表述不够清晰和严谨，没有明确政府回购权与购房者取得完全产权之间的关系。上海首次规定只有在政府放弃回购时，购房者才有机会取得完全产权的做法，是值得借鉴和向全国推广的。《物权法》第一百零一条规定,按份共有人在转让其份额(应有部分)时,其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利，该条款是政府优先回购权的法律依据。从权利属性上看，政府的优先回购权类似于共有人的优先购买权，依附于共有关系而生，是一种附条件的形成权,即只有在购房者出卖产权型保障房时才可以行使该权利。另外，共有人的优先购买权强调同等条件，即优先购买权人支付的价款应当等同于第三人在买卖合同中承诺支付的价款，而政府优先回购权依然应以同等条件为前提，这是因为购房者的收益已通过产权份额进行了限制，无需再以保障房的“公共产品”属性为由进行理论上的修正。

第二，明确收益分成的比例，隔断非法牟利的空间。上海共有产权模式明晰了政府与购房者的产权共有，进而明确了各自的产权份额及上市交易时增值收益的分成比例。这样的制度设计，对国家来说，有利于国有资产的保值增值，政府建设保障房的各种投入所形成的房价折扣切实转化为政府持有的产权份额，可有效避免国有资产的流失；对购房者来说，既让其享受到经济发展带来的与出资额度相对应的增值收益，但同时，购房者的获益又仅限于其享有的产权份额部分，压缩了购房者利用出售保障房牟利的空间，从制度上利于堵塞寻租和腐败行为。

(三)进一步的思考与建议

通过对产权型保障房“有限产权”理论的修正和对“共有产权”保障房模式的积极探索，可以看到，淮安模式和上海模式化解了产权型保障房退出时存在的一些问题，并缓和了因制度设计不合理所导致的购房者和政府之间的矛盾，但是，随着各地实践的深入，共有产权保障房也暴露出一些问题，因此，为使共有产权保障房退出机制，既能发挥其应有的循环累积效应和住房过滤效应，又能保证不偏离保障房固有的社会保障属性，有必要深入思考以下两方面问题：

第一，政府回购保障房后的处理问题。政府回购产权型保障房后，是将其继续出售给其他符合购买条件的中低收入家庭，还是将其转化为廉租房或公租房向符合条件的低收入家庭出租，实践中很多地方是把回购房再次向新的保障对象出售①参见《深圳市经济适用住房管理暂行办法》第四十一条规定，“回购的经济适用住房，另行向符合条件的低收入住房困难家庭配售”。，而笔者认为，第二种模式更能有效遏制将保障房财产权尽快转变为传统所有权的“冲动”，现行法关于产权型保障房的财产权界定体现出政府既试图使购房者拥有房屋财产权，又担心购房者利用公共产品上市交易进行不当牟利的谨慎与悖论。事实上，规范上的表面平衡并没有达到立法者所期望的结果，实践中即使购房者在交易时缴纳了指定比例的土地收益等价款，依然可以从中获益，这一利润空间才是造成大量不符合保障标准之人设法获取保障房的根源所在。而保障房首先应保证中低收入人群“住有所居”，而后再实现“居有其产”，因此，为更好地发挥保障房的“保障”效用，真正做到物尽其用，并缩小投机者利用保障房牟利的空间，政府回购产权型保障房后，应逐步将其与廉租房和公租房并轨，形成“租售并举、以租为主”的中低收入家庭住房保障制度。这亦符合住房和城乡建设部提出的推进廉租房和公共租赁住房并轨运行的要求，通过这样的制度设计，有利于联动推进共有产权保障房的稳健发展与廉租房和公共租赁住房的并轨运行。

第二，政府放弃回购后的处理问题。如果政府放弃回购保障房，按现有共有产权退出机制设计，购房者可以上市出售其保障房，但是未对出售对象进行限制，也就意味着实现了保障房向商品房的转化，笔者认为这样的安排是值得商榷的。从域外保障房制度的发展历程看，如英国、美国、德国、我国香港地区，都经历了初期在中低收入人群中循环，后期逐步推进保障房向商品房流转的过程，目前我国的保障房供不应求，我国依然处于大力发展保障房的初期阶段，允许保障房向商品房转化为时尚早。解决这一问题的关键是推行可循环的保障房内部交易机制，即明确保障房只能在符合保障标准的人群中进行交易。具体做法是，购房者上市转让产权型保障房时，受让人必须是符合保障标准之人，受让人资格由政府审查，审核通过后，受让人只需向原购房者支付其所占共有产权保障房的产权份额所对应的价款，就与政府形成新的共有关系。从目前我国保障房资源亟缺的国情来考虑，这一做法能够最大程度的防止保障房作为公共产品性质的异化，同时也肯定了保障房民事财产的价值，是建立我国保障房与商品房的居民住房二元结构的必经之路。

四、结语

保障性住房涉及公共利益，从长远来看，解决好保障房的问题，保障了人民“住”的问题，则可国泰民安，反之，将会带来严重的社会问题，阻碍国家健康、稳定、可持续发展。近年来，我国产权型保障房的退出机制在不断地改革和创新，实施结果也初见成效，但由于起步较晚，目前仍处于发展阶段。合理解决产权型保障房退出机制的现存问题，必须从产权设计入手，明晰产权配置，这是理顺不动产法律关系的关键。通过对比、分析有限产权模式和共有产权模式的退出机制，可以看出运用共有产权理论来架构产权型保障房，更具理论的正当性和实践的可操作性，制度设计上也可完全消除其副作用，共有产权保障房应成为今后保障性住房的权利建构模式。深入开展共有产权保障房的改革探索，需要在总结之前试点地区经验的基础上，完善产权分配和上市交易收益调节机制的同时，设计科学合理的退出机制，以保证退出机制的可行性和生命力，这是缓解当前产权型保障房供需矛盾，切实满足中低收入家庭的住房需求，节约社会资源，并提高资源利用效率的关键。

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责任编辑：韩 静

On the Exit Mechanism of Ownership Type of Affordable Housing -Based on the Analysis of the Transition from "Limited Property Right" to "Mutual Property Right"

Ren Rong-qing

(School of Law, Nankai University, Tianjin 300071, China)

The current laws dealing with the issue of affordable housing pay more attention to the distribution of ownership types of affordable housing and ignore the exit mechanism. The "structural deficiency" of current legislative situation has restricted the smooth implementation of the institution of ownership types of affordable housing. A fair and reasonable exit mechanism can assure the ownership types of affordable housing and go back to the value attribute of "public products". Through analyzing the different exit models under the theory of the limited property right and the mutual property right, we can see that the theory of the mutual property right has theoretical justification and practical operability for solving the problems existing in the exit mechanism of the ownership types of affordable housing. Therefore, the theory of the mutual property right shall be affirmed and gradually improved.

ownership types of affordable housing; exit; limited property right; mutual property right

2015-03-25

任容庆(1981-)，女，云南玉溪人，南开大学法学院博士研究生，云南省高级人民法院民二庭助理审判员，从事房地产法研究。

DF5

A

1009-3745(2015)03-0045-07