农村经营性集体建设用地流转特征分析

贾秀楠

摘要：农村集体建设用地的流转目前处于“隐形交易”、无序交易的现状，不利于使农村集体建设用地转为成资本，阻碍了农村经济的发展，因而，了解农村集体建设用地流转的现状，对流转特征进行分析，并提出相关完善建议，对于提高土地使用效率，促进农村经济发展，提高农民收入具有重要的现实意义。

关键词：经营性集体建设用地；流转特征；分析

1.前言

随着统筹城乡发展政策的不断推进，农村集体建设用地在连接城市与农村的发展上发挥了关键性作用。在十八届三中全会强调了加快完善现代市场体系，建设统一开放、竞争有序的市场体系，就是要让市场在资源配置中起决定性作用。关于农村土地问题，着重提出建立城乡统一的建设用地市场，指出在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市，同权同价，使得农村建设用地市场化有了有力的政策依据。

然而，目前我国的农村集体土地制度是一种不公平也缺乏效率的制度安排，存在着产权主体虚置、权能不全等缺陷，使得农村的土地不能进入市场进行交易，转化为财富和资本。而由于农村进城务工人员的增多以及农村土地整理的发展，使得城市房产供不应求以及农村建设用地闲置的矛盾更为突出。

2.流转特征

2.1 流转主体分析

农户都分有一定数量的承包地，包括山地、水田、旱地、沼泽但因经营管理能力和市场应变能力差，或因家庭主要劳动力外出打工甚至全职在非农产业领域实现就业，因此，其承包的土地处于低水平利用的状态甚至闲置，农业边际收益低。如果人愿意出较高的租金，他们就有可能将全部或部分的承包地以转包形式出租，是农村土地流转市场上土地的供给者。

2.2 流转客体分析

2.2.1 流转地块地类及地块来源

在调查中发现，流转地类主要为荒地、沼泽、农地和原有建设用地，优质农地较少。这主要是今年土地整理工作的开展取得了一定的成果以及坚守18亿亩耕地红线不动摇的政策约束。

按地块来源可以分为存量建设用地和增量建设用地，使用地块一般来源于本地村民的农地，自己的承包地以及原有建设用地，调查显示，本地村民的农地占80%，自己的承包地占10%，原有建设用用地占10%（其中公益性建设用地占8%，经营性建设用地占2%）。

由于我国农村集体建设用地流转缺乏相关的信息公开平台，土地流转供求信息存在严重的信息不对称。流转的地块主要集中在本村、本组或者亲戚、邻居、朋友的土地。外村或城镇居民较少。想要流转土地的农户无法找到价格更高的用地方，用地方也面临着选择不到更适合自身企业发展的流转地块。流转方和用地方都处于被动地位，降低了土地流转的绩效。

2.2.2 具有明显的区域性

农村建设用地流转情况受当地经济发展水平、当地资源以及距离城区的远近的影响呈现了较强的地域性，流转的强度与经济发展水平呈正相关的关系，经济发展水平越高，流转情况越多；并与当地资源禀赋有着正相关的关系，某种自然资源丰富，其产业发展较好，如湖南省桃江县盛产楠竹，建设用地单位多为楠竹加工业或以楠竹资源为基础的生物质能源产业；流转情况与距离城区的远近也存在着负相关的關系，随着距离城区距离越远，流转情况越少。

2.3 建设用地流转过程

2.3.1 主要流转形式

调查得出，主要流转形式为租赁，买断，自家农用地转为建设用地，正规程序的农用地转用申请以及政府划拨的建设用地指标。其中租赁又分为初次租赁和多次租赁，初次租赁是指用地单位与设计地块农户签订租用合同/协议，多次租赁是指由现用地单位与中间人签订租用合同/协议，中间人是与涉及地块农户签订了一定期限的土地使用权的第三方。买断主要是指从中间人/涉地农户签订一定期限的土地使用权的方式。自家农用地转为建设用地是指在自家/家族承包地上建设厂房进行经济运营的方式。正规程序的农用地转用是指经过正规程序和相关单位的批复进行农用地转为建设用地的方式。政府划拨的建设用地指标是指划分给当地的农用地转为建设用地的指标。其中租赁多占比重最大，为90%，买断其次，为2%，自家农用地转为建设用地为3%，正规程序较少，在我们调查中只存在1例，政府划拨的建设用地指标几乎没有。

建设用地流转签订的合同主要有口头协议，书面协议，口头合同和书面合同四种形式，以书面协议居多。且均未经过第三方公正。

2.3.2 流转价格的确定

流转价格确定简单，主要以产出农产品的效益为依据。每年流转价格=P*Q*S，P为当年农产品的价格，Q为当年亩产平均水平，S为涉地地块的面积。农产品产出效益的确定主要为双方协定或参照当地其他建设用地单位的流转标准进行确定。

这说明我国农村集体建设用地流转价格没有一个规范的价格确定标准，加之农户的时间价值观念较差，所以在农村土地流转价格的谈判中，涉地农户常常处于被动地位，仅仅以产出农产品的效益作为流转价格的确定标准，并没有考虑到土地实际产出价值、预期产出效益和复垦所要付出的成本和代价，究其原因，主要是由于务农的收益较低，当代农民不愿务农和务农劳动力缺乏。并且，流转价格的确定需要用地方挨家挨户进行价格谈判，一家不同意，则无法实现土地集中，就会造成投资项目的搁浅，这在一定程度上阻碍了农村经济的发展。

2.3.3 流转多为隐形、私下交易

调查得出，农村建设用地流转主要为用地方与涉地方自行签订合同/协议为主，不经过相关部门的审批，而相关部门对于流转情况并不知情。也说明农村集体建设用地流转市场已逐步形成，但无相关的法律法规进行管理和约束，流转市场存在较大的漏洞，政府功能存在缺失。

3.从流转成本进行选择建议

假设涉及地块地类、土地质量一致，不考虑用地单位的建设成本，产业收益以及其他运营成本，那么只有租用/转让/审批的费用不同，根据以上三个案例通过这租赁费用、买断价格、流转费用进行简单的对比。与农户租赁农用地的租赁费用，按国务院给出的，2013年生产的早籼稻（三等，下同）、中晚籼稻和粳稻最低收购价格分别为每50公斤132元、135元和150元，取中间值13.9/斤，协定稻谷产量按1000斤/亩计算，得出最终租赁费用为1390元/亩。办理正规农用地转为建设用地手续流转费用，根据案例，流转费用=涉及农民买断价格+国土所收费=25000+49300+2000=74500/60年，则每年的流转费用为1241元，自家承包地转为建设用地花费为0，如果超出部分则按租赁费用计算。一次性买断上述案例包括了地表建筑，不作为参考。从中可以得出，正规流转费用较低，但需一次性支付金额较大，一般用地单位承受不起；自家承包地转用一般面积不足，仍需租用其他土地，因而，在建设用地流转中，租赁较为常见，可行性较大。（作者单位：中南林业科技大学商学院）