“营改增”对房地产企业未来影响及对策分析

潍坊阳光壹佰置业有限公司 于红娜

“营改增”对房地产企业未来影响及对策分析

潍坊阳光壹佰置业有限公司 于红娜

摘 要：随着中国社会主义市场经济结构不断完善，有关营业税改征增值税试点深度拓展，其中对于房地产等相关行业内部税务体制提出更加严格的规范要求。面对此类状况，笔者具体针对房地产开发行业实施“营改增”改革方案期间产生的影响状况，加以细致验证概括，希望结合各类技术手段和思维理念进行标准策略内容制定。相信长此以往，必将能够为我国房地产开发部门内部税务机制合理调试成就绽放，奠定足够和谐的适应基础。

关键词：营改增 房地产 开发行业 影响细节 应对策略

事实上，自从上世纪末我国实施分税制度期间，有关营业税、增值税分立并行局势极为显著，毕竟上述两类税种在我国社会主义事业发展工作中支撑地位不相伯仲，但是相对营业税作为利用全额课税对象加以征收的商品劳务税种，多次重复性征收隐患深厚，对于日后交通、建筑以及服务事业综合化发展前景产生较强限制效应；而增值税保留某类中性特征，长期利用增值额作为依据，虽然说经过计征收环环抵扣，适度克制上述重复征税结果，但是两类税务并行舒展现象，始终难以迎合国际化税务体制整体可持续发展诉求。

1 营改增对于我国房地产企业造成的核心影响问题整理

结合客观层面审视，房地产开发工作需要借助建筑上游端口加以疏通延展。单纯透过我国财税部门于2011年颁布的营业税改征增值税试点方案内容解析，其中规定建筑业广泛适用于11%左右的增值税税率指标，对于日后各类增值税一般类计算方式原则上是比较适用的。相对地，会一定时间范围内令房地产企业阶段化建造成本数额急剧上升。

第一，因为建筑材料供应途径繁多，会令建筑行业在处理增值税进项税额抵扣工作上面临重重阻碍，另外伴随着各类施工材料供应主体实力低下状况的影响，使得一类小规模纳税人供应现象广泛分布。在此类状况之下，房地产开发人员实际购置的材料往往不会提供增值税专用发票，之后既定进项税额想要快速抵扣便是难上加难，造成建筑行业最终税负压力的不断加大。

第二，联合财税部门在2009年实施的，关于部分货物增值税低税率适用规则以及简易征收增值税政策性文件加以观察解析，发现当中设定的作为一般纳税人，在处理某类特殊性自产货物期间，有权力主动实施简易法则，即透过6%收税率标准进行后期实际需要缴纳的增值税额计算。这部分规定强调的特殊性自产货物主要包括：生产建筑材料需要的砂、土、石料等资源全程自行采掘或是其余矿物连续生产的石灰、自来水、以水泥为原料加以规模化生产的混凝土材质等。关于上述货物资源可谓是建筑工程项目有机延展的必要性支撑原料，在工程标准造价体系架构中占据比重范畴异常宽广。如若说既有建筑施工单位，在进行原材料购置期间都能够获得对应的正规形式的增值税发票，相应地便可以在进项税率方面获得6%左右的抵扣福利。笔者透过建筑行业增值税销项税率11%标准加以验证对比，发现与营改增方案实施之前相比，施工单位在进行上述必要建筑材料购买期间居然增加了大约5%以上的税负成本，并且经过我国2010年发布的建筑行业产值利润率3.55%方针考量，营改增方案的实施，对于房地产企业来讲，实质上便是一类税负额外增加行为，致使建筑业整体利润空间出现大面积缩减迹象。

第三，建筑工程内部人工费用几乎占据整体成本数额的3成左右，当中的劳务用工基本上源自于成建制的劳务公司，此类单位核心任务便是针对既有施工企业进行专项劳务支持，也就是原本依照3%标准进行营业税支付，一旦营改增政策系统化覆盖延展过后，整体税率幅度便出现大幅度上升迹象；并且在缺乏进项税额抵扣优势基础上，有关今后人工劳动成本日渐上涨，单纯获得微小利益的劳务公司不得不将税负压力全面转移到施工企业之上。需要额外加以强调的是，作为零散农民工，其在提供劳务服务期间衍生的人工费用同样不包含增值税发票，也就是说不可以在进项税内部加以抵扣，对于建筑施工企业人工费成本来讲是一类较为沉重的负担。上述各类结果无疑令房地产开发期间各项商品支付经济负担加大，并且会向消费者群体之中快速转嫁，面对此类状况，我国政府便开始采取一切宏观手段对房价无限制上涨迹象进行克制，此后任何税务体制改革换来的成本增加结果，都将完全交由房地产项目施工主体和开放商加以自行消化处理。

2 房地产企业在营改增政策覆盖拓展期间需要制定与实施的应对策略解析

首先，适当提升房地产企业自身纳税合作理念，坚决抵制在原材料购置和劳务资源吸纳期间滋生的不要发票的行为结果；同时适当强化房地产建设决算管理流程实效，确保在合理时间范围内与施工监管企业进行标准化工程决算，并取得发票，全面抵制一切拖延行为。有关内部会计核算质量提升工作要得到一定程度地重视，确保各类账目都得到合法依据支持过后，才能顺势贯彻无发票不抵扣等规范性指标，最终完成竣工验收收尾工作。

其次，要集中一切手段进行过往房地产初期税务款项抵扣隐患。现如今我国各地区房地产企业开始全面开放实施精装修策略内容，尤其经过营改增税务体制改革风暴影响过后，有关房地产企业必将加大内部装修和家用电器配备力度，在稳固各类商品卖点基础上，使得增值税进项税抵扣和土地增值税在清算期间掌握主导地位。所以，今后房地产企业，必须全面关注增值税发票较为规范的收集、审核力度，方便在国家大范围实施营改增政策过后，有关期初增值税进项税额合理抵扣等预设指标得以有机贯彻。

再次，对于大规模样式的房地产企业管制主体来讲，毕竟实际接触到的开发项目繁多，且地域分布范畴难以精准估计，为了适当表现出规模折扣优势特性，涉及特定集团会针对一切对外物资采购行为加以监管，并且由其和供应主体直接签署交易合同，最终获取的增值税发票，其购买方名称便是此类集团公司，并且进行增值税缴纳期间有效承接抵扣事务。此类控制手法，相对地可以令不同成员无法处理增值进项税抵扣事务，同时当营改增政策大范围覆盖普及过后，有关开发项目实际布置区域管制人员，必然会依照特定比例要求进行增值税预先缴纳，此时不管是集团公司或是开放项目所在地单位都要进行增值税预先缴纳，对于上述集团整体现金流管理工作质量造成不小的冲击。所以，可以适当考虑透过集团公司进行供应商统一交流，同时要求成员企业与供应商分别进行合同签订，确保各自都能获取对应的增值税发票，最终在合理时间范围内完成抵扣任务。再就是针对新成立且保留法人资格的成员企业，制定并实施全新战略方案，必要情况下可以考虑将保留法人资格的成员企业，顺势过渡转化成为新设立的不具备法人资格的分公司，这对于集团公司和成员企业纳税工作量适当减轻需求来讲，是最为贴切的应对手段。

最后，房地产行业“营改增”给税负及商品成本带来变化，同时对于房地产企业的经营模式、市场行为等都有着巨大影响。在十八大报告中提出：“坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，推动信息化和工业化深度融合，工业化和城镇化良性互动，城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化城镇化、农业现代化同步发展。”其中，新型城镇化代表着城市发展的精细化和智能化，将显著推动涵盖城市轨道交通、园林装饰、节能环保等城市“精雕细琢”及智慧城市、智能交通、医疗信息化等生活智能化产业的发展。房地产企业在商品房开发建设过程中，应加大公共配套设施的投入，打造高品质智能化社区，提高商品的卖点，在越来越激烈的市场竞争中占得先机。

3 结语

综上所述，我国房地产行业大力遵循营改增税务体制规则，对于国家遏制房价任意上涨迹象工作来讲，辅助功效异常深刻。相信至此过后不久，我国房地产行业会朝着更加健全、完善的轨道方向不断过渡转换，同时适当强化特定企业纳税行为，稳固各类实务操作进程，将其间隐藏的一切涉税风险隐患全面扼杀在摇篮之中。

参考文献

[1] 周松德.预估房地产行业“营改增”的税负变化[J].财会月刊,2013,17(13).

[2] 赵晖.“营改增”改革对房地产企业未来影响的研究[J].财会学习,2013,18(06).

[3] 熊雪军.建筑业营改增影响分析及应对策略[J].会计师,2014,12(03).

作者简介：于红娜(1983-)，女，汉族，山东潍坊人，中级会计师，学士学位，主要从事财务税务方面的研究。

中图分类号：F812.42

文献标识码：A

文章编号：2096-0298(2015)05(b)-133-02