浅谈住房公积金贷款的风险与控制措施

古丽萍

摘要：随着住房公积金政策的普及和我国房地产市场的快速发展，住房公积金贷款规模迅速扩大，但随着贷款业务的蓬勃开展，其中存在的隐性风险也逐渐显现，损害了广大职工的根本利益。本文通过分析防范住房公积金贷款风险的必要性，针对当前的主要风险特征提出防范策略，以期通过本文的阐述对实现住房公积金个人贷款业务的长期良性发展起到一定的积极作用。

关键词：住房公积金；贷款；风险；控制

我国的住房公积金制度是借鉴新加坡住房制度，于1991年5月在上海先行建立，而后全国广泛铺开。19年的实践证明，住房公积金制度对于促进城镇住房建设，提高缴存职工的住房水平，具有重要的作用。《住房公积金管理条例》中特别规定，要加强风险防范工作，保障住房公积金运作安全。

一、 住房公积金贷款风险的概念

住房公积金贷款风险是指借款人及其担保人未按合同约定偿还贷款本息导致贷款发生损失的可能性。

二、风险的分类

1、市场风险。按照财务管理理论，市场风险是不可控风险。一般来说，一座城市的房地产价格是当地政府的一个光彩指标，住房公积金贷款政策放得过开，对房价起着推波助澜的作用。目前的房地产市场，由于前些年投机过度，价格一涨再升，虚假繁荣，泡沫横生。这种现象首先危及的是住房公积金信贷资产的安全性，当价格回落时，无法正常回收贷款，或通过处置抵押房产无法收回贷款本金，势必造成风险。住房公积金贷款与房地产市场的命运紧密相连，房地产业大起大落，住房公积金贷款有着无法回避的市场风险。 2、责任风险。这里要分两层意思理解。一是住房公积金管理中心内部工作人员的责任风险。尽职尽责的优秀员工是单位宝贵的财富，我们称之为人力资源。而工作懈怠、责任感淡漠、职业道德水准低下的员工刚是我们工作的隐性风险。审贷工作一要从严把关，二要严谨细致。否刚不可想象。二是由于《住房公积金管理条例》规定住房公积金贷款的风险由住房公积金管理中心承担。委贷银行往往对委贷业务重视不够，办理业务相对不够谨慎，加大住房公积金的贷款风险。由于银行不承担住房公积金的贷款风险损失，因而对贷款的回收力度、催收力度不够，造成信贷风险。

3、政策风险

（1）抵押物处置风险。《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第三条规定，强制迁出时，被执行人无法解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住所。这增加了我们的处置成本。按照《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》的司法解释，对设定抵押房屋的处置做出了规定。该司法解释第六条规定“被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出”。依照此司法解释，对于抵押物处置存在障碍，从而造成信贷风险。

（2）宏观政策风险。当国家宏观调控银行收紧房地产开发项目贷款时，开发企业的资金链条断裂，楼盘期房项目存在着完工风险和价格风险。

（3）住房公积金制度风险。住房公积金的制度决定了住房公积金贷款应向广大的中低收入家庭倾斜，其中一部分职工工作流动性较大，收入不稳定，偿债能力不强，影响了信贷资产的安全性。

4、房地产开发企业土地抵押风险。许多房地产开发企业为了办理开发贷款，将土地抵押给商业银行。按照现行的操作蓝本，房地产企业土地如果是抵押的，住房公积金中心要加大保证金的扣收比率。如果开发企业没有及时归还商业融资机构的贷款，不能及时办理借款人的他项权证，这势必造成我们的信贷风险。

5、流动性风险。住房公积金贷款流动性较低，贷款期限较长，容易形成信贷资金流动性风险。

6、抵押物风险。抵押物的市场价值在贬值的情况下，房屋的市场价格总体趋于滑落时，抵押物有着资产能否保全的信贷风险。

7、借款人信用风险

（1）收入降低。个人收入降低甚至经济状况恶化，无力偿还借款。

（2）离异风险。由于借款人离婚导致家庭收入减少，可能对贷款的正常偿还造成风险；借款人离婚后不办理房屋产权变更登记手续，使得房屋实际占有人与实际登记的所有权人不一致，或者法院判决中的所有权人与实际登记的所有权人不相符。这种情形会造成住房公积金贷款风险。

（3）刑事风险。刑事风险主要指在还款期间，借款人由于触犯刑法而被判处刑罚，从而影响其还款能力的风险。

（4）失业风险。借款人失去工作后，住房公积金贷款能否按期收回受到直接的威胁，造成信贷风险。

（5）“老赖”风险。一些借款人履约义愿出现危机，有钱不还，这种“老赖”，势必造成住房公积金贷款的风险。

三、风险的控制措施

1、进一步强化住房公积金管理中心贷款管理的主体地位，形成风险控制与风险承担主体的统一。即住房公积金贷款均由住房公积金管理中心自行审批，从严审批，严格管理。

2、坚持住房公积金贷款政策性金融的市场定位。《政策性住房信贷业务管理暂行规定》（银发1994〔313〕号）第三条第四项规定，住房公积金是政策性住房资金。不盲目追求个贷率，个贷率与风险是呈正相关的。商业银行对扩大住房消费信贷力度有着极高的热情是因为就这项业务可以带动低成本活期沉淀资金（开发企业、客户个人活期存款）、增加存款余额、拉动中间业务及其他业务的发展。商业银行抵御风险的能力比住房公积金贷款强。个贷率较高的年份2007年，杭州的个贷率为78.40%，天津个贷率为81.30%。同期南京为83.00%，苏州为84.26%。上海为86.30%。住房公积金贷款率最高的城市是常州。常州个贷率为95.63%，市区的该比例更高达97.73%。这么高的住房公积金贷款率，意味着资金流向很可能入不敷出，步步超越危险的临界水平。中国各家商业银行在贷款方面受到银监会的严格约束，除了有法定存款准备率，存贷比（发放的贷款与吸收的存款之比）都不得超过75%这根红线。以前认为这个约束有点过于保守，国外银行普遍比这个松很多，但现在金融危机来了之后，这条规定被认为是中国金融机构之所以至今保持相对稳健的重要制度保证。

3、强化职工责任意识。信贷工作无小事，任何一个关口都要把好，杜绝人情贷款、风险贷款。资金的安全性绝对重要。

4、建立科学、严谨、规范的住房公积金贷款审批机制。科学严密的机制对集体、对职工是最好的保护，对信贷资金是最好的保障。多级审批，审贷分离。

5、严格执行贷前审查制度。一是严格执行信贷管理制度，对开发企业进行申请项目书面资料检查、项目储备原件审查、项目现场调查、土地抵押情况核实。在工作中我们发现，有的开发企业企图隐瞒土地抵押事实。严格的执行制度才能保证项目储备的万无一失，坚决杜绝烂尾楼的出现，防范风险。二是严格审核房屋抵押登记。三是通过人民银行征信查询系统对每个客户及其共同借款人查询个人客户信用报告，看其是否在银行有商业贷款余额，个人信用是否良好，查询银行予以盖章。四是认真核实客户收入状况。根据客户所提供的收入证明，对其进行了技术性核实。虚报的调减，严防信贷风险。五是审慎应对房屋权属问题。对财产共有人而并非共同借款人的，让其书面承诺，当贷款变成风险贷款时将自己所占的房权股份无条件偿还住房公积金贷款。六是对客户贷款年限的把关。防止借款人公积金账户不再缴存而贷款尚未结清的现象发生。七是对缴存状态的把关。有的客户单位分明已将其公积金账户封存，他（她）们很“聪明”，不支取公积金，这样保持公积金缴存余额，企图蒙混过关。七是严格审查客户是否是第几套房屋贷款，对每一客户及其共同借款人，都进行认真仔细的检查。严格执行信贷管理制度规定，维护住房公积金制度的尊严和威信，防范风险的发生。

6、加强贷中审核。严格把关，认真仔细，一丝不苟。

7、加强贷后管理。贷后管理是从贷款发放之日起到贷款本息结清日止的贷款跟踪管理。一是要同步建立信贷纸质档案与电子档案，二是要及时录入借款人还贷信息资料，三是要加强对逾期及其他不良贷款催收力度。

8、建立培训长效机制。一是应培训职工的职业道德、责任意识，警钟长鸣。二是邀请房地产市场专家、金融专家讲授房地产市场、房地产信贷，让广大信贷工作者接受最前沿的房地产经济和信贷理论，把握市场的脉搏和跳动，从容应对信贷工作的新情况、新挑战。

9、建立委贷银行业务考核机制。住房公积金管理中心对委贷银行引入委贷业务竞争机制，建立委贷业务考核机制，将代办手续费与贷款工作质量相联系，量化考核。

住房公积金信贷工作任重道远，信贷作为政府、社会考核公积金组织机构服务社会、服务百姓的一个重要参数，保证信贷资金的安全性是我们住房公积金人的神圣使命。我们既不能畏首缩尾，也不能横冲猛撞。风险是绝对的，但只要我们兢兢业业做好防范工作，未雨绸缪，就一定能做好住房公积金信贷工作，为提高广大缴存职工的住房水平服好务，实现良好的社会效益，开创住房公积金信贷事业新的篇章。

参考文献：

[1]陈杰.住房公积金会入不敷出吗[N].第一财经日报2008年12月4日A07版评论.

[2] 闪丽丽，住房公积金贷款风险的成因及对策，[J].淮南职业技术学报，2005，5（4），；66-68.