物业管理实践思考

李江平

本人作为一家三级物业管理企业的经理，从事物业管理及供暖工作10余年，在工作实践中遇到许多工程维修方面方面的问题。结合自己的工作实际，在此谈一下对于专项维修基金制度的理解。

一、专项维修基金的定义及适用范围

专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

1、保修期内的大中、修、改造费用由建设单位负责；

2、保修期满物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用不该让由物业管理企业来出这项费用。

A、因为物业管理企业每年收取的物业服务费里面不包括此项费用。 B、根据物权法，物业企业不是物业共用部位、共用设施设备的产权人，当然也不负责此项费用。

3、保修期满以后应该由业主动用专项维修基金来修理。

4、根据这些规定，我单位负责管理的文慧园小区10号、14号住宅楼，分别是2002年12月底、2004年7月份办理竣工验收并交付业主使用的。在2012年夏季，我单位发现这2楼屋面防水达到寿命年限。许多业主在雨天反映家里漏水，经过多次小修，局部修补也解决不了问题。根据国家相关规定，屋面防水工程的保修期是5年。而此时，距离这2楼的竣工验收时间，分别过去了10年和8年，均超过了保修年限。此情况下，开发商就是建设单位不负责更新改造费用。而由于这个楼是商品楼，业主当年在交房的时候都交纳了公共维修基金。我物业根据相关规定，通过一番周折，提取了公共维修基金，对这2个楼的屋面防水工程进行彻底更换，并与防水施工单位签订了保修协议，规定保修球期限仍为5年。

二、专项维修基金收益不高

本人在提取及使用公共维修基金的过程中也发现，公共维修基金的收益率不高，与维修成本的逐年增加相比，公共维修基金面临贬值的现状。

1、业主的巨额专项维修基金如不能取得增值，既是全体业主个人的损失，也为以后不够使用埋下隐患。

以我单位管理的文慧园小区4个塔楼为例，来说明维修基金投资1级市场国债与1年期定期存款收益差距。

我单位管理的文慧园小区10、14、15、16号楼，均在2004年前后入住，总建筑面积10万平米左右，按当时销售均价8000元每平米，计算，维修基金合计为8000*100000*0.02=1600万。这笔费用，根据北京市建委有关规定，放在光大银行。而2007年以前，一直是按0.72%的活期利率计算，2007年以后，根据有关规定改为3%的年利率付息。

以我们管理的小区为例，2004年竣工，2012年才动用第一笔专项维修基金，所以可以考虑80%的比例投放5年期国债，其余20%可以分开年限投放3年期国债，那么每年的收益差为：

1600*0.8*0.0541+1600*0.2*0.05-1600*0.03=37.25（万元）；

10年差额为372.5万元，20年差额为745万元。如果能够投资国债，则对于这4个塔楼的业主来说，增加的巨额收益完全可以用来定期更换电梯、消防设施、防水工程等损耗性较高且与老百姓生活息息相关的设施设备。

2、那么为什么业主不把专项维修基金投资于一级市场国债呢？--- 原因就在于没有成立业主委员会。

具体到北京市，业主划转专项维修基金的情况如下：

（1）北京市住宅专项维修基金累计缴纳的金额呈现逐年上升，从2009年2月份188亿元提高到到2013年12月的累计缴纳363亿元，5年增长了93.4%。

（2）从2009年面开始到2013年年底，划转比例保持比较稳定的趋势。平均划转比例为6.49%。说明还有约93.51%的小区没有成立业委会、或者成立业委会后没有划转专项维修基金。那么这些小区业主的专项维修基金只能长期适用3%的1年期存款利率，而不能由业主委员会投资购买一级市场国债。巨额专项维修资金是银行的低息负债，业主的低收益资产。

（3）专项维修基金累计提取的比例呈现逐年上升趋势。从2009年2月到2013年12月，专项维修基金的累计使用比例从千分之1.6上升到千分之21.5，呈逐年上升趋势。

三、结论建议

我在工作实践中，感觉到政府推行的房屋公共维修基金制度是一项很好的规定，确保了房屋设施建成后，其后续正常运行的费用出处。但我认为此项制度可以从以下几个方面进行进一步完善。

1、开发商前期的缴纳的专项维修基金账目一定要清楚、完整。相关管理单位应该加强对其监督，检查。而不是多年以后等到需要提取时候，才督促其整理。

2、关于业主签字的双三分之二法则，看看有无怎样更好的落实政策。如，有人建议：反对不超过三分之一就可以；有人建议网上投票；还有建议规范业主签名，防止他人假冒业主签字。个人建议每个公共维修基金开户行给业主发一个类似电子优盘的一个密钥。需要提取时候，统一规定定时间网上投票。既提高效率，又绝对公平。

3、专项维修基金的投资收益应该加强。政府应该帮助小区业主成立业主委员会，然后划转资金进行收益更高的一级市场国债投资。而同时政府也应考虑提供更多一些其他 更安全、有效的投资渠道。

参考文献：

[1]《北京市住宅专项维修资金管理办法》北京市住房和城乡建设委员会、北京市财政局、北京市审计局、北京市住房资金管理中心 二〇〇九年十一月；

[2]《房屋建筑工程质量保修办法》 建设部、二○○○年六月三十日；

[3]《物业服务收费管理办法》、中华人民共和国国家发展和改革委员会 、中华人民共和国建设部 二○○三年十一月十三日 ；

[4]《中华人民共和国物权法》全国人民代表大会、中华人民共和国主席令、第六十二号；

[5]《住宅专项维修资金管理办法》建设部部长 汪光焘、财政部部长 谢旭人、二○○七年十二月四日；北京市住房公积金网站；endprint