地产“机场热”的冷思考

于洋

产业新城的建城逻辑一定是产业带动人口、人口需求配套住宅。如果本末倒置，提前“造城”只会是空城一片。这是未来新机场、临空经济区的产业发展所需要思考的问题。

机场的魅力很大。从她诞生的那一刻起，就被世人贴上了“白富美”的标签，吸引着众多“高富帅”的地产企业争先竞逐。那么，她的魅力究竟有多大？

不久前，地产大佬冯仑在“地产趋势新态度论坛”上表示，房产的价格，大致受到四个因素的影响。“一是经济发展的水平，人均GDP在一个城市过了8000美元以后，总体上房价往上的力量会减小。第二就是交易量，新房子和旧房子的交易比例，如果是一比一。也就是说在北京出现卖两套房，一套一手房一套二手房的时候，市场交易就达到了饱和。第三个因素是人口。如果一个地方人口的绝对数在减少，那么这个房价就没有支撑。最后，他指出，一些偶然性的预期也很重要，会影响市场走势。比如现在大兴要做机场，前面的数字都没改变，但预期改变了，所以也会造成供求关系变化。”

没错，这就是机场的魅力。她可以改变一个区域乃至一个城市的房地产市场发展预期。其实，从青岛新机场选址报告正式获批的那一刻起，机场所在地胶州市胶东街道便成为了无数地产开发商心驰神往之处。

然而，即使机场要来了？也先别太开心。如同采蜜一般，接近“蜂巢”并不意味着一定能够获得甘甜的蜂蜜，也可能会被蜇伤……

诱人的“蜂巢”

新机场建设如同蜜蜂的蜂巢一般，蕴藏着大量的蜂蜜。

对于一座城市而言，建设自己的飞机场，即建立了自己的经济加速器。目前，全国各大城市都在大力发展现代服务业等第三产业。这是城市发展到一定阶段后的必然转型，青岛也不例外。

“从目前的产业结构来看，青岛的第三产业中，零售批发、贸易物流仍是主导，金融行业的比例也比较高，但相对其自身地产而言，其比例应该更高。另外，在专业服务业角度，类似律师事务所、会计师事务所、房地产专业服务商等公司还有很大的市场发展空间。”

机场将带来什么？在仲量联行青岛分公司董事总经理白路看来，最直接的影响是带来品牌效应。因为新机场建设这样一个大的事件，首先便会吸引众多产业投资者或者国内外房地产开发企业的目光，这至少可以使城市在短期内快速产生品牌效应。其次，新机场建设也将激活城市的民营企业与私营企业。未来，城市要推动服务业的发展，金融企业与民营企业的发展肯定是很重要的，把这二者推动了，青岛将获得更大的发展空间。而新机场的建设，无疑将为这些行业创造更为优越的市场发展条件。与此同时，相关企业的进驻又将为第三产业企业提供大量的服务对象。

其实，无论是金融业，还是律师事务所等服务类企业，大家都是紧随客户走的，如果客户在青岛发展得好，他们自然发展得好。换言之，在新机场建设带动第二产业企业发展的同时，也将促进其行业相关的物流、电子、医药、科技等第三产业企业的进一步发展，机场的带动作用不容小觑。

更值得一提的是，伴随着机场建设而配套的轨道交通网络，也将带动沿途经济的大发展，尤其是房地产业。新机场建设必将助推周边区域房地产市场的发展，但白路同时指出，这种影响将是中长期的，并非一蹴而就，需要跟着青岛这座城市产业的发展慢慢来。

众所周知，在机场附近做建筑物，有一个不得不提及的名词：限高。因此，导致在很多人眼中，机场和地产联系并非那么紧密。当然，还有飞机起飞降落时的噪音，是楼盘开发的大忌。正因如此，住宅、写字楼等地产产品并非太过于靠近机场，而是处于机场辐射圈层的最外围。那么，随着机场的开发，机场沿线是否会出现城市副中心？这个，恐怕还需要长时间的考量。

以荷兰空港新城为例，它自身有一个鲜明的特点，那就是机场距离市区十分近，可以说其本身就在城市里面，所以IT业、制造业等都在里面，就形成了类似CBD的空港新城。

而上海的虹桥机场与荷兰的机场有异曲同工之妙。机场原本在城市外围，但随着城市的发展扩围，虹桥机场区域直接演变成为了城市核心区的一部分。加之高铁、公路、地铁、航空等多种交通方式的汇聚，使其周边形成了很多的产业园区与甲级写字楼。

“副城市中心的发展与城市的基础与产业背景有关，因城而异。以上海为例，比虹桥更远的地方都能形成市中心，何况虹桥区域了。”白路说，“我们注意到，北京也在做第二机场。专家也在提建议。事实上，虹桥之所以成功就是因为它把高铁、地铁、公路、机场等交通方式全连上了。这个带来的结果不是1+1的效应，而是几何效应。”他举例说，现在到上海虹桥机场，坐地铁过去40分钟十分准时。而高铁直接辐射昆山等江苏周边城市，现在到江苏周边城市出差的商务人士都先飞到虹桥，然后自己开车过去。这就是虹桥机场带来的影响。

反观胶州，尽管按照规划，新机场也将形成多种交通方式汇聚一体的交通枢纽，但由于其距离青岛主城区仍有一段距离，所以与房地产企业涉及最多的住宅与写字楼市场仍需做中长期考量。而紧挨机场的物流服务业无疑将获得先发优势。

物流产业先行

与高铁一样，机场也有自身的一个辐射圈层。

“一般而言，紧靠机场的第一层为机场周边配套，比如机场免税店、自身商业等；第二层便是和机场业务紧密相关的物流企业；第三层为高科技、电子等公司。”白路说，“这其中，机场最核心、最快速带动发展的要属物流产业。”

事实上，近年来伴随着青岛经济和社会的发展，城阳流亭机场周边区域已经呈现出了物流地产聚集的园区。只不过，由于其土地资源已处于严重饱和状态，导致进一步调整发展的空间受限。

而青岛新建机场则具有许多得天独厚的优势条件。一是地理位置优势。新机场处于胶东半岛枢纽位置，处于大青岛发展的内陆腹地，可有力地促进城乡一体化的发展，实现大青岛组团发展的理念。二是地面空间优势。有相对较大的可利用拓展空间，企业和村庄搬迁成本也较小。这些都在一定程度上助推着物流地产的发展。endprint

“眼下，很多物流地产企业都在青岛做积极的前提拓展，遗憾的是，还没有找到合适的土地。一旦有合适的土地，物流仓储的项目一定会陆续出现。”白路认为。

近些年来，很多国外的物流地产企业都在中国积极布局。据悉，全球最大的外资物流开发商普洛斯便是其中的代表之一。以青岛为例，目前他们已经在青岛的城阳、胶州、前湾港区域设有仓库。而很多国内企业也都看到了物流地产的发展机遇，纷纷谋划布局。无论是从资金投入还是开发运营方面，都在投入人力财力，渴望在市场中分一杯羹。据了解，目前，国内的大型电商企业，比如淘宝、京东等都有自己建设开发物流地产项目的计划和打算。

“在眼下全国房地产市场波动的背景下，越来越多的房企把目光投向物流地产。电子商务市场的迅猛发展，对物流地产的推动作用无疑是很明显的。另外，随着行业本身的发展，原本的仓储空间不足以满足企业需求，以迫使企业做出调整与改变。”

更值得一提的是，早些年企业建设的企业厂房或者仓库一般都位于当时城市郊区位置，可随着城市的发展与外扩，原本郊区的厂房摇身而变为市区内黄金地段的厂房了，仔细核算，与其仍然用来仓储，不如赚取土地升值红利，选择租用厂房或者自主建设物流地产项目。

然而，建设物流仓储并不是一个很简单的过程，仓库的承重、高度、卸货区的位置、采用什么样的卸货车、转弯半径是多少等等，对专业的要求都很高。因此，选择租用仓库的企业数量不在少数，这便给物流地产企业带来了很大的发展空间。

一位不具名的房地产业内人士表示，“像普洛斯或者中外运这种国内外大型的物流开发商，如果有机场建设，他们是一定会进驻。”在他看来，这些企业进驻青岛新机场只是时间问题。

真正的需求是“人”

“无论是做机场项目，还是新城发展亦或是产业园区的发展，关键在于是否能吸引‘人。”白路进一步解释，这些人不是指短期购物人群，而是指长期在这里面生活工作的人群。

机场有几个优势？第一能带来客流，无论是商务还是旅游的客流，都能通过新机场中转到青岛市区。政府选择胶州有航道的考量，更有周边发展空间的考量。因为，机场的位置除了为青岛市服务外还会辐射周边城市，从而拉近与周边城市的距离。

事实上，全国很多城市的老机场随着中国过去20年的发展，都已经划到城市市区里面了，至少是城市近郊，所以它周边已经没有土地资源和拓展空间了，这在一定程度上限制了发展。

“第一步，还是把人引进来，人就是产业。这么大的机场，未来一定会有产业需求，比如航空业、物流业必然会随之而来。第二个是要和新机场紧密联系，比如高科技、电子、医药，甚至为航空物流服务的相关的上下游产业链。只有这些产业进来，人才会来。而只有人来了，才会带动住宅消费、购物消费等所有房地产市场相关的消费。”白路告诉记者，这个过程不是一两年就能实现的，估计需要5-10年。当机场周边形成自身的产业链，有辐射、有配套时，住宅、商业才会慢慢地发展起来。

也就是说，作为企业，要看到这一区域长远的发展。“从企业投资回报率角度来讲，自然要考虑成本、人才、产业结构、客户基础。是否有市场？成本有多高？能否招到人？”而这其中人才则是核心。这正是来青岛投资的内外资企业最关注的。目前，青岛的优质大学，大部分集中在青岛市区以及西海岸新区，如何将人才吸引过来，这是值得我们考量的。因为这不单单是企业发展的基础，更是房地产业的需求来源。

因为，产业新城的建城逻辑一定是产业带动人口、人口需求配套住宅。如果本末倒置，提前“造城”只会是空城一片，这对未来新机场、临空经济区的产业发展来说并不健康。

正因如此，未来新机场的建设更需政府的规划引导。

未来的路，请慢点走

很多时候，我们看到有一个重大项目入市了，无论是自贸区还是机场，很多房地产开发企业、产业投资人，大家都会感兴趣。带来的结果就是建设前期一窝蜂地都杀过来。直接导致进来的产业项目或者企业都是非常类似的。如此一来，便导致后期同质化的现象出现，显然，这不利于未来空港新城的发展。

“政府应该有一个引导，什么样的企业我们会优先考虑，什么样的企业去什么样的空间里面发展，拥有这样的导向性至关重要。第一，对近期的发展，优先的企业进来。第二，对远期的未来，我们能够预留一些发展空间，而不是把最好的资源，未来的发展空间在短期内全部消化掉了。”不少业内人士认为，机场这样的项目，真是5年，10年甚至20年的一个发展机遇。

众所周知，当政府把资源都放给企业后，这些资源往往不会按原本的计划与时间表发展。因为，企业是一直遵循市场规律的，市场有需求就开工建设，市场需求放缓时，拿了土地便会等待。举例说，如果市场需要5-10年的周期来发展的话，而政府仅用了一两年就把土地都出让了，那么，企业是不会在短短一两年内就开发所有项目的。

直接导致这个区域的发展参差不齐，且很难形成集聚效应。可是，如果我们有规划性地采取分期分片区划分，那么结果可能就不一样了。

因为，大的建设项目开发总是要分期进行的。首先将短期内最能实现落地的项目先推出，它不一定是最好的，但一定是对产业有发展、市场有需求而且可以和新机场形成良好互动的产业，慢慢地把它规划好，一步步地发展。然后，在陆续推出其它片区项目，把最好的项目放在未来。

这样一来，就能够避免区域内自身的竞争，使得机场周边的发展能够形成互相协调与互相平衡。真正带动核心元素“人”的聚集，也唯有如此，新机场建设的未来才会更可期。endprint