我国商业银行住房贷款政策效应研究

赵琳洁

摘要：在我国商业银行住房贷款的发展历史不是很长，但是它的发展速度和发展规模是其他银行业务不能媲美的。目前我国商业银行住房贷款政策引发了一系列的效应，比如贷款数量很庞大但是质量有待进一步提升；银行自身面对大量的住房贷款的管理机制不够完善，贷款存在一定的潜在风险，本文就是围绕我国商业银行住房贷款政策效应进行分析。

关键词：商业银行；住房贷款；效应；管理机制；风险

在社会转型经济突飞猛进的新时期，房产成为现代人们奋斗必买的一个消费品，近年来，房价的持续猛涨，买房人数量也急剧增加，面对庞大的消费群体和高价的楼房，越来越多的人们倾向于运用商业银行住房贷款来救济当前面临的难题。在我国，商业银行住房贷款政策的颁布和实行引发了一系列的效应。

一、我国商业银行住房贷款政策的现状

为促进我国经济的快速高效发展，稳固房地产行业的管理措施，中国人民银行通过举行会议发布，调整和规范商业银行的自营性个人住房贷款政策：

首先，中国人民银行决定把现行的商业银行住房贷款的利率与同时期的贷款利率水平保持在一条线，监管商业银行的利率下线，将下限利率水平调整为相应期限档次贷款基准利率的09倍，对于利率水平和内部定价采取当事人自主决定的方式，也就是商业银行的法定代表人能够通过具体情况来具体对待利率水平和内部定价规则。

第二，在全国一些大城市或者小城市，房地产的价格上涨的飞快，中国人民银行就此规定对于这样的城市和地区，随着房价的高涨，城镇居民的个人住房贷款提高10个百分点，也就是从过去的20%调整为30%；而关于全国究竟是哪些城市或地区需要这样的调整，中国人民银行并没有作出具体的规定，而是将这样的权利下放于商业银行法人，由商业银行法人根据国家有关部门的规定并结合自己的实际情况来自行决定，中国人民银行并不作具体的调整和规定。

这次商业银行住房贷款政策调整对需要贷款买房的人们来说无疑是一大福利，将商业银行个人住房贷款利率与正常贷款利率相持平，使人们能够放心贷款购房子，更加有利于完善商业银行的风险管理机制和定价机制。随着我国商业银行的电子化和中国人民银行对商业银行的指引、管理和调整，很明显的可以看出商业银行内部管理机制和利率发放安全得到了很好的改善和调整。

我国法律法规对商业贷款的指引和规制主要是从2010年国务院发布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》开始，通知发布之后，房产价格在一定程度上得到了遏制和规范。紧接着2011年国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施（下称“新国八条”），对差别化住房信贷政策进行监管和调控，比如，将买二套房产的家庭或个人，将首付的钱款提高的不得低于整个房价的60%，贷款利率不得低于基准利率的11倍。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督和检查，对违规行为进行严肃处理，新国八条出台后的一段时期内，商业银行住房贷款业务在一定程度上得到了缓和。

二、我国商业银行住房贷款政策效应

我国商业银行住房贷款政策在现行经济发展快速的社会中存在着一定的效应，将这些效应归结起来主要可以划分为外部实效和内部效应。外部实效指的大致是关于贷款者和房产商之间的效力和效果，内部效应是指商业银行自身就具有的效应机制。

1商业银行住房贷款的外部实效

首先，贷款者由于生活的压力和自身的经济条件，在通过商业银行贷款获得房屋的使用权和居住权之后，没有能力或者不愿按贷款合同约定的方式来还款，那么商业银行的贷款和部分资产便是一去不复返，面对流动的贷款者以及不稳定的诚信机制，这种效果是很难进行规制和防范的。

其次，关于房产商的效应，房产商为了自身的业绩和利益，为了赢得商业银行的贷款来周转自身的资金，开虚假证明来虚假购房或者虚假抵押，最终会发现这些个虚假的住房贷款或者虚假的抵押房产都有着自身的重大问题。

2商业银行住房贷款的内部效应

如果商业银行的住房贷款在居民还款期间的贷款利率不稳定或者不确定，而同时商业银行对应的存款利率是确定并稳定的话，当还款期间贷款利率发生改观的时候，商业银行由于总贷款所获得的利润就会因此受到同恶相成。

首先，商业银行具有自身性质所决定的流动性的风险。所谓银行自身所决定的流动性风险指的就是当商业银行面临僵硬性和非商业性的时候，商业银行无法通过自身所拥有的债权、抵押物或者抵押财产变现出以获得充足的资金。商业银行的住房贷款是商业银行最重要的一项业务，是商业银行自身增加资产的重要源头，如果在住房贷款上出现问题，这就让商业银行在资产的流动性上拥有者很大的风险。

其次，商业银行的内部管理风险。在我国商业银行不是国家行政机关，而是以盈利性为目的的金融企业，国家对商业银行的监管不完善，对于商业银行的实际运作来说，如果自身管理机制不足够完善，那商业银行也面临着内部管理机制不足的风险，要建立健全商业银行内部的各项规章制度，是商业银行的一个重要的任务。

三、我国商业银行住房贷款政策的管理机制和效应研究

目前我国社会和市场正处于转型时期，经济突飞猛进，房地产市场也呈现出较好的发展趋势。面对房产的增值速度，越来越多的居民不仅贷款买房，而且还把买房子当成是一种投资。随着社会的转型，人们争先恐后的买房造就了炒房热成为了社会的一种趋势，随着这种行为的发展，规范商业银行住房贷款政策成为了必然，我们必须完善我国商业银行住房贷款的管理方法，以追求在最大程度上防范所引发的风险所带来的损失。

首先，最重要的一点就是要建立和加强银行间和贷款者之间的文化管理建设，在银行内部，上到公司的高级管理员下到业务员都要增强员工的法制观念和道德机制、合法意识，从指导思想上牢固树立依法、合规、诚信的经营理念，进而转化为全体员工上上下下在业务经营中的自觉自省行为。在外部贷款者上，中国人民银行应该建立一种严格的个人信用等级制度，健全一个专门的信用等级评价机构来管理居民的个人信用问题，对信用好的公民采用加分制，而那些信用比较差的则采用减分制，因此，商业银行可以通过专业机构评级的信用等级来发放贷款。

其次，建立健全银行内部账户管理操作信息管理系统，以防范银行内部工作人员执业所引发的的风险，同时也要建立一种对企业法人进行信用评估的机构，定期对企业法人评估信用，以确保商业银行贷款时能够熟悉对方的能力，比如是否能够按时按数还款，也就是能够知悉对方的信用指标和还款能力，另外商业银行的业务员必须对开发商提供的信息进行定期或者不定期的检查，发现问题要及时反馈修改。对于违规行为按照银行内部规则追求相关人的责任。

第三，商业银行内部信息系统建设和管理，主要包括基础业务、贷款系统、管理制度、系统维护、安全保障等方面都要符合或遵循中国人民银行发布的有关文件和要求，商业银行也要对自身具体问题进行调查和管理。在发放贷款之前，为了避免将贷款发放到没有能力按时足额偿还贷款本金和利息的借款者手中，商业银行必须仔细核查确认借款者递送材料的真实有效性，对借款者的未来发展、自身借贷情况都要进行全面而细致的了解。在发放贷款之后，商业银行对贷款客户的异常交易行为进行监督和调查，根据中国人民银行的规定，及时准确的提供客户所需要的一些资料和说明情况。

第四，完善或者建立健全商业住房贷款的法律规整。在法治社会，规则是指引人们行为的重要规范，因此制定一系列与商业银行住房贷款相关的规范引导商业银行住房贷款的行为。法律法规的出台不仅可以指引商业银行的贷款机制的发展而且还能够调整银行内部的管理机制。实际上，我国对商业银行规制的法律法规还不是很多，所以很有必要制定或者建立商业银行住房贷款的法律法规。通过法律来控制房价，通过法律来降低商业银行住房贷款中遇到的风险，避免每一代人都成为房奴，不让房价成为影响现代社会生活的幸福指数。

参考文献：

[1] 王坤、王泽森，银行房地产信贷风险及对策[J]金融理论与实践，2007，（05）

[2] 刘萍，个人住房抵押贷款风险探析，金融研究，2002年第8期

[3] 刘宏，我国商业银行住房抵押贷款风险成因与对策，贵州大学，2004年第5期