不提调控，2014年楼市怎么走

郭文婧

理性：不提调控，不等于不调控

尽管十八届三中全会没有明确提出房地产调控，但是提出了“明确市场对资源配置起决定性作用”，但据此得出我国房地产调控将完全回归市场化的结论，恐怕还为时尚早。一方面，住房除了商品属性和投资属性，更主要的是居住功能，对确保社会公平和稳定有着举足轻重的作用，世界各国的房地产行业都没有完全市场化，会采取不同形式的限制，以求增加供应、抑制房价过快上涨。另一方面，尽管十八届三中全会和中央经济工作会议没有明确提出房地产调控，但我们需要注意，中央政治局在2013年12月3日召开的会议上，明确强调了“做好住房保障和房地产市场调控工作”。

尽管中央没有新的调控措施出台，但从实际情况看，各地的楼市调控不但没有领“市场对资源配置起决定性作用”之情，反而有加码之势。仅仅是自2013年10月底至12月中旬，武汉、南昌、沈阳、厦门、长沙、杭州、南京、太原等近20个城市迅速跟进出台楼市新政，举起调控大旗。

这次骤然而起的“调控潮”，与以往不同，一来基本上都是地方政府主动，其二是三中全会后密集出台。如果说地方政府之所以主动调控，是因为房价上涨过快不可能完成年初承诺的调控目标，为避免被“约谈直至问责”，不得不表态的话；那么，选择在三中全会后密集出台，而且全部是房价上涨较快的城市，这实际上也就意味着中央将继续坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，特别是推进以人为核心的城镇化，李克强总理曾经强调过：“抑制房价过快上涨可防抬高城镇化门槛。”

市场对资源配置从基础性作用到决定性作用，不可能随着十八届三中全会的召开自然完成，必须有一个过程，在长效机制和法制建设还没有真正起作用之前，在房价过快上涨没有得到遏制之前，楼市调控就难以全面放松。但是，在“全面放开建制镇和小城市落户限制，有序开放中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模”各类城市城镇化路径已经明确的情况下，一方面，未来的楼市调控政策将会由地方政府根据当地的经济、房地产市场、人口规模以及房价走势等多个角度权衡，出现全国范围内“一刀切”的可能性降低；另一方面，房价本身会成为城镇化的一种工具，不同类型城市的城镇化对房价会有不同的诉求，“房价控制目标”也将会进一步淡化。

既然不提调控，并不等于不调控，那么，为何中央不像过去一样鲜明地提出加强房地产调控，从而表明对调控楼市的决心、稳定市场预期呢？其一，房地产仍需在某种程度承担保增长的重任。其二，不提调控还因为世界经济形势面临着重大的不确定性。

选择：2014年的楼市不可以赌

2014年的楼市走势必然与2013年的楼市现实有关。一方面，全国楼市已经严重分化，一、二线城市持续快速上涨，三、四线城市平稳甚至冷清，房地产市场整体上呈现四个不均衡，即“需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨幅不均衡”，而作为全国房价重要判断依据的70个大中城市房价统计数据显示，虽然整体仍在上涨，但到2013年11月份时，涨幅已整体收窄，温州则继续环比下降。另一方面，2013年1-9月，全国300个城市共推出住宅类用地9718宗，推出面积42829万平方米，同比增加21%，10月在继续增长之后，11月，推出住宅类用地1337宗，面积6048万平方米，环比减少3%，同比减少5%：1-11月，除武汉、深圳外，住宅用地累积供应量均超过去年同期，同比涨幅最高的北京、杭州和上海分别为209%、94%、43%，达到了五年来最高值。

现实中还有三个动向值得注意，一是国务院发展研究中心拟定的“383”改革方案，尽管后来被确定为事故，但其中国官方高层智囊机构的地位，也很难说其列出的房地产和土地制度改革方案，完全不会付诸实施：二是“大国导师”厉以宁，在强调不主张搞限购令的同时，也为避免房价越抬越高开出了两招，即限售与招标建房制。限售就是买房之后转卖，卖得越早，交的税越高，招标建房制就是在同等技术标准和质量条件下，谁报价最低就中标：三是一向以“低吸高抛”为惯用投资套利手段的李嘉诚，已加快了抛售内地物业的步伐，2013年密集抛售内地物业的港资还有不少，华人置业主席刘銮雄套现逾70亿港元，鹰君集团套现100亿港元，南丰集团套现30亿港元，中原集团创始人施永青也将自己持有物业的比例大幅降低到30%，新世界、嘉里、众安、瑞安等发展商也在纷纷抛售或者加入分拆业务潮。

数据之外，李嘉诚、柳传志、宗庆后、潘石屹、陈志武、项怀诚、钟伟、郭建波、王石、秦虹等都表达对2014年楼市的担忧，但房价一定会下跌吗？也不尽然。任志强说，房地产没泡沫，买车摇号的城市房价还得涨：黄怒波说，2014年一二线城市房价会继续上升，三四线城市则会平稳发展：王健林说，京沪楼市20年涨势不变，两年后，二三线城市住宅市场麻烦大了：余英说，2014年楼市肯定会比2013年好：殷嵘说，2014年的楼市会比2013年更好一点，但大规模的上涨，大规模的复苏不太可能……

过去越调越涨，“乘胜追击”往往是较好的选择：现在不提调控，也许到了“见好就收”的时间。在一个不确定性的投资环境中，傻瓜都能赚钱的时代已经结束。如果是自住。本身无所谓买对与买错：如果是投资，是选择减持物业，还是选择继续加仓，看来就只能赌运气了。但从谨慎的角度，我们还是应该回味一下李嘉诚的名言：“不要赚取最后一个铜板”。