对国家住房银行建立的探讨

作者简介：赵高宇（1988-），男，汉，山西高平人，公共管理学硕士在读，山西财经大学公共管理学院，研究方向：住房制度。

摘 要：住房公积金制度作为解决城镇在职职工的居住问题的制度，目前存在很多问题，商业银行对个人发放的住房贷款的积极性也在减弱。随着各种条件的成熟，国家住房银行呼之欲出。本文通过对目前的公积金存在的问题和美国“两房”对我国的启示，对我国建立国家住房银行的原因，可行性和意义进行探讨。

关键词：住房公积金；住房银行；意义

一、引言

我国的住房公积金制度在实现职工住房社会化、商品化和保障、改善广大群众住房需求的过程中起到了重要作用。但同时，这一制度在运行过程中也出现了很多问题。这些基于体制机制弊端的问题包括：城市分散管理，不能跨市融通，贷款需求旺盛城市资金短缺，贷款需求不足城市资金闲置；管理链条过长，管理中心为事业单位，不具有金融职能，金融业务要委托银行办理，导致管理成本高。

另一方面，由于目前商业银行的揽储成本升高，近年来流动性受到约束，银行发放个人住房贷款的积极性下降，住房市场有效需求不足。基于现实的问题，国家住房银行呼之欲出。2014年06月26日，银监会批复同意国家开发银行筹建住宅金融事业部。成立国家开发银行住宅金融事业部，是贯彻十八届三中全会精神，加快推进保障性安居工程建设的重要举措。乔新生（2015）认为我国经济发展已面临瓶颈制约，房地产对经济拉动作用越来越小，设立住房开发银行的时机已成熟。在国外，美国的房利美和房地美运作经验可供我们学习。王伟（2012）指出“两房”帮助美国大量的中低收入家庭拥有了自己的住房，为实现“居者有其屋”政策，做出了卓越的贡献。

二、国家住房银行建立的必要性分析

（一）住房公积金方面

国家住房银行的建立可以看做是对住房公积金制度的升级改造，而之所以这样做，原因之一是目前住房公积金制度在运行过程中有存在很多问题，通过对制度的升级来解决这些问题。

1.资金沉淀资金过多。低利率是住房公积金贷款最大的优点，但是，住房公积金贷款余额占房地产贷款余额和居民个人购房贷款余额的比重较小。同期个人住房的增长主要依赖于商业贷款，个人住房公积金的作用小于商业房贷的作用。资金闲置已成为普遍现象。大量资金沉淀，没有发挥效益，这既是资源的浪费，也隐含着潜在的风险。

2.劫贫济富说。由于房价高，一般中低收入者买不起房或者买房的需求不旺，其住房公积金收入只能存于住房公积金管理中心；相反，高收入者对高房价影响所带来压力的适应性较强，其住房消费乃至投资以抵消通胀压力的需求有逐步增加的趋势。资金是有限的，有人占据了有利位置，其他人今后无论以何种形式购房，都将因为自己缴存、积累的资金被他人“过度”使用而付出更大的代价。

3.资金贬损风险。住房公积金投资渠道有三个：银行存款、住房公积金贷款、购买国债。其中，住房公积金贷款、国债的利率比较高，但由于过往教训，全国各地住房公积金国债投资有减无增，亦即保值增值主渠道只有住房公积金贷款。

4.资金不能跨市融通。目前住房公积金的管理都是由当地的住房公积金管理中心负责，城市分散管理，不能跨市融通，贷款需求旺盛城市资金短缺，贷款需求不足城市资金闲置，难以充分发挥作用，导致购房者不能把自己的公积金用到实处。

5.覆盖面窄。公积金制度的实施对象是城镇在岗职工，而对于大量民营企业、外来务工人员则没有很好的纳入范围，应保而未保。

（二）商业银行方面

2012年以来，信托、互联网金融等融资产品快速发展，分流银行储蓄存款，增加银行揽储成本和流动性约束。银行发放个人住房贷款积极性下降，收紧贷款规模，取消利率折扣，贷款支持力度减弱。住房公积金贷款受资金来源和管理体制限制，贷款规模难以迅速扩张，支持作用弱化。去年9月，人民银行放宽个人住房贷款政策，去年11月和今年3月两次下调存贷款基准利率，个人住房贷款供应有所改善，但银行贷款动力仍然不足。贷款利率下调0.65个百分点后，5年期个人住房贷款利率5.9%，高出降息前7折贷款利率1.31个百分点，利息成本仍居高不下，这都导致了商业银行贷款支持力度减弱，进而加速房地产的下行趋势。

三、国家住房银行建立的可行性分析

国家住房银行的建立是对住房公积金制度的改造升级和代替，核心是要对现有的住房公积金制度进行完善，改善公积金中心等机构没有金融特性的问题，解决其与市场脱节的问题。国家住房银行的建立需要一定的条件支持。

1.政策条件。2013年11月公布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》里提到，将建立公开规范的住房公积金制度，改进住房公积金提取、使用、监管机制，这就意味着公积金使用率将提高的信号已经释放。所以，合理有效地使用公积金，使之充分发挥“取之于民，用之于民”的功效，已迫在眉睫。

2.组织条件。目前，全国共有公积金管理中心342个，业务网点265个，从业人员3.8万人，可充分利用这些机构、网点和人员，组建国家住房银行分行和支行。四是籌措资本金不成问题。全国住房公积金贷款风险准备金已接近800亿元，其中500多亿元为超额拔备，可转化为住房银行资本金。

3.市场条件。目前我国住房公积金、住房维修资金规模巨大，分别达3.7万亿元和5000亿元，如允许每年发行专项金融债券1万亿元，今年资金规模接近6万亿元，预计2020年达到20万亿元，可基本满足首套和改善性自住住房的低息贷款需求。

四、美国房地美房利美的给我国的启示

1.美国房利美和房地美在70年里的制度变迁，从其业务宗旨和政府信用背景来看，都属于政策性金融制度的范畴。所谓政策性金融，是指在一国政府的支持和鼓励下，以国家信用为基础，以金融资源配置的社会合理性为最大目标，以政府政策性扶植的强位弱势群体为金融支持对象，以优惠的存贷利率或信贷、保险（担保）的可得性和有偿性为条件，在专门法律的保障和规范下而进行的一种特殊性金融制度安排。

2.从美国“两房”制度变迁的历史经验与教训来看，中国政策性金融不可或缺、不可替代，只能加强、不能削弱。在美国金融危机爆发之时，政策性金融对于提振市场信心，恢复经济运转起到了至关重要的作用。

3.政策性金融机构业务行为的商业化或市场化运作必不可少，但也应该适度有限。

五、国家住房银行建立的重大意义

1.提高家庭购房能力。购买住房是家庭主要支出项目，资金需求巨大，一般都需要贷款支持。通过国家住房银行提供低息贷款，可以解决“贷款难”和“贷款贵”问题，有效提高家庭购房能力，增加住房消费需求。

2.完善宏观调控机制。设立国家住房银行，可以有效解决商业银行“顺周期”操作问题，避免房地产市场大起大落，拓展货币政策操作空间，为利率市场化改革创造条件。

3.促进新型城镇化发展。新型城镇化的核心是以人为本，逐步实现公共服务均等化。目前，已有约2亿农村人口在城镇就业。就业问题解决后，迫切需要解决住房和子女教育问题。国家住房银行可以向他们提供低息贷款，后续还款用住房公积金支付，将有效缓解购房能力不足矛盾，提升新型城镇化质量和效益。

4.改进住房公积金管理。住房公积金是国际经验和我国国情相结合的一项制度创新，对推动住房制度改革、促进房地产市场发展发挥了重要作用。目前的主要问题是制度功能弱化、利益结构失衡、管理运营粗放。通过设立国家住房银行，整合各市管理中心，可以有效提高资金管理集约化、专业化和精细化水平，降低管理运营成本，充分发挥住房公积金作用，保障缴存职工权益。

（作者单位：山西财经大学公共管理学院）

参考文献：

[1] 史晨昱“住房银行”应是未来住房金融的核心.福建日报.2015.05

[2] 蒋梦惟.国家版住房银行呼之欲出.北京商报.2015.04

[3] 乔新生.组建国家住房开发银行时机已成熟.上海证券报.2015.07

[4] 王伟，李晨飞，王硕.美国“两房”体制演进及对中国的启示[J]金融观察.2012.11