影响旧住宅区社会治安管理水平的因素分析

马云俊　王海燕　何景梅

摘 要：旧住宅区由于自身硬件的先天不足，后续管理的缺位，导致社会治安问题频出，是城市管理过程中的瓶颈问题。通过深入分析影响旧住宅区社会治安管理水平的因素，从管理主体、管理对象、管理目标、管理媒介、管理机制五个方面进行评价，可以为旧住宅区的管理提供思路，尤其是为旧住宅区社会治安管理水平的提升提供参考。

关键词：旧住宅区；社会治安管理；影响因素

中图分类号：F290 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）34-0130-02

旧住宅区的管理一直是城市管理过程中的一个瓶颈问题，尤其是存在较为严重的社会治安隐患。在市场化的物业管理模式越来越普及的今天，旧住宅区却成为了物业管理行业的真空区，物业企业极不情愿承接旧住宅区，致使社区代管、业主自治等模式下，旧住宅区的环境卫生、社会治安等问题得不到根本解决，严重影响居民的生活质量与城市的整体环境。那么，到底是什么原因导致旧住宅区存在管理的缺位呢？

对旧住宅区的管理是一个系统工程，欲提高旧住宅区社会治安管理水平，涉及到方方面面，但归纳起来，无外乎管理学中的五个基本要素，即管理主体、管理对象、管理目标、管理媒介、管理机制的辩证统一。充分协调五个基本要素，就可以实现管理的最终目标。

一、管理主体

管理主体，即由谁来管。明确了管理的主体，就可以根据主体特征进行深入分析。目前来看，对旧住宅区负有管理职能的主体可能涉及到政府部门（含街道社区）、物业企业、业主委员会或者自治组织等。不同的主体具有不同的资源与管理特征，其中政府部门具有法律赋予的权力，可以从制度、资金、政策等方面鼓励、引导、约束市场行为，是最强有力的管理主体。但是政府不能事事俱到，只能发挥宏观调控的职能，包括街道社区等基层组织，也只能发挥指导调节功能，对旧住宅区的管理主体，还应该交给物业企业，发挥市场功能，采用市场手段。目前来看，物业管理行业在中国发展迅速，对物业的保值增值、对人们生活质量的提高，起到了不可估量的作用。广大业主也深刻认识到物业管理带来的好处。因此，对旧住宅区实行市场化的物业管理，在人们的观念意识方面不存在障碍（或者障碍不大）。专业的物业管理企业，拥有丰富的管理经验和资源，保安、保洁等服务是其最基本的服务项目，满足业主的基本需求也不成问题，而目前没有大范围实施的关键就是企业的盈利问题。由于旧住宅区的居住群体特征影响了物业费的收取以及基础设施落后等原因，物业企业不愿意接收这类项目，这就需要政府部门的介入，开展政企合作，政府应该在基础设施建设修缮等方面加大投入，鼓励引导物业企业参与到旧住宅区的管理中来。而关于业主委员会或者一些自治组织，由于缺乏法律上的规范以及业主自身素质的参差不齐，很难依靠自律作用实现长期的自我管理。因此，从管理主体角度，对旧住宅区实施管理的任务就应该由物业企业与政府合作来承担，并以物业企业为主导，政府扶持，其他主体参与。

二、管理对象

管理对象，即管理什么。针对旧住宅区的社会治安管理问题，管理对象则应该是旧住宅区社会治安现象，具体包括住宅区内的人、物与事。要深入系统分析管理对象的特征，根据不同管理对象确定不同的管理标准与管理目标。人，即指旧住宅区内的长期居住者以及流动人口。一般来讲，缺少管理的旧住宅区居住者大多为城市中的中低收入群体，如早些年的下岗职工、或者单位效益不好的在职职工，并且年龄结构偏老龄化。这些人对物业管理有需求，但是缴费意愿却不高，整体素质参差不齐，再加上流动人口较多，管理难度较大。物，即指小区内的建筑以及基础设施。由于旧住宅区使用时间较长，建筑本身存在一定的破损，基础设施设备也存在严重的损坏以及老化现象，包括围墙缺失，路灯损坏，单元门没有或者不能使用等诸多问题，极易发生盗窃等社会治安问题。事，则指旧住宅区内发生的各种影响百姓生活的社会治安问题，以及处理问题的方式方法乃至结果等。例如盗窃、打架斗殴等事件的发生，各种闲杂人员随意进入进行发放传单、张贴小广告等现象，应该由谁来管，如何去管等事情。在旧住宅区这种特定的管理对象面前，一般的物业企业是没有热情，也没有能力承接项目的。

三、管理目标

管理目标，即管理到什么程度。针对旧住宅区的特征，对其管理的目标，必然要与其他新建园区相区别，甚至与一些层次较高的旧住宅区相区别。但是，如果单从小区内的社会治安管理角度，其基本需求却是基本相同的，即要保证人们的基本生命财产安全，保证良好的社会秩序与生活环境，如避免入室盗窃、车辆物品丢失、闲杂人员随意进入等等。当然，也可以根据不同小区的不同需求，有所差别地提供治安管理服务。最终的管理目标，则应该是实现多方共赢，即物业企业盈利、业主安居乐业、住宅区环境良好、政府主管部门满意等。是否能够达到管理目标，则取决于物业企业的管理水平、业主的配合程度、政府主管部门的行政执行力度等诸多要素。

四、管理媒介

管理媒介，即通过什么管理。根据已有研究，治安管理中的管理媒介可以分为三种，即人、物、技（人防、物防、技防）。具体来讲，人防就是以人作为管理的媒介，包括保安员、警务人员、小区巡逻队、楼栋值班员等等，以人力避免或减少治安事件的发生。物防就是加强防范硬件建设，主要包括完善小区的围护设施，实行封闭管理，安装单元门，防盗门与防盗窗等，从硬件方面减少小区发生治安问题的可能性，提高治安水平。技防则主要依靠先进的技术设备，强化治安防范与提升治安问题的处理效率，比如安装红外线报警系统、闭路电视监控系统等，可以大大提高小区内的治安管理水平。不过人防需要考虑人力成本与素质问题，物防与技防的初始投资较大，需要结合实际情况考虑。旧住宅区的自身特征决定了治安管理过程中，应该以物防为基础，人防、技防为补充的模式。

五、管理机制

管理机制，即保证管理过程可持续运行的机理与一套政策体系。通过何种方式可以促进管理主体依托一定的管理媒介，持续对管理对象实施作用，最终实现既定的管理目标，这就是管理机制。针对旧住宅区社会治安管理，就涉及到管理主体选谁，管理对象重点在哪，管理媒介如何选择，管理目标如何确定，以及各种要素如何协调匹配等诸多问题。结合前文对管理主体、管理对象、管理目标以及管理媒介的分析，能够切实有效的提升旧住宅区社会治安管理水平，需要系统构建针对旧住宅区管理的资金投入机制、激励与约束机制、沟通协调机制、评价考核机制。即通过持续有效的政府投入机制来引导物业企业参与旧住宅区的管理；通过税收优惠、承接新项目优先等政策激励物业企业承接旧住宅区的管理；通过定期召开沟通协调会以及网络信息平台等方式集中解决群众关心的共性问题；通过对物业企业与政府主管部门的评价考核来促进城市旧住宅区的共同管理，进而可以持续、快速的提升旧住宅区的管理水平，保证旧住宅区的社会治安环境，构建安居乐业的和谐社区局面。

参考文献：

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