房地产企业财务风险的成因与防范

栾荣阁

摘要：房地产企业是我国经济发展的支柱产业之一，同时也是一个高风险与高收益并存的行业。尤其是近年来，房地产企业财务风险出现了很多新的特点，如果不积极的应对，不仅影响房地产企业自身的发展和稳定，势必也会给我国的金融体系带来不小的冲击。房地产企业财务风险的防范与控制措施：提高企业风险意识；加强内部控制；加强全面预算的执行；建立健全财务风险预警制度；提高应对能力。

关键词：房地产企业；财务风险；成因；防范

中图分类号：F812.2 文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2014）12-0126-03

随着社会经济的快速发作，我国的市场经济环境发生了重大改变，房地产企业做为资金较为密集型的企业，受自身独特经营特点的影响，其运营过程中的财务风险也变得更加多变与复杂。加上我国房地产政策的进一步调整，使得我国房地产行业的相关发展与走向变得更加难以估计，在房地产整体行业走向一片迷雾的大形势下，其风险更是显著增加。因此，强化对房地产企业财务风险的分析和防范措施的探讨，有助于提高其相应的抗风险能力，促进房地产企业持续健康地发展。

一、房地产企业财务风险的涵义

对于财务风险的定义，有广义和狭义之分。狭义的财务风险仅仅指筹资风险，是指企业由于举债经营而产生的风险。广义的财务风险是指在企业财务活动中，由于各种不确定性因素的影响，使企业实际财务状况与预期财务目标发生偏离，因而蒙受损失或获得超额利润的机会或可能性。

本文所论述的房地产企业的财务风险是指广义上的财务风险，主要是针对房地产企业的财务活动而言，具体来说，在房地产企业的经营过程中，由于市场的不确定性或者公司经营中多种难以预料、控制的因素影响，所导致的企业财务预计目标与实际的收益或者成果之间的偏离，这种偏离通俗一点的表现为不确定性的收益和不确定性的损失，通常更多的是指房地产企业经营中所带来的不确定性的损失。[1]

二、房地产企业财务风险成因分析

（一）外部因素

1.经济环境变化

房地产发展具有周期性，也会经历萧条、衰退、复苏、繁荣的发展周期。国家经济发展速度和水平、经济发展周期、市场需求变化等等都会对房地产企业的生存和发展产生重要冲击和影响。据统计资料显示，我国房地产发展状况与我国经济发展状况呈正相关关系。当前我国国民经济的高速持续发展带动了国内房地产行业的高涨。国内经济发展环境的状况对金融资产市场影响极大，从而也会制约对房地产市场投资量的变化，从而影响了企业资金需求；其次，国家和地区的经济发展状况对人民关于市场发展情境的判断和观望状态造成严重影响，从而导致企业产品销售状况的变动；最后，国家或地区经济发展环境的状况对金融市场的稳定、融资成本以及融资的易得性有重要影响，从而制约了房地产企业融资渠道的稳定和盈利状况。

2.政策环境调整

在市场经济环境下，房地产企业极易受到各种内外部因素例如国家政策法规、通货膨胀和经济危机等的影响。其中尤其是国家法律政策因素对房地产企业的投资和收益影响更为巨大。近几年来，政府为了抑制通货膨胀和房地产行业发展过热的现状，先后出台了一系列专项调控政策。在2011年，为了抑制经济过热，通货膨胀加剧的形势，政府相继出台了一系列严格的信贷政策，并对房地产产品实行严格的限购政策，造成了楼市交易的下滑和萎缩，为了回笼资金和清偿银行贷款，房地产开发商不得不实行降价促销等手段，抛售楼盘，从而极大地影响了企业收益。[2]由此可知，国家政策不仅影响了房地产企业的销售业绩和经营收入，而且对房地产行业的生存和发展有着至关重要的影响。房地产企业若想获得长远的生存和发展，必须随时根据国家宏观经济政策调整的变化及时加强对财务风险的预警和管理，确保资金链的安全稳定，从而保证企业的正常生产和经营活动。

3.金融环境、市场环境不稳定

金融市场的状况将直接影响房地产投资的资金状况，而且房地产产品价格也会受到金融市场利率变动的制约，使得企业无法按期收回投资；市场利率的变化使得购房者首付和按揭成本大幅度提高，从而降低了购房者的购买热情和经济能力，从而影响了企业销售额，进而制约了企业投资的回收周期，提高了企业财务风险；鉴于在房地产项目投资者对资金的需求量极大，因而房地产企业往往依靠银行贷款进行项目开发和投资，而随着银行利率的升高，将在两个方面影响房地产企业投资：第一个方面是对现金流折现净现值的影响，随着利率的升高，企业现金折现率逐渐降低，从而导致亏损；第二个方面是对还贷成本的影响，随着市场利率的升高，房地产企业的还贷成本也将逐渐升高，从而减少了其收益。

（二）内部因素

1.公司治理效率偏低

当前我国房地产开发企业中大多数属于民营企业性质，而随着我国市场经济的深入发展，民营企业在我国房地产开发行业中将逐渐占据主导地位。但鉴于民营企业的产生和发展历程，在企业经营和管理中几乎都存在着管理效率低下的缺陷。据相关统计资料显示，当前我国近九成的民营企业属于家族经营性质，企业大多数高级管理人员都是来自同一家族内部，排斥外来人员进入企业高级管理层，外来人才主要分布在一些专业性较强、技术要求较高的岗位。在这种组织构成下，企业人才结构不合理、缺乏完善的监督管理机制、管理和决策方式传统落后，一旦决策出现错误，将会对企业的经验和管理活动造成直接的冲击，甚至在一定程度上威胁民营企业的生存和发展。当前我国大部分上市的民营企业也纷纷效仿国外企业管理架构，设立了包括股东、经理人员、董事会和监事会等企业管理结构和组织框架，但在实际操作中却形同虚设，公司创始人始终占据最高决策者的地位，大多数董事长兼任总经理职务，拥有者和经营者合一。

2.资本结构不合理

据相关统计资料显示，目前我国房地产企业债务资本占到总资本的七成以上，有些企业甚至达到九成，如此高的债务融资也对房地产企业造成了极大的潜在财务风险。[3]财务手段虽然可以让公司股东通过少量的资本投入便能够获取较大的收益，但是却增加了企业资金筹集和贷款偿还的压力，在无形中增加了企业所面临的金融风险。房地产企业不合理的资金构成结构，对企业资金周转的灵活性和便利性造成了极大的影响。随着房地产产品价格的下降，将极大的影响企业受益和股权的收益率，甚至在一定程度上对企业的市值造成重要冲击。而房地产企业的生存和发展又极易受到金融市场变化和国家政策的影响，资金链发生断裂，无法按时偿还贷款，极易面临破产和被收购的风险。

3.公司战略投资决策不当

鉴于房地产投资和开发项目存在投资周期长、投资金额大、存在大量不确定因素等特征，在房地产企业生存和发展中合理而正确的决策就显得至关重要。同时，由于房地产投资项目较为固定，一旦开工建设便极难进行调整和弥补，从而对房地产企业的决策提出了更好的要求，以避免在房地产行业因为投资决策而产生的风险。与此同时，房地产市场受到地区经济发展水平的制约和限制，而固定区域的土地供应有一定限度，因为房地产企业的扩展必须向其他地区购买土地进行建设。近些年经济形势的良好发展带动了大量房地产企业的盲目扩张，在缺乏对相关数据和市场发展前景以及政策变动的可行性分析和研究的情况下还在各个地区疯狂买地建设，一旦受到国家政策变动和经济发展中心转移的影响，房地产企业不仅无法按时收回投资，还极易面临破产和被收购的风险。

4.资金管理低效

房地产行业的发展需要投入大量的资金，在当前激烈的市场竞争环境下，衡量一个公司或企业竞争力强弱的重要因素之一就是其所拥有的资金状况，资金实力越雄厚，企业在市场中越具有竞争力。我国房地产企业在资金管理方面存在的通病是资金低效运作与流动失衡等问题。据相关统计数据显示，在过去几年间我国房地产企业在经营资金管理方面存在负收益现象，大量房地产企业将资金投资于土地项目的开发与拓展之中，使得企业的日常经营和管理活动缺少必要的流动资金，为了维持正常运转，必须大量依赖银行贷款。一旦市场利率变换抑或国家信贷政策调整，将对房地产企业造成致命影响；在房地产企业中往往缺乏有效及科学的预算与决算机制，资金的调度和周转与实际经营需求差距极大，不仅浪费大量资金，也影响了企业的发展，降低了企业受益，在某种程度上扩大了企业风险。

三、房地产企业财务风险的防范与控制措施

（一）提升企业风险意识

当前我国房地产企业最重要的任务是要牢固树立企业财务风险管理理念，建立具有企业特色的财务风险文化观念体系。这就对房地产企业管理提出来新的要求。首先，领导层和高层管理团队必须牢固树立风险观念和意识。作为企业文化推动者和践行者的企业领导和高层管理者，必须在日常工作实践中牢固树立风险意识，才能真正将风险理念推及全体员工；其次，要塑造全员参与的风险管理文化氛围。必须通过各种渠道和方式，加强对员工的风险意识和观念培训，让每一个员工都自觉认同于企业风险管理文化，建立良好的内部交流沟通平台，切实提高员工风险防范意识和能力；最后，要建立和完善企业财务风险责任制度。在企业财务的各个环节上都配置相关责任人，明确责任和义务，同时建立长效的财务监督考核机制，通过运用风险控制和财务风险控制绩效考核指标体系，从整体上对企业财务风险进行系统化管理和控制。

（二）加强房地产企业内部控制

企业内部控制机制是企业生存和发展的根本，因而对企业财务风险的防范和控制必须从根本出发，通过建立完善的企业内部风险控制机制，提高企业应对风险的能力。

1.优化企业组织治理结构

作为企业治理控制总体框架的企业组织结构，在现代企业的发展过程中有着至关重要的意义。反观我国当前上市公司内部组织结构可知，大量上市公司尤其是房地产企业中极度缺乏科学、合理、有效的组织结构，缺少内部管理机制、监督机制缺失、管理和组织结构混乱，这种现象的存在极易对企业的生产和经营活动造成巨大的财务风险甚至由此引发经营危机而破产。[4]鉴于此，在房地产企业管理中，必须建立并完善内部组织结构和治理结构，防范和控制各类风险的发生。

2.健全企业风险控制制度

良好的企业风险控制制度，不仅为企业正常生产经营活动提供良好的内部环境，而且可以有效减少企业损失，增加企业收益，实现企业利益最大化的经营目标。从而保证企业日常生产经营活动的正常运转，实现企业经营目标。在这一过程中需要注意二点：一要建立明确的责任机制。明确划分企业内部各级管理部门的权利范围和责任义务，从而可以实现有效的监督问责。在赋予相关管理者一定权利的同时使其担负起随之而来的风险责任。二要完善利益补偿和奖励机制。在企业风险管理过程中，要及时对那些在风险管理活动中付出了物质和精神牺牲的人员进行奖励和补偿，在肩负责任的同时给予其应得的鼓励。

（三）加强全面预算的执行

在房地产企业的经营活动中，由于受到其投资成本高、项目周期长、人力物力投入大、预算易受经济变动波及等特点的影响，使得房地产企业在资金预算方面存在很大困难。为了实现科学合理的预算管理和控制房地产企业，应根据自身业务特点，将项目预算与资金预算作为企业责任预算管理的基础。房地产企业财务管理和预算管理机制的探索和建立，应当符合企业自身发展特点的全面系统的预算管理制度，有效整合企业内部资源，降低企业运营成本，提高效益，从而防范和控制财务风险。

（四）建立健全财务风险预警机制

通过对企业的市场经营环境、目标市场和客户、市场的供应和需求进行了全面的调查和分析，建立完善的企业财务风险预警系统，对可能存在的潜在风险进行预防和控制，及时发现财务风险的苗头并告知相关企业领导和管理阶层，并为其决策提供信息咨询，以有效控制和化解企业财务风险。作为房地产企业的财务管理者，尤其应当对企业的基本财务状况进行充分调研和科学分析以及有效的监控，及时对可能出现的财务风险信号进行分析和监控，关注于企业财务活动的各个细节，对变动情况及时做出反应，从而及时发现并识别可能出现的潜在财务风险，并快速制定有效措施控制和降低财务风险发生的可能性，提高企业在应对各种不确定风险危机的快速处理能力。同时通过建立并完善相关的企业财务风险预警机制，增强企业对风险的识别能力，并培养企业应对和处理可能出现风险的能力。

（五）提高房地产企业外部环境变化的应对能力

鉴于房地产企业主要依靠银行信贷进行项目投资，且具有投资成本高、项目周期长、人力物力投入大、预算易受经济变动波及等特点，外部宏观经济环境和经济政策的变化极易对房地产企业的资金筹资、资金流动和贷款偿还等造成重大冲击。随着国家经济发展速度增快，经济投资过热，为了抑制经济增长过快的势头，国际经济政策通常会由宽松转向紧缩，随着国家宏观调控政策的执行，一方面会提高银行信贷限制和存贷款利率，另一方面限制项目开发和投资审批，从而严重影响了房地产企业产品的销量和资金回笼周期，进而制约了企业贷款偿还能力，导致了企业生存和发展面临巨大的财务风险。[5]鉴于此，房地产企业管理和经营者，必须能够对外部经济环境等因素做出科学合理的预测和判断，进而能够做出科学、合理的战略决策，保证企业的长远和持续发展。

四、结语

综上，在经济快速发展的趋势下，房地产企业应紧跟时代步伐，不断适应市场需求，提升其核心竞争力，随时对各种可能出现的财务风险因素进行密切关注，积极应对，不断提升财务风险管理水平。

参考文献：

[1] 李荣锦，王 珍.房地产企业财务风险及防范研究 [J].会计之友，2010（12）.

[2] 周 霞，陈光明.后金融危机时代房地产企业财务风险控制分析[J].会计之友，2012（1）.

[3] 朱梓菡.论房地产企业财务风险的生成机理与控制策略[J].会计之友，2012（24）.

[4] 王 蕾.浅谈房地产行业财务风险的控制[J].财务与会计，2012（7）.

[5] 杜俊娟.我国房地产企业财务风险的预警与防范[J].会计之友，2013（10）.

[责任编辑：高 瑞]