浅谈国有荒地使用权转让合同公证的几个问题

王树德

摘 要：在当前城镇化建设过程中，为了充分发挥土地效益，解决土地出让方与受让方的困惑，杜绝土地和环境资源浪费的问题，有关方面做出了不懈的努力，土地出让方将闲置的土地进行转让就成为尝试的方法之一。

关键词：荒地；转让合同；公证

在当前城镇化建设过程中，由于开发商或者国家政策调整等方面，开发商通过划拨、挂牌出让的等方式获得的国有土地在不同地方、不同程度上存在着荒芜的情况，有些地方还比较严重，这极大地浪费了土地资源和环境资源。为了充分发挥土地效益，解决土地出让方与受让方的困惑，杜绝土地和环境资源浪费的问题，有关方面做出了不懈的努力，土地出让方将闲置的土地进行转让就成为尝试的方法之一。笔者试举一案例来说明办理国有的荒地使用权转让合同公证时，如何审查并判定合同的效力、如何使用法律以及如何对当事人进行必要告知等问题。

【案情简介】2012年9月某县人民政府土地管理部门以挂牌出让方式将位于城区一块30亩的土地出让给某房地产开发公司，该公司依法取得该土地的使用权，期限为70年。2014年2月公司决定将这块换地转让给刘某进行种植农产品，双方拟定了土地使用权转让合同。合同的主要内容为，房地产公司将这块土地转让给刘某种植高附加值农产品，转让价格为100万元，双方在约定，在合同签订时，刘某要向公司交纳50万元，当公司将所有土地手续办理齐全，并且经合同双方验收合格后，刘某再将剩余的50万元一次性向公司方面交清。在受理该合同案件时，当事人未能提交有关部门批准的土地使用权转让合同文件。

1 合同基本情况

通过对这份合同的审查及对相关背景情况的了解，笔者认为，在办理这项合同公证过程中，公证员有必要明确一个问题，搞清楚两个基本问题。

明确的一个问题。即在当事人申请办理土地使用权转让合同公证过程中，并没有提交有关权力部门批准的、准许房地产开发公司向刘某转让国有荒地使用权、允许其种植农作物的批准文件。

搞清楚的第一个问题是这块土地的性质及其审计到的相关法律规定。由于公司取得的这块土地是通过挂牌出让方式取得的，因此根据我国相关法律法规的规定，公证员应当掌握以下几个方面的情况：

这块土地是具有国有土地使用权性质的荒地，且自2012年9月至2014年2月一直闲置荒芜。

国家在法律上规定了土地国有土地使用权出让的最高年限70年。因此，房地产开发公司向刘签订的土地使用权转让权期限不能超过70年。

房地产开发公司在土地出让使用期限内，对上述土地依法有权进行转让。，但不得擅自改变用途。

搞清楚的第二个问题是这块土地的现状以及其将来的用途。通过当事人提供的合同等有关材料，可以确认的情况是：

這块土地在当事人订立土地使用权转让合同时是一块国有荒地；

当事人已经在合同中约定，刘某要对上述荒地进行开荒，并且在开荒后要在这块土地上从事农产品的种植活动；但是双方当事人在办理土地使用权转让合同公证手续时，未能提交有关部门批准的同意其在国有土地开荒后用于农产品种植的批准文件。

2 合同适用法律分歧

当合同双方当事人持上述合同申请公证时，摆在我们公证员面前的问题有两个，一个是这样的土地使用权转让合同是否具有法律效力？因为合同效力对当事人而言具有重要的意义，关键在于其合同是否具有法律拘束力。二是如果能够对这份合同进行公证证明，那么怎样适用法律？由于国有土地开荒后用于农产品的种植的土地使用权的性质问题在现行法律中并无明确的规定，因此在谈到这份土地使用权转让合同是否具有法律效力、如何适用法律条款时，就存在不同的观点。先就上述问题分别叙述如下：

第一种观点认为，这份土地使用权转让合同没有法律效力，不能公证。因为这块土地是国有土地开荒后的耕地，并不属于建设用地，由于双方当事人在申请办理上述土地使用权转让合同公证时，未能提交有关权利部门批准的准许土地使用权转变让的文件，未履行审批手续，即说明这样的合同不符合农村土地承包法第37条关于合同生效的强制性条款，显然这样的合同不具备法律效力，因此不能进行公证。

第二种意见则相反，这种观点认为这份土地使用权转让合同具有法律效力，可以办理土地使用权转让合同公证。

在当前情况下，房地产开发公司转让的这块荒地是尚未确定使用权的国有荒地，而不是农业用地。按照合同法有关依法成立的合同，自成立时生效的规定，这份合同就应当适用合同法于土地管理法等相关法律的范围调整，具有法律效力，可以办理公证手续。

3 合同准确使用法律

笔者赞同土地使用权转让合同具有法律效力，适用于合同法与土地管理法等相关法律调整. 物权法第15条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让及消灭不懂产物权合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；为办理物权登记的，不影响合同效力。 最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题解释（一）》指出“依照合同法第44条第2款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在第一审法庭辩论终结前当事人仍未办理品准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。另外，2012年最高人民法院《关于国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同纠纷案件如何适用法律问题的批复》指出，对于不违反法律、行政法规的强制性规定的，当事人仅以未取得土地使用权证书为由请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

土地管理法第40条规定“开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用。” 笔者认为，我们至少可以确定或者得出以下几个方面的事实和结论：

一是刘某从事的农耕行为确实是要对国有土地开荒后用于农业生产种植的行为。

刘某对国有土地开荒后进行农业生产的种植行为并不为土地管理法第40条规定所禁止。

三是土地管理法第40条规定的“经县级以上人民政府依法批准”的条款，对于刘某与某房地产开发公司签订的农产品种植土地使用权转让合同，虽然当事人没有取得出让土地使用权证书或者未经有关部门的批准，这并不影响土地使用权转让合同本身的效力/

综上所述，刘某与某房地产开发公司签订的土地使用权转让合同是合法有效的，这是不容置疑的。当事人刘某可以在国有荒地上进行农耕的活动。当然这份合同是适用合同法于土地管理法等相关法律调整的。

4 合同公证告知

笔者认为，公证员还是应当本着未雨绸缪、防患于未然的原则对当事人进行相应的公证告知，这是必要和不可或缺的。在这里，笔者强调的告知内容主要包括：

1、应当向当事人告知签订合同与取得国有荒地从事种植业生产时两个步骤，应当让当事人清楚地认识到，签订土地使用权转让合同是当事人意思自治的体现，是符合国家法律规定的，但是要实现国有荒地从事种植业生产的活动，还是应当履行县级以上人民政府依法批准的程序。

2、应当提醒当事人注意，从事种植业生产的国有荒地是不是地方政府土地利用总体规划所确定的禁止开垦区，如果是这样的情况，当然需要履行审批手续.。

3、应当向当事人告知土地使用权转让合同的期限限制，超过法律规定的期限，超过的年限无效。即房地产开发公司依法取得了70年的土地使用权，但是其同刘某签订的土地使用权转让合同的期限仍然不能超过50年。