浅谈商业地产的金融投资决策

宋嘉嘉

摘 要：当前，根据我国现在的经济发展状况，商业地产有一个十分良好的发展机会，城镇建设都给了商业地产广阔的发展空间。所以做好商业地产的金融投资决策有着深远的意义，可以为房地产行业和国家经济做出突出的贡献。

关键词：商业地产；金融投资；投资决策

近些年来，我国房地产行业日新月异。国家对房地产行业也进行了不同程度的调控，投资者因为国家的干涉受到了一定程度的影响，但是这种房地产调控对于我国的商业地产并没有产生太大的影响。在这种形势之下，投资者更应该谨慎投资，要充分了解金融投资和商业地产的联系，这样才能做到准确投资。

现如今，我国的经济社会正在飞速发展，金融投资是一个随着经济的快速发展而不断丰富发展而形成的比实物投资还重要的投资行为。金融投资的方式有很多，根据时间可以划分为长期投资和短期投资。金融投资既是公司理财的方式，又是一种经营发展的战略。而商业地产就是有着商业用途和价值的地产，商业地产的经营用途多种多样，如餐饮、娱乐、健身等。商业地产的规模有大有小，经营模式也多种多样。随着近些年我国经济的飞速发展和房地产行业的变化，我国出现了土地过度开发和房价飞涨等现象，在这些现象出现之后，我国政府及时采取了调控手段。但是我国出台的调控政策仅仅限于住宅地产，并没有对商业地产的发展产生影响，所以我们研究金融投资在商业地产的决策才有了十分重要的意义。

1.商业地产投资发展的瓶颈

商业地产在我国房地产行业中是后来者，是一个新兴产业。我国与其他国家相比，对于商业地产的调控研究开始的比较晚。商业地产与住宅地产有着很多不同，住宅产业主要的运营方式就是卖房子，是一种销售盈利手段，而商业地产的运营方式是利用房子进行商业活动，是一种后期经营盈利手段，这种区别给商业地产的投资发展带来一定的困难。而且如今国家的政策不允许投资者对民用地产进行大规模投资，此时投资者只能选择投资商业地产，这给投资者带来了更大的风险。

2.促进商业地产投资的因素

2.1 货币的流动性

我国目前主要采取货币宽松政策，它的目的就是让资金流动性的过剩流向房地产行业，在这种方式中，短期资产起到主要的作用。2008年陆伟刚总结了投资流动性过剩的原因，主要有货币供应量太大、通胀压力太大、银行以外的融资规模过大、投资被压抑、外汇占款被扩张等。次年王东风提出流动性过剩是因为次级抵押贷款的繁荣使市场中产生了泡沫。资产的流动性对资金运营有着很大的影响，资金在商业地产上大量投入会带动地产行业的飞速发展，同时也会产生流动性泡沫，为地产行业带来负面影响。

2.2 商业地产的证券化

通过对房地产行业的深入研究，可以发展如今的商业地产已经逐渐开始实施证券化的模式，实施证券化中包括政府的调控干涉、资金的转移、信用度增级等，这对于商业地产的投资者有着很大的好处。商业地产的证券化对于我国金融投资的发展有着重要的意义，商业地产的证券化可以推动社会的资源分配，可以保证证券市场的稳定，可以刺激其他产业的同步发展，改善了投资环境，同时也减少了投资风险。采取证券化也扩大了资本市场，加强了市场中的不动产流动的稳定性。

3.对商业地产金融投资的简析

3.1 金融投资的模式

商业地产的金融投资是一个项目开发与投资获利相结合的方式。从广义上说，金融投资就是通过搭建信用平台和吸引资金，从而满足投资商的资金要求，最终获得回报和利益的方式。从狭义上说，金融投资就是融合了不同方式的投资方法，从而获得利益的方式。根据房地产行业的投资融合方式，金融投资的模式可以分为以下几种：

一是地产基金。这是目前最重要的投资模式，这种模式主要通过个人或者企业进行私募投资，主要是采用股权的方式，从而获取投资之后的收益。

二是银行贷款。这也是比较常见的一种投资模式，银行通过风险评估，对其给与长期或者短期的投资支持，最终获取利益。银行投资有其自己特有的特点，即银行放在首位是安全性，也就是风险小，其次才是利益性。

三是投资信托。这种方式主要是通过信托机构，将投资者的投资集合起来，再对产业进行投资，信托机构也可以从中获得利益。这种投资方式是将资金证券化，经过管理评估才进行投资，投资方向也很多元化，投资方向包括地产、项目等方面。

四是房地产信托投资资金。REITs是一个专业从事房地产投资的组织，它首先将资金集合起来，然后进行整理分析，对地产行业进行专业的风险评估，将地产行业进行组合评价，最后确定合理的方案，进行投资，最终从中获取利益。这种方式与投资信托相比，资金的流动性大大增加。

3.2 金融投资的理论

在对商业地产进行投资，其评估方式多是采取许多专家的主观性评价，这种方法简单、快速。对于金融投资，国内外有着很多的研究理论，而且国内外的理论又有着不同之处。在国内，有一个理论被广泛应用，也就是1982年邓聚龙教授创立的灰色理论，就是采用特定的方法对不完全的灰色系统进行预测、评估。当然还有其他的理论体系，例如应用层次分析法和模糊综合评价等。应用层次分析法就是通过出互反矩阵计算出各部分的权重，同时专家们根据百分制对其进行打分，再次通过分数进行计算就可以得出最佳方案。模糊数学评价是利用模糊数学理论对各层次进行评价，分析投资中的模糊性和不确定性，分析各种方案，最终确定方案。在国外，投资理论多种多样。前苏联的经济与数学家L.V. Kantorovich提出了線性规划方法，这种方法就是在数学关系的约束之下求出函数极值问题，分析其投资方案的优缺点，多目标规划可以使管理者得到最优的投资方法。其他的理论体系还有很多，例如美国加州大学伯克利分校教授L. A. Zadeh提出了模糊集合概念，打破了古典集合论局限性。美国的教授J. H. Holland提出遗传算法思想，这种方法也是 一种比较普遍的方法。美国的运筹学家T.L.Satty和助手等人还提出了层次分析法。

3.3 商业地产投资回报和风险

商业地产行业具有很多特有的特点，资金需求量大，开发经营所需时间长，不可动等，所以商业地产是一个高回报、高风险的行业。根据商业地产的投资经验，商业地产投资回报率的计算公式是：投资回报率=（售出价-购入价）/购入价，商业地产的收入方式主要为将房屋出租或者在房屋里进行商业项目，从中获取利益，其最主要的依靠就是后期进行的商业项目，由于商业活动具有高收入性，所以商业地产的回报率非常高。

商业地产的风险也多种多样，主要表现为政策风险、财务风险、市场风险和开发商自身经营的风险。政策风险来自于政府对商业地产行业的调控，商业地产是房地产行业中的一个重要部分，房地产行业与国家经济紧密相连。财务风险是指投资者采用贷款的方式扩大金融投资的范围，但这就大大增加了投资的不确定性，很有可能出现商业地产投资收益小于贷款产生的债务，从而产生巨大的资金漏洞。市场风险来自于市场的供应和需求的失衡，一种是供大于求，房屋过多但不投入项目，造成了大量的房屋闲置，另一种是供不应求，导致商业地产项目并不能满足市场的发展，从而造成经济损失。开发商自身经营的风险是指开发商自身经营管理存在问题，决策者和其他管理人员缺乏专业知识，导致评估开发过程中出现漏洞，产生经济损失。

4.提升商业地产金融投资的合理化建议

在我国的房地产行业中，商业地产有着无穷的潜力和价值。做好商业地产金融投资十分重要。因为商业地产行业的风险很大，所以在对其进行金融投资的时候就要做到扬长避短，下面我们提出一些提升地产金融投资的合理化建议：

一是分析内部环境和外部环境的作用，并合理利用。商业地产具有自己极大的发展空间，如果能够合理的利用外部环境，将内外综合分析搭建有效的投资平台，那么商业地产的价值就能充分的展现出来。

二是使用商业地产的自身优势掩盖外部风险。商业地产的投资风险很大，有效控制风险的措施很多，但是利用自身优势是很重要的一个方法，如果能够合理的利用REITs方式，那么风险能够有效得到控制。

三是以最大可能利用外部环境，来掩盖自身的弱点。如今住宅地产受到国家政策的调控，这给了商业地产一个良好的机会，商业地产可以利用这一环境条件，完善自身的内部管理，抓住自身的特点，从而迅速发展起来。

四是努力完善自身，避免外部环境的风险。商业地产投资和其他行业的投资一样，风险是不可以避免的，但是如何降低风险就是一个关键问题。投资企业应该合理分析外部环境，学习成功的案例，并从自身的实际情况出发，做出一个最合理最完美的投资方案。

5.结束语

商业地产是我国房地产行业中的一个新兴产业，尽管这个产业起步较晚，但是有着巨大的发展潜能，未来的发展空间十分大，它的发展能够为中国的房地产行业和经济發展做出突出的贡献。所以深入研究金融投资与商业地产的联系及金融投资在商业地产上的投资决策就变成了当务之急，希望通过政府在商业地产上的调控，以及经济学家在商业地产投资决策上的研究，可以为商业地产行业的发展带来一定的推动效应。在未来中国房地产行业的发展中，商业地产必将带来巨大的经济效应。

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