邹亨瑞：从科学家到投资移民专家

文 董清风

邹亨瑞：从科学家到投资移民专家

文 董清风

亨瑞集团总裁邹亨瑞有着科学家和企业家双重身份，他能准确把握国外特别是美国地产经济走势，并依托自身在美国房地产市场的经验优势和丰富资源，迅速成为中国房地产企业走出去的关键人物

成立于1992年的亨瑞集团，在全球设有50余家分公司，目前在北美地产开发、基金投资、北美置业、移民留学等多个领域内发展迅速，已成为具有丰富经验和竞争优势的多元化跨国集团。其总裁邹亨瑞的经历也颇具传奇色彩，他曾以科学家和企业家两种不同的身份，受到中美两个大国领导人的接见。在国内企业走出去大背景下，邹亨瑞敏锐洞悉国内外房地产市场的发展规律。正如2014年末，他在亨瑞集团独家承办的“首届中国地产全球化暨海外投资高峰论坛”上发表了主题为《亨瑞集团助力中国企业投资美国地产》的演讲时，就美国房地产开发、基金投资、海外投资置业、移民留学等相关话题提出的专业而独到见解一样，他准确把握国外特别是美国地产经济走势，依托自身在美国房地产市场的经验优势和丰富资源，迅速成为中国房地产企业走出去的关键人物。

从湘江边走出来的核能科学家

带着书卷气、温和而儒雅的亨瑞集团总裁邹亨瑞，上个世纪中叶出生在湖南湘江边上，毕业于国防科技大学材料学专业，之后到北京科技大学继续深造；1984年，他远渡重洋到加拿大留学，在著名学府麦克马斯特大学硕博连读，由于成绩优异，取得博士学位后，他被加拿大核能研究所聘用，从事核反应堆相关的结构材料研究工作，成为一名让人仰慕的、充满神秘色彩的核能科学家。

1993年，在专业领域勤奋耕耘的邹亨瑞喜获硕果，他的科研成果被学界高度评价，荣获了英国材料学会颁发的国际权威“The Charles Hatchett Award”大奖，此时的邹亨瑞收入颇丰，生活优裕，已融入加拿大的主流社会。

很多工科生的终极梦想就是做一名有钱的科学家。邹亨瑞实现了这个梦想，但这却并不是他的终极目标。

助人、报国、跨界

上个世纪90年代初，中国刚刚颁布了有关移民、留学等新政策，不少国人都跃跃欲试，想走出国门，开阔视野，寻找更大的发展空间。市场需求非常旺盛，但做这方面业务的公司却寥寥无几。

为了帮助同学、朋友搭建出国留学、投资的桥梁，热心的邹亨瑞在加拿大的移民留学机构兼职，圆了不少人的留学梦。而在这个过程中，邹亨瑞对这个领域的兴趣日增，“中国应该有更多的青年学子到发达国家留学，更多的企业家应该到美国、加拿大等国家投资，学习北美的先进经验，带回国内，助力祖国发展。”

1994年，邹亨瑞受中国国家科委的邀请，作为学有所成的留学生代表之一，以科学家的身份回国做学术交流活动，并受到了当时的国家主席江泽民的亲切接见。当时江主席鼓励大家多做中外交流的搭桥工作，以此为祖国做更大贡献。

怀着一颗报效祖国的拳拳赤子之心，邹亨瑞也看到了移民、留学咨询服务领域的巨大发展空间，毅然作出了人生重要的抉择，从科学研究领域跨向了商界。在移民、留学咨询服务领域，亨瑞公司成为第一批在公安部注册的相关企业，并不断做大做强。在移民、留学咨询服务领域，亨瑞公司成为第一批在公安部注册的相关企业，并不断做大做强。

在邹亨瑞看来，从事移民、留学咨询服务工作与科学研究是一样的，都需要用严谨、认真的态度去对待；都需要过程控制、系统控制，以及先进的管理方法。“移民留学也是一个综合的系统工程，项目选择、尽职调查、数据分析、风险控制、资金返还、预期收益等每一步都需要严谨的考虑。”

2004年，从商10年的邹亨瑞，因突出的贡献随同由加拿大总理带队的国家贸易团队访问，受到时任国务院总理温家宝的接见。

赢得国际荣誉

不止在国内，邹亨瑞在国际上也赢得了诸多的荣誉。

2012年，由于在加拿大对社区做出特别贡献以及极强的社会责任感，邹亨瑞荣获“伊丽莎白二世女王钻石纪念勋章”。每一年加拿大皇家银行都将特别荣誉信任奖颁发给亨瑞集团。

2013年1月21日，为庆祝奥巴马总统成功连任，白宫邀请了为美国做出贡献的优秀企业家、社团领袖、政界要员等作为奥巴马总统的特邀嘉宾，一起举行总统连任就职庆祝晚宴等活动。全球仅100位对奥巴马连任成功及对美国经济和社会做出杰出贡献的企业家、商会领袖及社区领袖接到邀请参加。受邀嘉宾无疑是美国各界“精英中的精英”，而邹亨瑞是唯一一位非美国籍的华裔企业家。

随着移民数量的日益剧增，美国、加拿大等国调整了移民政策，大幅提高“技术移民”门槛。邹亨瑞带领亨瑞集团，调整业务方向，率先在国内开展了“投资移民”的业务。仅在美国，就为华盛顿西雅图办公大楼、加州洛杉矶好莱坞综合商业园区等几十个项目，成功地招商引资；在为中国移民家庭服务的同时，也为因2008年爆发金融危机而导致经济萧条的美国带来了大量的就业和税收。

中国房地产出海正当时

“现在是投资美国地产的最好机会，我们要抓住这个时间窗口。”邹亨瑞告诉记者，目前国内房地产存量较高，产能过剩，可以把多余的产能向国外转移，这也正是房地产行业国际化的有利契机。美国房地产行业目前正在复苏，地价相对便宜，投资回报在15%～20%之间，已经与国内房地产收益持平。而且，海外市场更加规范更市场化，很少受政策影响。从美国房地产行业过去100年的发展情况来看，每15年是一个周期，现在刚从金融危机之后的低谷回升了两三年，未来还有5～8年的上升区间。

近两年来，华人在海外尤其是美国，购买房地产的数量大大增加。2014年，美国留学人数预计将从以前的五六万增加到25多万，2015年可能超过30万，留学生家庭买房的需求也随之增加。此外，美国总统奥巴马在APEC宣布给中国公民提供10年的签证，为中国公民个人在美国购买房地产提供了很多便利。

从中国房地产企业在美具体投资方向来看，前几年主要抄底写字楼、宾馆等成熟物业，在过去的一两年，更多企业进入了美国地产开发行业。因为美国房地产价格过去两年明显回升，但是土地价格回升相对滞后，所以当下正是美国房地产开发的大好时机。

然而，由于很多中国房地产企业对投资地的法律法规了解不深，经验不足，还按照中国思维来做海外投资，遭遇水土不服的情况频频发生，导致谈判成本高，土地开发综合回报低。

特别是中国企业到美国投资最大的问题是在当地融资难。“例如，绿地集团在美国洛杉矶投资10亿美元建综合开发项目——绿地中心，其中的60%需要在当地贷款，但初次进入美国市场的企业在当地没有信用记录很难获得低成本的银行贷款。”邹亨瑞告诉记者，亨瑞集团帮助绿地解决了这个棘手的问题。亨瑞集团根据美国移民政策，为项目引进35%的投资移民资金，作为夹层贷款，将这部分资金成本降到5%以下（国内夹层贷款成本一般在15%～20%），将银行贷款从60%压缩到40%以下，也把绿地本来应该投资40%的股份压缩到30%以下，放大金融杠杆，提升了整个项目的投资收益率。

亨瑞集团独创性将“海外地产投资和移民美国”完美结合，有效解决了中国房企出海的低成本融资难题。亨瑞集团独创性将“海外地产投资和移民美国”完美结合，有效解决了中国房企出海的低成本融资难题。

异军突起的成都潜力巨大

“成都在过去10年发展很快，异军突起，已成为继北京、上海、广州之后的城市综合发展第四城，亨瑞集团愿意协助成都房地产走出去。”邹亨瑞告诉记者，他通过与蓝光集团商谈合作事宜，以期打通中国西部与美国的资金渠道，搭建房地产开发行业全产业链。

近年来，亨瑞集团在国内发展迅猛，除成都以外，已在包括西安、昆明、南宁、甘肃等西部城市在内的近40座城市建立了分公司。

哪些房地产企业适合出海，出海前需要作好哪些准备？邹亨瑞表示，首先，企业要从公司自身的实力及近几年的战略发展情况来考虑是否出海；其次，决定出海之后，企业最好在当地找一个本土的合作伙伴，选项目更精准，投资更安全，当然也可以与亨瑞集团合作，利用好这个一站式服务平台；第三，小企业资金不足，可采取抱团投资的方式，成立投资基金进行间接投资。

未来，亨瑞集团将进一步集中国内外各方面优势资源，为有意在海外投资发展的企业和个人搭建桥梁，助力希望“走出去”的中国企业和杰出人士实现愿望。