主题卖场商圈布局模式研究

■ 何金海 李 庆（成都市规划设计研究院 成都 610041）

商圈吸引力与布局

（一）空间相互作用理论

空间相互作用理论认为各种地域实体之间的空间相互作用依赖于它们的互补性、移动性和有无中介机会，并遵循“距离衰减规律”。为此可以将空间相互作用理论和方法应用于主题卖场商圈布局上。

（二）相互影响作用引力

参考牛顿引力模型，在主题卖场商圈内两个主题卖场之间的相互影响作用引力模型（闫卫阳等，2009）可以表达如下：

式中：MA、MB表示A、B主题卖场的“质量”，主要与主题卖场品牌影响力有关；dab表示主题卖场之间的距离；G 为经验系数。

（三）主题商圈集聚效应

当若干个主题卖场布局在一个主题卖场商圈时，其集聚效应可以用主题卖场商圈内主题卖场之间的相互影响力来表示（见图1）。

假设任意相邻两个主题卖场的距离都相同，通过对其分析可以得到：

主题卖场商圈的空间集聚效应与每个主题卖场“质量”成正相关关系，即主题卖场品牌影响力越高，则主题卖场商圈的空间集聚效应越明显。

空间集聚效应与每个主题卖场距离成负相关关系，即主题卖场之间距离越小，则主题卖场商圈的空间集聚效应越明显。

因此可以推算出，带状布局的商圈集聚效应不及块状布局的主题卖场商圈强，由于带状主题卖场商圈空间距离总体上大于块状主题卖场商圈的空间距离，如带状A、D主题卖场间距离是块状A、D主题卖场间距离的3倍。

从产业集聚效应上来看，多高端品牌主题卖场的块状布局性质中由于商圈内任意相邻两个主题卖场的距离较短，因此商圈空间集聚效应越明显，更有利于产业的集聚，发挥产业的规模经济。

交通影响与布局

（一）交通体系分类

主题卖场商圈交通体系主要分为外部交通体系和内部交通体系，完备的交通体系将促进主题卖场商圈快速发展，并产生规模效应。

1.外部交通体系。主题卖场商圈与外界形成畅通的通道，形成完备的对外交通体系，促进主题卖场商圈的发展，使其能够快速集聚疏散人流与车流，缓解市场周围的交通压力。

2.内部交通体系。良好的内部交通体系，特别主题卖场与卖场之间形成微循环交通系统，将极大程度拉近主题卖场之间的距离，缩短消费者在主题卖场商圈的步行距离，尽量减少消费者由于走行距离过长而产生对购物欲望降低的影响，使整个主题卖场商圈更加集聚，促进消费者形成连带消费和多次消费。

（二）交通影响分析

1.外部交通影响分析。假设主题卖场商圈中每个主题卖场都被四条道路围绕，且每个主题卖场在高峰小时所产生的车流量相同、车主选择主题卖场商圈周围道路概率相同，则可以得出：

块状商圈中每个卖场与两条道路相连，且每条道路仅与两个卖场相连，因此每条道路承担的交通压力为一个主题卖场高峰小时所产生的车流量。

带状商圈中A、D两个主题卖场与三条道路相连，B、C两个主题卖场与两条道路相连，同时有两条道路与四个主题卖场相连，经分析可知：与四个主题卖场相连的道路承担交通压力为1.7个主题卖场高峰小时所产生的车流量，另外两条道路为0.3个主题卖场高峰小时所产生的车流量（见图2）。

2.内部交通分析。为了保障主题卖场商圈内部的购物出行行为的连续性，商圈内需要形成完善的内部交通网络。

商圈内部微循环交通：块状主题卖场商圈内部依托十字街坊道路形成微循环交通体系，且消费者不需要重复已走过的主题卖场就可以完成整个商圈的购物路径，极大程度缓解人流和车流激增带来的交通混乱。然而带状布局则需重复已走过的主题卖场才能完成整个商圈的购物路径，增加不必要的交通出行压力。

由于带状布局需要重复已走过的主题卖场才能完成整个商圈的购物路径，因此完成整个商圈的购物路径，块状布局走行距离要比带状走形距离少两个卖场长度距离，最终降低对走行距离敏感的客户吸引力。

图1 主题卖场商圈集聚效应分析图

图2 主题卖场商圈交通影响分析图

图3 锡东主题卖场商圈布局图

图4 凤凰山片区主题卖场商圈布局图

图5 商圈对外交通分析图

图6 商圈内部交通分析图

3.结论分析。从交通影响分析来看，块状布局模式每条道路车流量较均衡，更有利于缓解交通出行压力，同时块状内部的十字街坊道路更有利于提升主题卖场对走行距离敏感客户的吸引力，增强主题卖场商圈的集聚效应。

案例借鉴—锡东主题卖场商圈

（一）锡东主题卖场商圈概述

无锡“锡东主题卖场商圈”集聚宜家家居、英特宜家、百安居、麦德龙、红星美凯龙、迪卡龙等高端主题卖场，将打造成一个覆盖无锡、辐射长三角地区的高端家居品牌汇集地以及新的城市副中心。锡东主题卖场商圈布局图如图3所示。

（二）锡东主题卖场商圈分析

1.布局模式：大体格局：聚集块状型布局模式。

内部格局：每个主题卖场基本都与其他三个主题卖场相邻，仅隔街布局，彼此相互影响，形成一个整体，成为一个地理上分开的特殊“主题卖场商圈”。

2.交通分析：

国际范“十字路口”：由“一纵一横”的交通格局将主题卖场分割，基本上使锡东主题卖场商圈中每个主题卖场能依托两条主干道，形成比较完备的内部微循环交通体系。

便捷的对外交通网络：托团结大道、锡沪东路、东安路以及沪宁高速使锡东主题卖场商圈与外界存在快速连接通道，增强商圈的集聚效应。

（三）锡东主题卖场商圈借鉴

通过对锡东主题卖场商圈的分析，结论与前面的分析基本一致，因此这个理念和思想可以应用于凤凰山片区主题卖场商圈布局中：多品牌高端主题卖场的集聚是未来主题卖场的发展趋势。聚集块状型布局更有利于主题卖场商圈的集聚，发挥商圈的规模经济效应。便捷的对外交通网络和完备的内部为循环交通体系更加有利于主题卖场商圈的发展和集聚。

实例分析—凤凰山片区主题卖场商圈

（一）凤凰山片区主题卖场商圈功能定位

《北部城区总体规划（2011-2020年）》将凤凰山片区打造成以高端商业、文化娱乐、综合体育、卫生为主的商业商务片区，并形成一站式家居购物区——将规划范围东侧、川陕路沿线的家具商贸市场进行提档升级，形成集时尚潮流、家庭体验等元素为一体的一站式、现代化家居购物商贸区。

上述规划将在凤凰山片区打造一站式、现代化家居购物商贸区，但根据现代服务业发展规划批发市场向园区集中，大型综合体向商圈集中的趋势，加之北城缺乏大型商圈，因此可以考虑在凤凰山片区打造主题卖场商圈。

但凤凰山片区周边商贸业发达，兼有市场及零售业（高端商业综合体），因此主题卖场商圈不宜引进低端批发市场，而应结合片区富森美等打造高端主题卖场商圈。

（二）凤凰山片区主题卖场商圈布局分析

通过前面的理论分析和锡东主题卖场商圈案例借鉴，在对凤凰山片区的主题卖场商圈进行布局过程中，宜从商圈吸引力、交通影响两个方面着手考虑，根据分析将凤凰山片区主题卖场商圈布局在由凤凰大道、川陕路、三环路、规划次干道围合而成的区域，并且呈块状聚集布局模式，将该片区打造成立足北城、辐射全域的一站式、现代化高端主题卖场商圈。具体的布局模式如图4所示。

（三）凤凰山片区主题卖场商圈交通布局

1.对外交通分析。凤凰山片区主题卖场商圈布局在由凤凰大道、川陕路、三环路、规划次干道围合而成的区域，其中三环路为快速路，凤凰大道和川陕路为主干道，主题卖场商圈西侧规划道路为次干道，同时商圈能快速与成绵高速、新成彭路、绕城高速、货运大道和北星大道相衔接，便捷的对外交通体系，为凤凰山片区主题卖场商圈的发展提供良好的交通基础（见图5）。

2.内部交通分析。规划凤凰山片区主题卖场商圈中每个主题卖场都与其他市场相邻，且相邻四个主题卖场形成十字街坊道路，形成片区微循环交通体系，为形成片区商圈最短消费路径提供良好基础（见图6）。

结论

未来主题卖场的发展趋势将以多品牌高端品牌聚集，而主题卖场商圈作为城市商业配套重要组成部分，其布局好坏将直接影响所在片区商业氛围。通过本文研究，可以为主题卖场商圈布局提供一定的参考和借鉴，同时对促进城市规划与产业和交通有机结合起到积极的推动作用。

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