我国房地产业发展的现实图景与理性反思

◎ 王 帅 陈忠暖

2015年一季度我国GDP同比增长7.0%，较上年同期回落0.4个百分点，是六年来最低水平（图1），自2010年以来的经济增长持续放缓已成既定事实。同期，固定资产投资实际增长14.5%，增速较上年同期回落1.8%，房地产投资实际增长9.5%，增速较上年同期下降6%，回落比较大①，房屋建设和商品房销售市场都呈现下滑趋势（图2）。考虑到近几年我国在固定资产投资领域的大量投资，本轮经济放缓的直接原因是投资增速在下滑（刘元春等, 2015），而最主要的原因就是房地产投资增速下滑和房地产相关产业调整（Zhang et al, 2014）。

一、现实：房地产业对经济的重要性

20世纪90年代以来，特别是随着住房分配制度由福利性分房不断向货币化、商品化转变，我国房地产业取得了快速的发展。2003年国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，强调“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。

图1 中国GDP增长情况

从产业关联性上看，房地产业一头连着投资、一头连着消费。首先，从投资层面来讲，从拉动经济增长的“三驾马车”来看，2013年我国最终消费对GDP增长的贡献率为50%，固定资本为54.4%，净出口为负4.4%。可以看出，我国现阶段仍是以投资拉动为主的经济增长方式。

简单从固定资产投资结构来看，房地产投资占23%，基础设施投资占25%，剩下52%是一、二、三产业的产能投资。从产能投资看，前几年已经出现产能过剩，所以它的投资增速早已经开始下降（黄文涛, 2014），2013年我国投资之所以保持20%以上的增长，主要依靠房地产和基建投资（金辉, 2014）。

针对以上分析，有学者认为由于房地产开发投资中的土地购置费不直接形成固定资本②，为了更加准确地衡量房地产开发投资对固定资产形成的贡献，在计算中应予以扣除（许宪春等, 2015）。

按照这种方法，可以看出，1998年以来房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重（扣除土地购置费）③逐年提高，1998—2013年年均为14.84%，而2003—2013年年均达到15.52%。

图2 房地产开发投资与商品房销售情况

在此基础上，依据房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重（扣除土地购置费）、全社会固定资产投资与支出法国内生产总值核算中的固定资本形成总额之间的关系，定量测算房地产开发投资对国民经济增长的贡献（表1）。1998年以来房地产开发投资对GDP增长的贡献率呈上升趋势，年平均贡献率为7.05%，2009年更是达到了12.11%的高点。在2008年国际金融危机中，国家出台了一系列刺激房地产业发展的措施，而房地产业的率先复苏对我国在国际金融危机背景下保持经济稳步增长更起到了积极作用。

其次，从消费层面来讲，由于房地产业具有很强的产业关联性，其对我国经济的重要性远远超过了房地产投资本身。房地产业既与钢铁、水泥、化工、塑料、机电等处于上游的制造业产业相关联，又与家用电器、家具、室内装潢等处于下游的制造业产业相关联，还与金融业、商业、咨询等服务业相关联。研究表明，房地产业的关联产业对经济增长的带动效应比房地产业本身对经济增长的贡献还要大（刘琳, 2007； 陈彦斌等, 2014； 许宪春等,2015）。

以2013年为例，2013年我国房地产业增加值为33295亿元，房地产开发投资拉动的相关行业增加值合计53848亿元，两者总计为87143亿元，占全部GDP的15.3%（许宪春等, 2015）；房地产业对GDP增长的贡献率为4.6%，房地产相关行业对GDP增长的贡献率为24.8%，两者合计为29.4%，即房地产业每年能够拉动GDP增长3个百分点左右。正因为如此，我国很多地方政府都把房地产业作为当地经济的支柱产业，房地产业增加值占GDP的比重接近10%，个别地区这一比例更高。

表1 房地产开发投资对GDP增长的贡献

在此背景下，任何试图探讨改革开放以来，特别是近十年来我国宏观经济增长和城市发展的话题，都不能忽视房地产投资与房地产业发展的作用——“我国近20年的经济增长并非靠产业结构升级换代来获得，而是靠消耗资源和扩大投资，尤其是房地产业发展”（倪鹏飞, 2010）。

但现阶段房地产业的不景气也促使中央和地方政府开始思考“未来经济增长的动力在哪里？”（中国经济增长前沿课题组, 2011）、“房地产业还能作为支柱产业继续带动经济发展吗？”（谢太峰,2009）。

在回答以上问题的同时，我们应该首先明确：（1）为什么从中央到地方政府都大力发展房地产业，把房地产业作为国民经济的支柱产业？（2）过度发展房地产业有何风险？（3）在当前经济形势下，政府对继续发展房地产业的态度如何？

表2 房地产业增加值占GDP第三产业增加值的比重

二、由来：地方政府从“无奈之举”到“有意为之”

地方政府发展房地产业的契机要从分税制实施开始，对发展房地产业“欲罢不能”则要归功于“土地财政”。

20世纪80至90年代，地方政府大力扶持并一度作为地方财政主要财源的国有企业和乡镇企业，由于重复建设导致了严重的产能过剩，企业经营业绩恶化，纷纷破产或改制。1994年分税制的实施也极大地削弱了地方政府发展这些地方企业的积极性，地方政府迫切需要寻找新的财源。

具体而言，自1994 年实施分税制改革以来，地方政府的财政来源被明显上收。就预算内收入而言，对地方财政举足轻重的产品税被调整为增值税，并在中央与地方间按75∶25分享；企业所得税原本完全归地方政府所有，但后来被划入中央与地方共享。此后，地方财政收入比重由1993年的77.98%一路下降，此后长期低于50%。而财政支出责任则不仅没有相应减少，反而有所增加，地方财政支出占总支出比重到2009年已经超过80%，2013年达到85.4%。

图3 “两个比重”变化

图4 中央和地方财政支出变化

虽然在地税、国税分家的同时，也实行了税收返还和转移支付制度，但一方面中央财政税收返还的增量占两税增量的比重迅速下降（李萍, 2006）；另一方面，专项转移支付是一些规定了支付用途的财政资金，俗称“戴帽资金”（周飞舟, 2012），这些专项资金一般是倾向于老少边穷等中西部地区。地方政府，特别是东部发达地区地方政府，对这两类资金的积极性都不高，与其“跑部钱进”，不如“以地生财”。

如果说分税制的制度安排是“土地财政”兴起的现实要求，那么，现存土地产权制度赋予地方政府以低交易成本获取土地和变更土地用途的权利，则最终促成了“土地财政”成为可能。

一方面，《土地法》规定“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿”，只要以“公共利益”为名，政府就可以随时征收土地。

另一方面，长期以来，我国城市土地归国家所有，农村土地归集体所有。但农村土地“三级所有、村组为土地所有权主体”的“集体所有制”，赋予了农民以土地使用权，却剥离了所有权，导致集体土地产权边界模糊。政府可以随时征收集体土地，并转换为建设用地。“政府作为农地转为城市用地的唯一仲裁者和土地一级市场的垄断者，是农地转用后的真正“地主”，拥有获得农地并将其转给城市使用者的排他权力”（中国土地问题课题组,2007）。

总体而言，1994年我国进行了财政分权改革，中央政府集中了收入但未配套设置相应转移支付的财政体制，地方政府在“财权上收，事权下放”的背景下，出于“扩大税基”和“GDP增长”的考量，开启了一个以城市化过程中土地开发为基础的“空间城市化大跃进”（陶然等,2010），形成了独具中国特色的“土地财政”。

对于“土地财政”的理解，大致可归纳为两类：狭义的土地财政仅指土地出让收入，即土地出让价款或者缴入国库的土地出让收入；广义的土地财政包括租、税、费三部分。“租”，即土地出让收入，包括招拍挂和协议出让土地收入、划拨土地收入、土地年租金等。“税”，指与土地和房地产业相关的直接或间接税收收入，涉及土地增值税等10个税种。“费”，指与土地和房地产业相关的收费收入，现在土地收费收入项目已经基本纳入土地出让收入的范围，不再另行统计。广义上的土地财政收入还包括政府通过土地抵押等手段融资的债务收入，这部分收入是将未来的土地出让收入贴现，政府提前支配这部分出让收入。

图5 广义“土地财政”收入构成

从表3可以看出，2000年以来土地出让收入占地方政府财政收入比重快速上升，土地出让金从2000年的626.0亿元上升到2013年的43745.3亿元，增长了73倍。其占地方财政收入的比重也从9.77%上升至2013年的63.39%，期间在2010年达到67.62%的高值。部分城市的土地出让收入占地方财政收入比重更是超过80%（表4）。

表5给出了2000-2013年间我国土地直接税收收入及其占地方财政收入比重的数据。结果显示，我国土地直接税收收入已经从2000年的448.9亿元上升到2013年的12246.4亿元，增长了27倍，年均增长率高达28.96%；其占当年地方财政收入的比重，也从2000年的7.01%提高到2013年的17.75%，增长了接近11个百分点。其中土地增值税增长最快，从2000年的8.4亿元增长到2013年的3293.9亿元，年均增长58.32个百分点。

此外，与土地间接相关的税收可以概括为两方面：一方面，地方政府通过低价出让工业用地进行“招商引资”，进而增加地方分享的25%的增值税和40%的企业所得税；另一方面，地方政府通过出让以房地产业为主的经营性用地，获得相关的房地产业和建筑业税收，主要包括这两个产业的营业税以及40%的企业所得税和个人所得税（表6）。我国土地间接税收从2000年的591.9亿元上升到2013年的11467.1亿元，增长了19倍，年均增长率高达25.61%。其中地方政府从房地产业获取的间接税收从2000年的216.6亿元上升到2013年的6482.7亿元，年均增长率为29.88%；地方政府从建筑业获取的间接税收从2000年的375.3亿元上升到2013年的4984.4亿元，年均增长率为22.01%。这两个产业的税收增长率都远远超出其他产业的税收增长率。地方政府从土地获取的间接税收占地方财政收入的比重也从2000年的9.24%上升到2012年的16.62 %，上升了7.38个百分点（财政部财政科学研究所、北京大学林肯中心“中国土地财政研究”课题组, 2014）。

从土地财政占地方政府本级公共财政收入的比重来看（表7），土地财政收入占地方政府本级公共财政收入的比例的从2000年25.54%激增至2013年的97.75%，超过地方财政税收收入的总额。

可以说，中国城市自20 世纪90 年代注：数据来自中国统计年鉴和中国国土资源年鉴。

表3 国有土地有偿出让收入及财政情况

表4 2013年部分城市土地财政依赖情况

末开始的快速增长很大程度上是由受地方政府控制的土地利用所驱动的。地方政府从繁荣的房地产市场中获取了巨大收益，而其中相当部分又反过来被用于支持大规模的城市建设。旧城改造、新区建设、CBD、商业圈、步行街等城市发展建设项注：（1）建筑业和房地产业的地方政府税收合计=营业税+(企业所得税+个人所得税)×40%。（2）2000-2011年数据来自财政部财政科学研究所、北京大学林肯中心“中国土地财政研究”课题组的《中国土地财政研究》，其他根据中国税务年鉴整理。目，不仅是地方政府领导的可见政绩，其本身就是房地产项目（刘守英, 2005）。地方政府财政逐渐产生了对土地出让及房地产业发展的过度依赖，房地产业也就顺理成章地成为了城市政府赖以生存的“支柱产业”。

表5 地方财政税收中直接与土地相关的税收（亿元）

表6 地方财政税收中间接与土地相关的税收

表7 土地财政收入总收入及占地方政府本级公共财政收入的比重

三、风险：地方债务与产业结构“房地产业化”

概括而言，地方政府过度发展房地产业的风险主要有以下两个方面：

一是加大地方债务风险。

地方主政官员为了实现政治升迁，就要努力推进城市在空间形态、社会经济、生活环境等方面的建设和发展，在任期内做出一些“看得见、摸得着”的政绩，而最显著和迅速的方式就是建设“形象工程”和地标建筑。于是，出现了各种大规模负债搞建设的城市攀比和竞争，逐渐形成了“政绩考核—固定资产投资—债务扩张”的传导机制，在扭曲资源配置、降低经济效率的同时，加剧了城市债务规模的扩张（庞博等, 2014）。地方政府在基础设施建设资金短缺的时候，普遍采用先行举债投入然后再以土地出让收入偿还的模式。但由于地方政府土地出让收入主要受房地产市场影响，房地产“寒潮”波及土地市场，土地财政下滑必然给地方财政带来压力，加大地方债务风险。

二是导致产业结构“房地产业化”。

地方政府在“发展至上”或“GDP政绩”的考量下，不能准确及时把握地区当前经济发展的趋势，在任期内一味追求“短平快”，往往倾向于使用短期的宏观刺激政策，而其中大部分资金都流向了投资收益率较高的房地产业。房地产投资过热使得生产性投资相对萎缩，其他实体经济发展相对缓慢，加剧地方产业结构“房地产业化”趋势，导致经济结构失衡，进而抑制经济持续健康发展。

下面具体分析这两方面的影响。

（一）地方债务风险

2015年房地产市场疲软，土地出让金受此影响也大幅下降。1-6月份，房地产开发企业土地购置面积9800万平方米，较上年同期下降33.8%，降幅比1-5月份扩大2.8个百分点（图6）；土地成交价款2866亿元，较上年同期下降28.9%，降幅比1-5月份扩大3.1个百分点。

由于GDP增速的下滑、房地产市场的疲软以及规费体系的改革等因素将使得地方收入水平进一步收紧。按照测算，2015年财政增速估计在6%左右，而土地出让金的增速可能处于-5%到-10%的区间。虽然债务置换和地方债发行等举措可以缓解很多问题，但从总体而言，2015年地方政府将面临10%左右的资金缺口（刘元春等,2015），按照2013年的财政收入水平，接近7000亿。

在房地产市场疲软时期，地方政府“借新债还旧债”的模式接近崩溃。

2014年6月7日《中国经营报》以“日均偿债1.28亿 宁波现政府债危局”为题报道了宁波市由于房地产市场走弱可能导致的地方债务危机：

图6 房地产开发企业土地购置面积累计同比增速

“截至2013年6月底，宁波市政府负有偿还责任的总债务高达1732.82亿元；其中，2014年和2015年宁波市政府负有偿还责任的债务分别为468.25亿元、357.27亿元；这意味着，宁波市政府在2014年和2015年每天分别需要偿还1.28亿元、0.98亿元的债务。而在宁波市政府截至2012年底负有偿还责任的1455.8亿元的总债务中，共有874.95亿元是承诺以土地出让收入偿还的，占到当时债务总额的60.10%。也就是说，土地出让金是宁波市政府还债的主要来源。但截至2014年3月底的统计数据表明，房地产市场‘退烧’正在减少宁波的土地出让收入——2015年一季度，宁波土地成交面积同比下降了17.16%，土地出让收入同比下降了45.26%，这让宁波市政府的债务风险陡增。”

这也是目前我国大多数城市的真实写照：“23个省（市）最少的有1/5债务靠卖地偿还，浙江、天津2/3债务要靠土地出让收入偿还，分别达66.27%和64.56%（图6）。在被审计调查的市级政府中，承诺以土地收入来偿债的占比高达81%，县级政府也超过50%”（《中国经济周刊》,2014）。

在当前经济下滑、房地产市场前景不乐观的形势下，地方债务都可能因为地方政府土地出让和税收增速下滑而成为坏账，并在未来一段时间内带来较高的银行系统性风险（陶然等, 2013）。

（二）产业结构“房地产业化”

与此同时，地方政府对“以地生财”的土地财政依赖的增加，更加倾向于发展房地产业和建筑业，导致地方产业结构“房地产业化”趋势（曹广忠等, 2007; 李郇等, 2013）。

图7 23个省份土地财政依赖度排名

表8显示了近10年来我国房地产业和建筑业就业人员占城镇就业人员比重、产业增加值占GDP比重的变化，可以明显发现这两项指标都呈上升趋势。2003—2013年房地产业和建筑业就业人员年均增长分别为12.01%、13.36%，高于城镇就业人员的平均增长率5.14%。同时，这两个行业的增加值比重也逐渐上升，可以看出这两个行业表现扩张趋势。值得一提的是，这两项行业就业人员比重，只是城镇就业人员，不是全社会就业情况。而现实情况是作为第二产业的建筑业，其从业人员很多都是流动性较强的农民工，这些都没有计算在内。如果考虑到这些庞大的就业人员，建筑业的就业比重会远远高出现有规模。

从具体城市角度考察，李郇等（2013）以240个地级及其以上城市为样本，通过绘制各年份房地产就业比重的核密度分布图（图8），发现房地产就业比重平均值一直在增加，且右拖尾越来越厚，表明房地产就业比重较大的城市越来越多，产业结构“房地产业化”趋势明显。

表8 房地产业和建筑业就业人员和增加值比重变化

图8 房地产就业比重核密度分布

四、未来：对房地产业难言放弃

改革开放30多年来，房地产业的快速发展不仅极大地缓解了新中国成立以来直至20世纪90年代城镇居民住房的严重短缺状况，城镇居民人均住房建筑面积由1978年的6.7平方米提高至2012年的32.9平方米，居民住房水平和住房条件有了明显提高。同时，房地产业的繁荣明显提高了地方政府土地相关的融资规模，对城市的基础设施建设起到了促进作用，加速了我国的城市化进程。

现阶段，政府既害怕房地产价格增长过快和房地产投资过热可能带来的风险，又希望继续以土地和房地产来拉动经济增长，面对房地产市场“一收就死，一松就乱”的状况，中央和地方政府在进行房地产调控时进退失据，摇摆不定。

发展房地产业本身没有错，未来政府应该正确认识房地产业在经济发展中的作用，走出对土地和房地产业过度依赖的极端。其实说到底，发展房地产业也只是扩充财政收入的一个手段，如果地方政府能够有一个稳定充足的财税渠道，那么对发展房地产业的热情会逐渐退去。问题是“放弃（土地财政）是一个容易的选择，但找到替代却绝非易事”（赵燕菁,2014）。

2014年以来，我国经济走入中低速增长通道已经成为事实，同时面临“经济增长速度换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期”的三期叠加影响，政府利用宏观手段刺激经济增长的选择空间变小。但从另一个角度思考，这并不一定是坏事。在这个时候，政府应该做的不再是寻求各种短期的刺激工具，而是反思近年来关于房地产发展和调控政策中“做对和做错的”（华生语），特别是近年来为学者们广为诟病的“土地财政”。本文无意也无力去为未来政策改革做“设计”，只是需要指出的是，我们应该明确和反思深深根植在这一系列政策背后的“发展主义”取向，或许只有从根本上改变了这一点，政府的各项政策和行为才是“对”的。

改革开放后，官方主流从过去强调阶级斗争的革命话语转变为以追求发展为目的的建设话语。作为执政党的共产党深知其政权合法性取决于能够促进发展，改善民生。而“增长”是“发展”的基础和核心，“发展是硬道理”的政策取向也逐渐异化成为“增长是硬道理”。经济增长已经成为各级地方政府的核心目标和在发展中解决各类矛盾的主要方法（何丹，2003），“在发展中产生的问题在发展中解决”也成了上至中央政府，下到基层乡镇政府在面对各类事件时习惯的思维逻辑。

这种“增长至上”的施政取向，在中央和地方政府应对2008年全球金融危机中表露无遗。危机爆发后，我国经济增速快速回落，2008年11月中央政府马上实施了“凯恩斯主义式”的大规模财政、货币宽松政策。中央政府2008年承诺在未来两年内增加4万亿的财政支出；央行也同时放松了信贷政策。不可否认，“四万亿”的投资成功地使我国经济实现V型反弹，达到了“稳增长”的目标，2010年经济增速回到10.4%的相对较高水平。但也为此付出了沉重的代价（陈彦斌等, 2013）。

就房地产业而言，过度宽松政策导致进一步泡沫化的房地产市场，大量资金涌入房地产市场，出现了类似20世纪90年代初期“全民搞房地产”的热潮，神州大地处处是建筑工厂，楼房广告随处可见。房价也从2009年下半年开始迅速上涨，并在2010年上半年实现两位数增长。更值得一提的是，房价上涨是在全国大范围内发生，很多二三线城市，乃至国家级贫困县县城的房价都出现非理性快速上升。

同时，由于官员任期限制，各级官员普遍追求任期内的政绩，作为以后升迁的政治资本。地方官员由上级任命，缺乏地方参与的行政任命模式，也使各级官员形成了“对上负责”的施政逻辑。多数上级任命的外来官员④既缺少“桑梓情怀”，也缺乏“战略担当”，每换一届官员都喜欢另起炉灶，热衷任期政绩项目（袁奇峰,2014）。

谋求地方经济增长和打造可见的“政绩”的诉求，促使地方政府运用他们拥有的对行政资源、垄断性竞争资源（如城市规划、土地出让、订立制度等）的特权，与城市中诸多经济发展主体（如开发商、银行）结成了以土地为中心的增长联盟：“通过房地产开发、工业开发区与城市基础设施建设，地方政府收获了丰厚的土地出让金以及与土地、房地产相关的税收。主政官员享受着媒体和上司对他们所取得‘成就’的赞扬。房地产开发商支付高额土地出让金给地方政府，但是由于地方政府控制商住用地供应，他们可以放心地把成本转嫁到消费者身上并收取丰厚利润。最后，银行提供了关键的资金用来保证运转。房地产开发商需要贷款购买土地、发展物业，消费者依赖于银行提供的资金购买房子。地方政府也建立了许多城市开发公司和基础设施投融资平台。由于有政府担保和廉价土地储备，这些公司成为当地银行的宠儿，大规模的贷款进一步加剧了房地产开发热潮”（苏福兵等, 2011）。这也造成了地方政府无法摆脱对土地开发和房地产业的依赖。

目前，在面临因出口增长前景黯淡、消费内需难以迅速扩大所带来的经济下行压力时，各级政府既不能承受因房地产崩盘可能带来的一系列风险，也不愿意失去一直以来贡献地方财政收入大部分的土地和房地产收入，所以我们认为：目前及未来一段时间内，房地产业仍是我国经济增长的重要动力，经济“房地产业化”短期内难以扭转。但应对“新常态”要有新思路，而这个新的思路或许就孕育在对过去“发展主义”模式的反思中。

注释：

①国家统计局.一季度国民经济开局平稳,2015,4,15.

②房地产开发投资分为建筑工程、安装工程、设备工器具购置和其他费用。建筑安装工程投资、设备工器具购置大部分形成固定资本，其他费用主要包括土地购置费、旧建筑物购置费等。其中土地购置费指房地产开发企业通过各种方式取得土地使用权而支付的费用，大致占房地产开发投资的20%（陈昌兵, 2015）。

③为什么要利用扣除土地购置费之后的房地产开发投资占扣除土地购置费之后的全社会固定资产投资的比重，而不是直接利用房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重进行推算呢？那是因为土地购置费占房地产开发投资的比重远大于土地购置费占全社会固定资产投资的比重，而土地购置费是不能计入固定资本形成总额的，不剔除土地购置费的比重，就会明显高估房地产开发投资形成的固定资本形成总额占支出法GDP的比重，从而高估或低估房地产开发投资对GDP增长的贡献率（许宪春等, 2015）。

④《党政领导干部任职回避暂行规定》（2006年）规定：“领导干部不得在本人成长地担任县（市）党委、政府以及纪检机关、组织部门、人民法院、人民检察院、公安部门正职领导成员，一般不得在本人成长地担任市（地、盟）党委、政府以及纪检机关、组织部门、人民法院、人民检察院、公安部门正职领导成员”。

[1]Zhang WL., Han GF., Chan S. How Strong are the Linkages between Real Estate and Other Sectors in China?[R]. HKIMR Working Paper, 2014.

[2]财政部财政科学研究所,北京大学林肯中心“中国土地财政研究”课题组.中国土地财政研究[J].经济研究参考,2014(34):3-57.

[3]曹广忠,袁飞,陶然.土地财政、产业结构演变与税收超常规增长——中国“税收增长之谜”的一个分析视角[J].中国工业经济,2007(12):13-21.

[4]陈昌兵.城市化、房地产与宏观调控[J].经济学动态,2015(1):29-41.

[5]陈彦斌,阎衍.2014下半年中国房地产走势预判[J].人民论坛,2014,(15):52-55.

[6]陈彦斌,姚一旻,陈小亮.中国经济增长困境的形成机理与应对策略[J].中国人民大学学报,2013(4):27-35.

[7]郭庆旺,贾俊雪.地方政府行为、投资冲动与宏观经济稳定[J].管理世界,2006,5:19-25.

[8]何丹.城市政体模型及其对中国城市发展研究的启示[J].城市规划,2003,27(11):13-18.

[9]黄文涛.我国经济发展影响因素分析[J].中国市场,2014(19):12-20.

[10]金辉.中国房地产绝不会全面崩盘[N].经济参考报,2014-06-26(08).

[11]李萍.中国政府间财政关系图解[M].中国财政经济出版社,2006.

[12]李郇,洪国志.土地财政与城市经济发展问题[J].中国土地科学,2013(7):41-47.

[13]刘琳.房地产投资对GDP贡献有多大?[J].中国投资,2007(10):17-17.

[14]刘守英,蒋省三.土地融资与财政和金融风险——来自东部一个发达地区的个案[J].中国土地科学,2005,19(5):3-9.

[15]刘元春,闫衍.中国宏观经济分析与预测（2015年中期）：低迷与繁荣、萧条与泡沫并存的中国宏观经济[R].北京:中国人民大学经济研究所,2015.

[16]倪鹏飞.国家竞争力蓝皮书：中国国家竞争力报告(2010)[M].北京:社会科学文献出版社,2010.

[17]庞博,方创琳.城市负债研究的国内外进展与展望[J].经济地理,2014,34(11):43-51.

[18]陶然,苏福兵.中国地方发展主义的困境与转型[J].二十一世纪,2013(10):25-37.

[19]陶然,汪晖.中国城镇化投融资模式求变[N/OL].东方早报,2013-03-26.[http://www.dfdaily.com/html/8762/2013/3/26/967159.shtml]

[20]陶然,汪晖.中国尚未完成之转型中的土地制度改革:挑战与出路[J].国际经济评论,2010(2):93-123.

[21]谢太峰.以房地产当支柱能撑多久?[N].人民日报海外版,2009-12-01(05).

[22]许宪春,贾海,李皎,等.房地产经济对中国国民经济增长的作用研究[J].中国社会科学,2015(1):84-101.

[23]袁奇峰.再论广州城市发展战略[J].北京规划建设,2014(4):168-171.

[24]张家振.日均偿债1.28亿,宁波现政府债危局[N].中国经营报,2014-06-07(25).

[25]赵燕菁.土地财政：历史、逻辑与抉择[J].城市发展研究,2014,21(1):1-13.

[26]中国经济增长前沿课题组.城市化、财政扩张与经济增长[J].经济研究,2011(11):4-20.

[27]中国经济周刊,23个省份“土地财政依赖度”排名报告[N/OL].2014-6-14.[http://wenku.baidu.com/link?url= AN3sELe5lCXsmITwrTsBWThiG7Ol6fxRfxvvuVmabp1aQm MILlc_cOtURv0thesehPFHV 8JrReqm1xDjw9vit8ySw5KwX0NZE8wfx15fQwS]

[28]中国土地问题课题组.城市化背景下土地产权的实施和保护[J].管理世界,2007(12):31-47.

[29]周飞舟.生财有道:土地开发和转让中的政府和农民[J].社会学研究,2007(1):49-82.

[30]周飞舟.以利为利：财政关系与地方政府行为[M].上海:上海三联书店,2012.