“营改增”后房地产企业的税务筹划

○张伟巍

（绿地集团中原房地产事业部 河南 郑州 450000）

一、营改增背景分析

随着我国经济的发展，营业税表现出许多弊端，不能抵扣、税率高、存在重复征税等问题，严重影响了服务业发展，营业税改征增值税成为发展必然。

2011年，经国务院研究同意，国家财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税试点方案。上海交通运输业和部分现代服务业首先开展试点。自2012年8月1日起至年底，营改增试点城市扩展到10省市。到2013年8月1日，营改增在全国范围内施行。从2014年1月1日，铁路运输和邮政服务业纳入营业税改征增值税试点，2014年6月1日，电信业纳入营改增试点范围。

截止到现在，国家营改增试点行业主要包括邮电服务业、交通运输业、信息技术服务、有幸动产租赁、文化创业产业等多个现代服务业，按照规划要求，“十二五”期间要完成“营改增”任务，预计今年年底对房地产行业完成营改增工作。

房地产行业涉及的面较广、关系较为复杂，房地产项目成本费用构成复杂，涉及的税收种类较多，房地产企业营改增一直没有试点，方案尚未出台，足见房地产行业营改增难度大，阻力之大。据普华永道对全国近20家大中型房地产企业进行的调查发现，超过90%的受访企业均表示了对税负上升的担忧，其中近40%的企业认为税负会明显上升。

房地产行业有其自身的特殊性，开发周期较长，主要资金来源于银行贷款，成本与收入周期间隔较长，在房地产企业试点营改增要科学处理好销项税额与进项税额不匹配的问题。

二、房地产企业营业税改征增值税面临的主要问题

一是税率问题，如果采用正常17%的税率，很多房地产开发企业认为税负较高，综合看来，要高于原营业税税率5%，据测算，房地产开发企业成本部分是不能取得增值税专用发票的，这就导致部分项目不能够抵扣。综合考虑成本、土地税费等问题，房地产企业可抵扣的项目不多，实际税率将达到6%~7%，远高于原来的5%的税率，增加了房地产企业的负担。二是房地产开发企业涉及的抵扣项目较多，需要分门别类详细计算，这也就增加了房地产开发企业的财务管理成本和会计核算成本。增值税对会计核算要求更高，因为增值税是价税分离的。这就需要财务人员要提高自身水平，及时学习新的改革方案，做好调整适应工作。三是房地产开发企业库存较多，营改增的衔接问题较为复杂。在国家宏观调控和市场自发调控下，房地产面临的形式较为严重，出台营改增方案，必然会增加房地产开发企业成本控制的难度。

与此同时，我们要看到房地产开发企业营改增，带来的不仅仅是税负的变化，对于房地产开发企业优化财务管理行为、探索新的经营模式、规范市场行为等都有着巨大的影响，有利于房地产开发企业的长远发展。具体分析，房地产开发企业和建筑承包企业在进行采购时，可以杜绝在原材料采购和接受劳务过程中缺乏发票的现象，在土地购置阶段拥有增值税发票，不仅可以降低企业成本，还有助于企业拿地更加透明化，降低拿地成本。

三、营改增对房地产企业税负的影响分析

1、建筑安装成本抵扣较为困难，房地产开发企业税负较高

建筑施工是房地产的上游企业，受营改增的影响会波及到房地产开发企业。主要是无法取得或者部分取得建筑行业的增值税发票，导致房地产开发企业税负较重。主要原因是建筑行业的部分劳务和原材料不能取得增值税发票，目前建筑材料一般由小工厂、杂货店、私人企业供应，劳务主要是由农民工承担，本身就没有什么进项税额，如果征收11%的增值税销项税额，这些小的微利企业税负高昂。国家又没有出台相应的抵扣标准，导致房地产开发企业可抵扣额较低。

2、土地出让金（土地成本）是否可以抵扣尚不明确

成本结构是决定房地产开发企业营改增税负高低的关键。房地产业在实施营业税改征增值税后，房地产开发企业的税收是增加还是减轻关键在于土地出让金即土地成本的抵扣问题。若土地购置费用可以抵扣，则解决了房企进项抵扣的主要问题。在房地产开发成本中，建筑安装成本、土地成本、财务费用相对较大。依据现行政策，土地成本不能抵扣，这就使那些高额拿地的房地产开发企业高额纳税，对于一线城市的房地产开发企业影响较大，三四线城市房地产土地成本占总成本的比重相对较低，实施营改增后，如果抵扣建筑成本，税负可能会比目前相对较低。从长远的角度分析，营改增对于房地产开发企业是减轻税负的，以降低税负为主要原则。当前，通过营改增的改革，可以使房地产开发企业放弃高价土地，转向低成本的土地，有助于土地价格的理性回归。

3、房地产开发企业现金流将受到影响

房地产开发多以项目运作，一般采取预售的方式进行销售，预售取得收入后就必须预先缴纳税款，由于建筑成本、财务成本随着建筑工期而增加，这就需要房地产开发企业前期垫付大量的增值税销项税额资金，占用了房地产开发企业的资金流。等年度结束后，根据发生的各项原始成本进行增值税进项税额的核算，抵扣销项税额。

4、政策尚不明朗，过渡阶段房地产开发企业税务风险较大

当前，房地产开发企业面临着购进原材料相对较少，但广告、市场营销费用较高，抵扣少、税负重的问题。2015年将启动房地产领域的营改增改革，根据相关建议，房地产行业的增值税税率可能暂定为11%，主要是根据我国房地产业年均增加值占总产值的比重，在此基础上测算销项税、进项税，比较实行营业税改征增值税前后企业税负的变化，确定此税率。在过渡期间，在售房地产项目缺少相应的政策指导，如项目已竣工，但部分商品房还未销售，销售款如何缴纳税费等，已销售房地产项目，后又退回重新销售的如何处理等等，房地产开发企业面临的税务风险较大。

四、房地产开发企业纳税筹划研究

1、加强增值税发票管理，及时取得相应可抵扣发票

实施营改增后，房地产开发企业要加强增值税发票的管理和使用。实施专人保管和专人开具。要提高内部管理水平，加强税务知识的学习和培训，加强对材料的采购过程中票据的管理，加强与建筑企业的沟通协调，及时取得增值税发票和相应抵扣票据。房地产施工领域竞争激烈，建筑企业难以通过提高承包价格将营改增所承担的税负转嫁给房地产开发企业，这就会从工程质量上来转嫁税务风险。这就要求房地产开发商要选取就有正规资质的，符合增值税纳税人资格的施工企业，在确保工程质量的同时为将来自身增值税的抵扣创造条件。

2、规范财务管理和会计核算，梳理相关经济活动

对于房地产开发企业，要实施税务筹划，必须做好财务会计核算工作。要进一步梳理相关业务流程，找准相关风险控制点，对于土地、施工建设、融资等环节，对于可抵扣进项税额和销项税额进行梳理。规范企业的财务管理、筹资管理、融资管理和预算管理，围绕营改增进行科学管理筹划，找准控制点，进一步降低企业税负。适时将部分业务进行服务外包，合理实现税务筹划，有效实现税费的转移。房地产开发企业实施营业税改征增值税后，相关会计科目的设置和账务处理程序将比原来复杂，要提前对财务会计人员进行培训，优化财务核算，对内部业务系统、财务核算系统进行优化升级。提前做好申报程序上的准备，按时纳税申报，依法提报各项会计材料。税务筹划应具备可行性，房地产开发企业要充分结合自身实际，确保满足实施筹划方案的条件。房地产开发企业所处的环境和税收政策法律法规都不是一成不变的，财务税务人员应及时关注相关政策的变化，利用好税收政策，让税收筹划方案保持一定的灵活性。

3、商业地产和住宅项目同时开发，满足客户需求

国家近年来对房地产的调控力度较大，房价趋于市场化。普通住宅价格近一年来环比下降幅度较大，房地产开发企业的高税负很难通过价格转嫁给住宅消费者，这就要求房地产开发企业多角度看待产品多样化的问题，商业地产需求量较大，定价权多掌握在开发商手中，而且商业地产的消费者通过获得地产的增值税发票，可以进行抵扣，降低税负，所以房地产开发企业可以通过增加面对企业客户的销售，转嫁部分高额税负，降低相关成本。房地产开发企业要利用营业税改征增值税，实现自身的转型升级，优化产品结构和种类，向多业态发展，降低税务风险。

4、优化销售方式，合理利用税收优惠政策

营改增后，增值税和土地增值税是房地产开发企业的主要税种，房屋的销售价格直接决定了增值税的税负。制定合理的销售价格不仅可以降低时间成本和资金成本，还可以增加销售量，降低税负。在制定相关销售价格时，要考虑各项成本费用外，要注意增值额与扣除项目的关系，找到税率的临界点，合理降低销售价格，有时收入虽然减少了，但是利润可能增加了。要创新销售方式，在委托销售的方式下，可以有效减低土地增值税率，以低税率计算土地增值税。要充分利用税收优惠政策，积极申请减免。利用增值税税收优惠政策，通过加大建筑安装成本，增加扣除项目金额，将土地增值率降低到20%以下，即可免征土地增值税。通过设立独立的物业公司或者销售公司，降低相关费用支出，达到降低税负的目的。

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