中国房地产到了一个L型拐点

王健林

万达最终要成为世界一流的跨国企业，2020年的时候万达资产力争达到两万亿美元，市值超过两千万美元，利润超过100亿美元，为中国民营企业在国际上争光添彩

万达历史上有四次转型：第一次是从地方走向全国，第二次从住宅转向商业地产，第三次从单一房地产转向综合房地产，最深刻的还是2004年开始的第四次转型。这次是本质的不同，区别在两点：第一企业的性质发生根本变化，前三次无论怎么变还是房地产为主，这一次是企业服务业为主，第二，这次变化跨度更大，不满足在中国发展走向世界，我们对自己的要求是力争2020年收入的20%到30%来自海外收入。

万达这次转型主要是从房地产为主的企业转向服务业为主的企业，形成商业、文化、金融、电商四个支柱产业。转型的原因主要是四个方面，首先就是深挖护城河，获得更大竞争优势和发展空间，布局三线城市就是典型。其次是摆脱经济周期的影响。房地产、大宗材料都是典型的周期性行业。万达要用自己的转型方式熨平行业周期，比如投资轻资产，投资的钱是基金，或者通过理财产品，包括投资文化和体育产业，以及去三四线城市发展。万达目前从事的四大产业，不动产、文化旅游、金融、电商公司要建立起关联，互相增添支撑。第四个转型的原因，和房地产行业本身的发展有关。房地产行业已经出现了拐点，这个拐点不是V型的，是L型的，供求平衡这块相当长，十年八年之内房地产很难再回到买到就是赚到的局面了，躺着都挣钱的局面过去了，不能再走销售赚现金流的路子。

把万达四个产业做平衡了，互相依托和支持，形成良好的生态系统，不管我在不在，走一段时间都没有问题。我一生最大的贡献就是创立一个伟大组织，我不在了这个组织仍然在。

万达的转型不是脑筋急转弯，是经过长期思考和冷静分析，建立模型以后才开始转型的。比如，2005年万达计划投资电影院线时，全国电影票房只有不到十亿。但我们分析随着购物中心的发展及商业中心的发展，这个行业有很大的增加，也许将来能发展到一千亿，八百亿，我们觉得它有增长空间。

万达是有理想的企业。首先是追求长期稳定现金流，就是希望经过这一次力度更大、跨度更大的转型，到2020年中期目标的时候，服务业收入占整个集团净利润要超过60%，而且其中海外投入要超过20%，力争到30%。如果文化、旅游、金融、服务业的现金流都非常稳定了，公司50%收入都来自于他们，企业就稳定了。

而且无论何时，万达要占据产业链的上游。一般不会做低附加值，我们会占据产业链上游和高端，比如说做电影产业，一定要把渠道做出来，然后再去投资电影制作、发行，就是把渠道占住。占据产业链高端和上游，话语权就有了，不会受别人制约，获得更高的定价和利润。

万达的转型是万达企业文化决定的，万达这个公司就是一个不停折腾的公司，我们一直在改变自己，一直在求变。因为只有在不断求变，不断寻找更新的模式，更长远的现金流，这个公司才能安全，才能符合20多年前对公司提的八个字，“国际万达，百年企业”。