我国房地产业发展趋势分析与调控政策建议

实现房地产业健康、稳定、可持续发展，不仅关系着宏观经济的平稳、快速、高质量增长目标的实现，还也关系到千家万户的切身利益。发展好房地产业，是改进民生、加快发展的一项重要的国民经济宏观调控工作。本文通过对与房地产发展相关的各种数据的搜集、整理和分析，试图揭示我国房地产业的发展趋势，并根据我国房地产业发展中出现的问题，提出改进房地产业宏观调控工作的若干建设性意见。

改革开放以来我国房地产业发展历程回顾

改革开放为我国房地产业的发展创造了前所未有的黄金机遇期。由于一方面我国庞大且年轻的人口规模可以在较长的历史时期内产生巨大市场需求，另一方面国民经济快速发展不断增强房地产业企业生产开发能力，加之政府房地产政策的细心呵护和金融业大力支持，相对稳定的宏观环境对我国房地产业迅速发展起到了极大的促进作用。尽管影响房地产价格因素有许多方面，如环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、国际因素等，但起决定作用的是供求关系。房地产价格是维系房地产市场供求关系动态平衡的关键因素。

改革开放以后，我国福利分房制度逐步退出，取而代之的是住宅商品化政策。人们逐渐摒弃了“等、靠、要”的做法，从原先不认可个人买房，到十分关注房地产市场变化，再到积极参与房地产市场。这从一个侧面体现了我国房地产业从量变到质变的发展过程，也体现了我国房地产业消费者从观念转变到消费行动的飞跃。经过30年的高速发展，房地产业已经成为中国经济发展的一个重要“引擎”，为实现我国举世瞩目的经济腾飞做出了的巨大贡献。

改革初期我国房地产市场存在的主要矛盾是人们住房条件的普遍低下，房地产市场长期处于供不应求的状态。上世纪80年代初商品房开始出现；1988年，《中华人民共和国宪法修正案》允许土地使用权依照规定转让；1998年，国务院出台《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》；2003年，国务院出台“18号文”，房地产正式被确立为国民经济支柱产业。为了应对2008年世界金融危机，国家出台了“四万亿投资计划”等一揽子经济刺激方案，并制定了3年建造1000万套保障性住房的计划。此外，中央政府针对房地产业发展过程中出现的房地产价格上涨过快等问题，出台了一系列调控措施。实践证明，国家调控政策取得了十分显著的成效。今年，住建部又安排了470万套棚户区改造任务。经过30多年的探索和实践，我国房地产业正逐步走上一条中国特色的发展之路，呈现出蓬勃发展并持续繁荣的良好局面。

2013年我国房地产行业状况分析及特征总结

房地产业具有市场价值高、建设周期长的特性。由于长期持续的旺盛市场需求，我国房地产业形成巨大的发展惯性。分析我国房地产业2013年的发展状况并总结其中呈现出来的市场特征，是科学分析2014年及以后一段时间内我国房地产业发展趋势的基础和前提。通过对与房地产发展相关的各种数据的搜集、整理和分析，笔者认为2013年我国房地产行业呈现以下6个特点：

（一）房地产业投资增长较快

2013年全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%；其中住宅投资58951亿元，增长19.4%。投资增速提高，说明房地产业企业开发意愿强烈，对今后一段时期内我国房地产业市场供应能力的改善有着正向拉动作用。

（二）房地产业建设规模巨大

2013年房地产开发企业房屋施工面积665572 万平方米，比上年增长16.1%；其中住宅施工面积486347平方米，增长13.4%。说明我国房地产业一直保持着较大的建设规模，可在今后一段时期内对市场供应量的平稳增加产生一定的保障作用。

（三）房地产业新开工项目繁多

2013年我国房屋新开工面积201208万平方米，增长了13.5%，增速提高2个百分点；其中，住宅新开工面积145845万平方米增长11.6%。房屋新开工面积的快速增长，说明房地产建设规模将继续扩大，房地产企业对后市持乐观积极态度。

（三）房地产业竣工面积保持稳定

房地产项目竣工方面，2013年房屋竣工面积101435 万平方米，增长2.0%，增速回落0.5百分点；其中，住宅竣工面积78741万平方米下降0.4%。房地产项目竣工量维持微量的增长，有利于房地产业企业执行去库存化操作，对于消除房地产库存堆积有很大的好处。

（四）与房地产业相关的土地市场交易活跃

2013年房地产开发企业土地购置面积38814 万平方米，比上年增长8.8%；土地成交款9918亿元，增 长33.9%。说明房地产开发企业仍在积极增加土地储备，为今后房地产项目开发做好了必要准备。

（五）商品房销售态势喜人

2013年商品房销售面积达130551万平方米，比上年增长17.3%，其中住宅销售面积增长17.5%，办公楼销售面积增长27.9%，商业营业用房面积增长9.1%，商品房销售额81428亿元增长26.3%。说明商品房销售形势喜人，货币回笼大幅增长，特别是商品房销售面积远大于竣工面积，有效完成了商品房去库存化任务。

（六）房地产开发企业资金供应充足

2013年房地产开发企业到位资金122122亿元，增长26.5%；其中国内贷款19673亿元，增长33.1%；自筹资金47425亿元，增长21.3%；其他资金54491亿元，增长28.9%；订金及预收款34499亿元，增长29.9%；个人按揭贷款14033亿元，增长33.3%。说明我国房地产业企业“不差钱”，个人按揭贷款增长迅猛。

综上所述，2013年我国房地产业总体表现为开发景气指数上升，并保持一定发展后劲和良好势头。

2014年我国房地产发展趋势预测

众所周知，房地产业发展离不开项目建设和商品房销售。在市场经济环境中，决定购买力的两个重要因素是购买意愿和购买能力。各种条件的叠加作用使得房地产市场上消费者的购买意愿与购买能力同步提升。投资房地产的财富效应为房地产业产销两旺局面的形成创造了极为有利的环境。

（一）居民以保值增值为目的的住房需求短时间内不会消失

自从我国推行住宅商品化政策以来，中央以增加居民家庭财产性收入为主旨，在银行业维持较低利率水平、通货膨胀率保持温和上涨水平以及居民收入不断增长等现实条件的共同作用下，房地产的保值增值特性显著增强，成为居民消费和投资的首选。从表1列举了近30年数据可以看出，由于银行利率一直处于较低水平，考虑物价变动因素，居民储蓄在银行的存款所享受的利率实际为负利率。当房地产市场出现长期持续的价格走高局面时，居民很自然的将购买房产作为一种有效的投资渠道，由此形成了房地产市场强烈的保值需求。2014年，房地产市场的保值增值需求不会迅速消失。

表1 银行存款利率与通货膨胀率比较

（二）居民家庭收入水平持续快速增长增强居民房产购买能力

由图1可以看出，自上世纪90年代以来，城镇居民家庭可支配收入增长迅速，城镇居民家庭可支配收入的增长速度要高于商品房价格上涨，城镇居民购买能力持续不断增强。在可以预期的未来一段时期内，我国居民收入水平还将保持较快增长的势头，这就意味着未来一段时期内我国居民房产购买能力还会增强。

（三）房地产市场供需两旺为企业消化库存创造了良好条件

图1 房价上涨与居民家庭收入增长比较

图2 房地产竣工面积与销售面积

图3 全国房地产开发投资额趋势图

特别是近9年来商品房销售量持续大于竣工量，消化了大量库存并且回笼大量资金，为房地产持续发展积累了后劲，并且形成良好的发展格局。根据图2可以看出，2000年以来我国房地产竣工面积与商品房销售面积数量比例关系的变化越来越有利于执行去库存化操作。从2005年开始，连续9年商品房销售面积超过房屋竣工面积，持续有效的消化了商品房库存并回笼了建设资金。由此形成的良性循环有利于房地产业的健康发展，从图3可以看出我国房地产业开发该投资规模逐年增加，房地产市场平稳增长。

通过分析，结合居民收入稳步提高、金融业积极支持、房地产发展景气指数上升等因素，笔者预测2014年我国房地产业还将保持持续稳定发展态势。

对改进我国房地产业宏观调控的几点建议

由于我国是一个幅员辽阔、人口众多但生产力发展很不平衡的发展中大国，所以我国房地产调控政策应满足综合性、针对性、精准性的要求。笔者认为，未来的房地产业宏观调控要在以下几个方面有所突破：

一是及时进行全国范围内的详细、全面的房地产普查和清查工作，摸清房地产存量、用途、土地利用现状、房地产在建情况等基本信息。这是制定合理的房地产调控政策的依据。

二是继续加大银行按揭对居民购房的支持力度。在国家的财税政策方面，提高居民个人收入所得税起征点，增加人们的工资收入，继续提高最低工资标准，研究制定对保有房屋征税的政策。

三是增加廉租房建设投入。新增的廉租房应面向进城务工人员，并配合外来务工人员解决好子女入学、入托、落户等难题，切实推进城镇化建设。这是解决好低收入者住房和推进城镇化最重要举措。今后廉租房的分配应向低收入人群倾斜，各级政府积极承担好解决好低收入人群的住房问题的责任。