浅议城市新区建设项目投资控制的方法

摘要：建设项目投资估算与控制是项目立项决策阶段的首要工作，合理的确定并执行好这一目标将对后续建设工作起到事半功倍的效果。本文从分析建设项目投资构成入手，提出城市新区建设项目投资估算的方法，以及估算过程中要考虑的关键因素，并结合工程实例来验证投资控制方法的适用性。

关键词：建设项目投资；估算；指标

中图分类号：TL372文献标识码： A

1引言

建设项目管理过程中，拟建项目投资期的主要工作是项目设想、可行性研究，策划好拟建规模方案、编制投资估算及资金筹措计划等工作内容。在项目投资决策阶段，则应做好充分的前期调查、数据分析、方案比较，进而作出切合实际的可靠的投资估算。长期以来，我国很多工程项目“三超”现象较为普遍，虽然未对国民经济造成重大损失，但也给建筑行业留下了深刻的教训。鉴于此，针对当前我国许多地方正在进行的新一轮的城镇化扩张，如何贯彻“投资估算极限”理念，将其作为强制性标准来控制初步设计和概算，并进一步指导施工图设计和施工图预算，是急需解决的问题。

2建设项目投资控制的理论依据

2.1建设项目投资构成

根据我国建设项目总投资构成理论，项目建设投资涵盖了项目规划、设计、施工，一直到竣工验收阶段的全部费用，一般可分为静态投资和动态投资两部分。其中，静态投资包括工程费用、工程建设其他费用、基本预备费；动态投资包括涨价预备费、建设期利息。建设投资按费用构成如下图1.1所示[1]。

图1.1 我国现行建设项目投资构成

2.2 建设项目投资估算

城市新区建设项目需要征用大量的土地，而且原有用地性质、地上附着物情况复杂，所以往往需要变更用地方式、重新布设基础设施。因此，在项目的可行性研究阶段，宜参照类似建设项目的管理经验，结合拟建项目选址、资源综合利用情况等实情编制可行性研究，再按照地方行政法规的规定来编制投资估算，即可作为项目投资的上限。在编制投资估算时，因为项目的进度尚处于设想阶段，暂时缺少详细的工程规划设计，所以大多采用投资估算指标进行，比如元/吨、万平方米投资额等。

在投资估算过程中，为有效控制总体设计和初步设计，还要注意控制好投资估算的精度。一般情况下，项目前期构思阶段的精度控制在±30%以内、初步可行性研究的结果±20%以内、详细可行性研究的结果±10%以内，即能满足投资控制的需要[2]。

3建设项目投资估算编制的方法

城市新区建设项目投资估算的编制，除采用国家、地方主管部门颁布的最新法规外，还应搜集技术及经济方面的资料，包括①国家、行业和地方政府关于工程建设的有关规定；②拟建工程的勘察设计文件；③拟建项目所在地工程造价指标、造价指数、相似工程的技术经济指标及参数；④其他与工程建设相关的技术规范、设计文件、图纸等。

城市新区建设项目多以住宅、物流、商业旅游、文化教育等项目为主，这些建设项目一般不同于生产性项目，大多体形系数庞大、结构和样式统一，所以在工程实践中适合参照已建类似项目的经济指标来估计其早期的成本。

虽然类似的工程项目众多，由于单件性、异质性的特征，即使建筑结构类型、装修标准完全一样的工程，也会在某些方面存在差异。指标估算法就是利用这种相似性和差异性，求同存异、同质同价，不同的部分可以根据实际情况进行技术修正。只要能找到类似工程，分析其局部差异性，再按规范计量差异部分的工程量，然后套用该地区的人、材、机等资源信息价，即可获得差异部分的差价，最后对所采用的造价指标进行修正[3]。

4指标估算法的应用

房屋建筑技术经济指标是投资估算编制的主要依据，若存在因时间跨度等因素差生的偏差，则应及时根据拟建项目的现场条件进行调整，这充分体现了指标的适用性和时效性，但估算过程中也要考虑以下几个方面的影响：

（1）拟建项目的结构类型、建筑规模、建设标准等，指标越明确则估算结果越准确；

（2）类似工程的竣工决算资料，尤其是单位造价指标内人工、材料、机械等的含量；

（3）时间跨度不能太大，最好是3年以内的工程项目；

（4）投资估算中需要的规费、税费及有关的取费标准，参照省、市地区费用定额。

采用指标估算法既不能照搬照套，也不能人为修改指标参数，要着重看前后项目之间是否有差异的标准或条件，如果有，则要进行调整或修正。通常采用的投资估算指标有单项工程指标、单位工程指标等，用这些指标乘上单位工程的数量，即可找到每个单项工程相应的投资；再估算其预备费、建设期贷款利息、铺底流动资金，便可得到拟建项目所需投资。

5某城市新区建设项目投资估算实例

通过以上分析可知，任何一个建设项目投资分析要分清估算对象的层次关系，对一般的民用建筑主要控制其建安工程费用，再根据该项目建筑结构和装修标准以及规划建设指标，参考当地工程造价信息和市场条件，采用指标估算法编制投资估算。下表是对某城市新区一商务酒店所做的投资估算(建筑面积约7500m2)，结果如表1.1所示。

表1.1某商务酒店建设投资估算表单位：万元

序号 费用名称 金额 备注

一 建筑安装工程费 1087.5

1 主体建筑安装工程费 900 1200元/m2

2 室外工程费 187.5 250元/m2

二 设备及工器具购置费 (含设备安装工程费) 97.5 130元/m2

三 工程建设其他费用（土地、勘察设计、配套设施等） 667.5 890元/m2

四 预备费 98.1

1 基本预备费（以一、二、三项费用为基数） 55.6 费率按3%

2 涨价预备费（建设期按1年确定） 42.5 费率按4.5%

五 建设期贷款利息、费用 57.1

1 银行贷款利息 51.9 年利息率按5.6%

2 融资成本支出 5.19 按利息额10%计

六 建设投资费用估算总额 2007.7

单方造价：2007.7万元÷7500m2 =2677元/m2

（备注：相关取费标准依据地方造价管理部门发布的造价信息。）

6结束语

新建项目无论是单体工程还是群体建设项目，建设目标的正确性以及建设条件的充分与否是决定投资合理的关键。只有通过实地考察，结合拟建项目的建设规模、预期使用功能、资金的储备，参照类似工程的造价指标进行综合分析，确保建设工程在起步阶段就是正确的，才能保证后续投资的实际效用，从项目的源头上控制新区建设项目的经济效果。

参考文献：

[1]国家发展改革委.建设项目经济评价方法与参数（第三版）.2006.7

[2]宁素莹.建设工程造价管理[M].北京：知识产权出版社，2014.1.

[3]徐宏年.高校基建项目全过程造价管理与控制方法研究[D].武汉：中国地质大学，2014.5