探寻社会公平新路径——试议我国廉租住房制度的优化

周振禹

(解放军南京政治学院马克思主义理论系，江苏南京210003)

0 引言

住房作为人们生活休息、遮风避雨的栖身之地，是不可或缺的一种生活必需品。在城市化进程日益加快的今天，构建和完善住房保障制度，确保公民应有的居住权，是促进社会公平与和谐发展的最基本目标。在市场经济的条件下，住房同时具有经济属性和社会属性。住房的经济属性主要表现在:住房作为商品，其价格、数量主要依赖于市场供求决定。因而，在每个经济人都寻求自身利益最大化的前提下，瓦尔拉斯一般均衡与帕累托最优只是理论中的一种理想状态，现实中往往是客观效率的降低与福利的损失;住房的社会属性则表现在:不论社会经济发展到何种阶段，都存在最低收入家庭无法完全依靠市场来解决的居住问题。因此，构建和完善住房保障制度，确保公民应享有的居住权，是促进社会公平与和谐发展的最基本目标，也是每个国家在经济发展和城市化进程中不可回避的现实问题，这就需要政府通过“有形的手”来进一步调节资源配置，从而达到社会效率与公平的新均衡。

自从1998年我国停止执行计划经济时代的福利实物分房制度、全面推进住房分配货币化改革以后，《国务院关于深化城镇住房制度改革加快住宅建设的通知》首次明确提出构建新的住房供应体系，即:为最低收入家庭提供廉租房，为中低收入家庭提供经济适用房，为中高收入家庭提供商品房［1］56-60。而随着住房理论的创新与实践经验的探索，廉租房、经济适用房、住房公积金共同构成了改革后的新型住房保障体系［2］38-40。但城市中廉租房、经济适用房却存在着不少非对应人群，让我们不得不重新思考该如何真正确保住房的公平问题。为此，本文借鉴国外经验，并结合我国住房现况，特提出应加大我国住房供应体系中廉租房的比重，进一步完善廉租房制度［3］13-16。

1 国内学者有关廉租房制度的文献

目前被国内学者广泛接受的廉租房定义为:政府在住房领域实施社会保障职能，向具有本市非农业常住户口的最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭提供的租金补贴，或者以低廉租金配租的具有社会保障性质的普通住宅。现有国内具有争论的研究主要围绕以下三个方面:

(1)房源供给主体。部分学者认为廉租房属典型的福利分配制度，不宜通过市场行为运作，只能由政府统一控制、管理，居住廉租房必须由政府界定。另有学者建议在政府给予房源资助的前提下，充分发挥住房二级市场中住房自我淘汰的动态调节机制，让低收入家庭自行到市场上租赁住房，这样既能尽快解困，又可避免贫民窟问题。但大多学者选择中立，认为短期内在住房二级市场上合适的房源不多，且政府财力有限，租金补贴标准又比较低，仍保持政府提供房源较好，此后再渐渐过渡到市场供给［4］25-28。

(2)保障主体的范围。建设部和民政部联合发布的规定中对廉租房申请家庭收入标准和住房面积的界定都比较模糊，给各地的具体政策留有较大余地。梁小民等主张取消经济适用房，将中低收入人群也纳入廉租住房体系。刘晓君则根据社会排斥理论，认为现行的保障主体排除了进城农民工、城乡结合部的失地农民等住房弱势群体，不利于体现公平原则［5］48。杨振华更认为保障主体除最低收入人群外，还应包含拆迁户、单亲家庭、老龄空巢家庭、打工者等虽高于最低生活保障线但又缺乏购房能力的中低收入者，即通常所谓的“夹心层”［6］。

(3)配租方式。郑功成等主张以实现有物化为主［7］。宋博通等认为租金货币化补贴更有效率，更利于节约社会资源。刘志峰则倾向于更多地利用现有公房、旧房资源［8］23-26。

2 廉租房制度实施中的主要问题

现阶段廉租房制度实施中反映的突出问题表现在房源供给主体、保障主体范围和配租方式三个方面。尤其是对于保障主体范围，大多数城市都设立了三道门槛:城市户口、低保户、现有住房面积低于保障面积标准，导致农民工、城郊被征地农民、超过城市低保户标准但仍远低于城市平均水平的家庭都处于尴尬的夹心地带，徘徊在目前的经济适用房和廉租房的断层之中，游离于保障住房体系之外。另外，廉租房在实施中还存在着从融资、审核到监管、退出等各个环节的漏洞问题，具体表现在:

(1)缺乏稳定的资金融通渠道。廉租房在建设、维修、租金补贴等方面都需要大量、稳定、持续的资金作为保证。目前很多城市虽已建立廉租住房制度，甚至已取得一定的成效，但若某一年出现较具影响的天灾人祸等意外，城市财政预算安排资金不足，又没有其他稳定的资金来源，该制度随时都可能被搁浅。资金缺乏问题在中西部表现得尤为突出，多数落后地区为心有余而力不足。因此，多途径筹集资金是确保廉租房制度顺利实施的基本条件。

(2)对执行机构的监管力度不足。政府是建立和完善廉租房制度的主导者，在确保有效实施上责无旁贷。但即使是在已将廉租房制度纳入政府目标责任制管理的地方，也存在被动执行的现象，更有甚者是将其作为短期的形象工程对待。因此，中央有必要设计一套具体的廉租房绩效考评指标，使之标准化、规范化，并建立政策执行的激励和约束机制，以调动地方政府的积极性与创造性，从而加快廉租房制度的推行。同时，也要完善相关法律法规，营造良好的政策执行环境，真正做到有法可依、违法必究。目前我国廉租房制度在执行过程中还存在着以下问题:第一，退出机制未受重视。就目前情况来看，许多地区廉租房政策执行时间较短，尚未满一个租赁周期，加上住户信息登记、信息跟踪系统不健全导致的信息渠道不畅通，奖惩规则模糊等，且很多地方政府未制定或尚未真正实行明确的退出审核方法，现仅有上海等为数不多的几个城市严格执行着廉租房的退出制度，但这种退出也只是退出廉租住房，并非退出整个住房保障体系，而是在居民住房体系中的逐级上调。第二，未形成与其他保障制度的互动。此前曾有一篇报道轰动全国，某残疾人士的生活一直得不到保障，后因强制拆迁其没有了栖身之地，绝望之中酿成与官员同归于尽的悲剧。对于这一活生生的现实事例，其他尚且不论，其中非常关键的一个影响因素，就是收入和住房保障两大主要体系并未形成有效联系，导致信息流通渠道受阻。因此，社会保障制度就是为构建和谐、高效与公平的社会制度，并使社会保障制度的各项措施相辅相成、协调一致，达到整体效益大于部分效益的效果。第三，存在隐性耻辱与道德风险。公共福利的实现需要对应群体付诸以申请、领取等实际行为。在社会化比较成熟的今天，这些行为往往会让这些人觉得自己被划入了一个不为社会所接受的群体中，成为贫困、失败、狼狈的代名词，并由此产生耻辱感，使其产生消极态度。另外，非物质性损失对他们的效用影响也不大，因此，他们若通过努力工作提高了收入，降低了一些福利保障，使个人总效用不仅不增加，反而有所下降，这显然只会降低他们的劳动积极性，或隐瞒其真实收入，由此产生道德风险问题。

3 不同配租方式的廉租房分配

3．1 租金补贴的供求效应及其变化

目前我国廉租房的实施是以发放租赁住房补贴为主，实物配租和租金核减为辅的方式。其中，租金核减适用于单位住房，但随着单位房源的减少，这种配租方式也将渐渐淡出。因此，本文重点以建设部《关于城镇廉租住房建设和实施情况的通报》数据，主要从资金配租和实物配租两个方面分析我国的廉租房制度，如表1所示。

表1 廉租房配租方式及其比重

由表1可知，廉租房作为一种货币化的补贴方式，租金补贴最大的优点在于不会抑制市场的正常供给，且保障对象可以根据自己的情况找到最适合的房源而不必局限于政府的分配。为了更清楚地说明该问题，下面我们再假设S为市场供给曲线，D0为单人需求曲线，Q*为人均廉租房标准量，现市场租赁价格为Pe，承租人因受收入预算的硬性约束只能负担P1价格水平，产生了Pe-P1的缺口，正是需要政府保障的部分。详见图1所示。

图1 租金补贴的供求分析

由图1可知，假若所有承租人都收到Pe-P1的租金补贴并没有挪为他用，那么相当于是房租的变相降低，需求就会增加，需求曲线由D0上移至D1，在供给不变的情况下达到新的均衡，此时的均衡价格为P2。由此，租金补贴往往会造成承租人以P2价格租到Q1单位的住房，但仍未达到标准量。

因在实际操作中，越是贫困的家庭恩格尔系数越大，住房在家庭日常支出中的份额并不是最大的，租金补贴发放后很可能会被改变用途。假定家庭的消费由两部分构成，住房消费和除住房以外的一揽子消费总合，家庭会在可支配收入的约束下追求总效用最大化，Max U(H，N)，PHH+PNN=I。其中，H为住房消费支出，N为非住房消费支出，PH为住房租金，PN为其他消费品组合的价格，I为家庭可支配收入。

下面我们从政府对租金补贴的实际用途是否被监管的角度，对保障对象的效用分别进行比较。

(1)在没有政府监管的条件下，假设承租人可以自主选择消费组合，那么，保障对象的效用可以用图2、图3表示。

图2 租金补贴的效用分析

由图2、图3可知，租金补贴实际上是增加了家庭总收入，由此预算约束线开始上移，并与效用更高的无差异曲线U2相切，这时家庭住房消费和非住房消费都有所提高，当住房增加量为A1B1时，其他商品消费增加量则为E1F1。由于家庭的一部分补贴款会用于住房以外的消费，造成住房消费的增加量小于政府资助时的期望，这时家庭的收入水平要高于原来的收入水平，无差异曲线斜率缩小，由此可以得出:C1D1大于A1B1，也就是说在补贴额度相同的情况下，收入越低的家庭，住房增加量越小。

图3 租金补贴的效用分析

(2)在政府监管的条件下，假设承租人只能将租金补贴用于住房消费，那么，承租人在增加家庭总收入的同时还改变了家庭的消费偏好，如图4、图5所示。

由图4、图5可知，承租人在这种条件下，住房面积的增加量为A2B2，而其他商品消费量不变。其效果是:住房消费量更接近政府的资助期望，这明显改善了最低收入家庭的住房，但是对于一般低收入家庭来说，总效用水平的提高小于无监管租金配租形式。

图4 租金补贴的效用分析

图5 租金补贴的效用分析

3．2 实物配租的供给效应与效用变化

实物配租是由政府直接建设或统一收购住房，然后将其低价租赁给住房保障对象的方式。实物配租相当于政府从市场中抽出一部分需求进行差别对待，这种做法会抑制市场的作用，但优点在于见效快，且能够平抑市场租金的上涨。

假如，S和D分别为市场的供给、需求曲线，市场均衡价格和均衡数量分别为Pe和Qe，廉租房的保障人数为n，联系图2，他们在Pe价格水平上自己所能承担的消费为Q0，市场的总需求量为nQ0。廉租房的保障面积标准为Q*，存在Q*-Q0的缺口。政府若采用实物配租的方式补足，使租金价格定在P1以下。假设以新建的廉租房为主，且为定向定量供给，不纳入市场运作，而市场房源的供给量基本不变，相当于保障对象需求转出，减少了nQ0的人对商品房的需求量，由此市场需求曲线D向下移动，到D1位置，并再次达到平衡，其中Qe-Q2=nQ0。所以，实物配租方式对市场供求会产生一定的影响，使均衡价格下降，均衡数量减少。而为将廉租房租金控制在P1水平，就会导致市场租金价格下降，这实质上是以损害出租人的利益来提高承租人的福利，从而导致社会总福利的折损，如图6、图7所示。

图6 实物配租的供给分析

由图6、图7可知，实物配租方式实际上是通过降低租金且规定最小消费量来改善低收入家庭的居住条件。由于租金标准降低，使租房家庭实现了在相同收入水平下可以享受更多的住房消费。这种方式虽然补贴效果明显，能够在短期内解决低收入家庭的住房困难，使他们的居住条件达到政府期望的标准，但是对于接受补贴的家庭来说，由于不能自主选择居住地点和房屋结构，而仅仅是增加了住房面积，因此这种住房方式总效用的增加是三种补贴方式中最小的。

图7 实物配租的效用分析

4 不同保障群体的配租方式选择

由以上分析可以看出:无论是实物配租还是租金补贴都有利弊，完全舍弃其中任何一种方式都有失偏颇，因此在实际操作中应该充分体现灵活性与差异性的原则，视受益人的具体情况而定，对此我们认为可以将保障群体分为以下三类。

(1)高度依赖型。高度依赖型群体主要指因非主观原因导致劳动能力的长期缺乏或不足，一般由身体或年龄等原因导致，包括老弱病残者及收入微薄的单亲家庭等。这部分人很可能为最低收入群体，缺乏最基本的租金支付能力，适合采用实物配租和租金减免的方式，以保障其最基本的生活需求。

(2)短期依赖型。短期依赖型是指具有一定的劳动能力，未来有收入提升空间，并可能摆脱贫困的人群。这主要是一些中青年的失业人员，他们短期内收入减少，但日常生活开支仍要维持，加上还可能需要培训、再就业成本，从而出现入不敷出的情况，由此造成住房需求在短时间内得不到解决。这部分人选择住房有明显的个人偏好，如要就业、上学、交通便利等。对他们而言，租金补贴是较为理想的方式，因为这种方式一方面能有效满足其个性要求，另一方面这部分人相对较多，采用租金补贴方式对市场机制作用的发挥影响较小。

(3)边缘型。边缘型群体主要包括流动人口及失地农民，他们的特点是没有城市户籍，游离于城市社会保障政策之外。据调查，这部分人群一般都有在城市长期居住的愿望，如在20世纪80年代早期进城务工的流动人口中70%有在城市长期居住的打算，新进城者有40%希望留在城市里，仅有不到10%的人愿意返乡。目前这部分人群居住地具有一定的规律性，多选择城乡结合部，这一点印证了人口迁徙理论中迁徙者通常首选城镇的周围地带这一人口流动规律。其原因主要有两个:第一，城市边缘地带往往房源较为充足、房价低廉，能提供的就业机会与他们的自身能力较匹配，社会的控制和管理也较为松散;第二，不论是进城务工的农民还是当地被征地的农民，他们在物质和文化上都对农村的生活环境较为熟悉，能够很快适应从农村到城市的过渡生活;第三，我国现阶段的住房保障政策与户籍制度息息相关，边缘型的群体鉴于短期内从根本上解决住房问题的可能性较小，而他们的收入也非常有限，只能租住在城乡结合部。

5 从住房过滤理论看廉租房的供给

相对而言，住房配租方式更倾向于住房短缺问题的缓解，而租金补贴则是更为适宜的、长远的住房分配方式，因租金补贴方式主要依靠市场上的存量住房，为此引入住房过滤理论。

住房过滤是指随着住房消费者收入的增加或住房自身的老化，在对新住房或高质量住房偏好的驱动下，高收入的住房消费者会放弃现有的住房，同时，该住房会被下一收入档次的消费者所选择。如此，住房这种耐用品在其生命周期内被不同收入阶层的住房消费者传递、过滤。［9］33-37过滤理论最早是由伯吉斯在20世纪20年代初期为解释芝加哥住房格局而提出的，它主要是从住房区位经济格局的角度对住房空间分布的特点进行分析。随后Lowry对过滤现象做了较权威的解释，指出过滤的主体是住房而非各收入阶层，过滤产生的原因在于住房的老化和新住房的建设，住房过滤就是住房在其生命周期内价值的变化［10］362-370。所以，过滤原理的优势并不只是用来描述城市的格局，更主要的是能对住房市场的经济运行链条进行模拟分析，特别是从收入和住房两个层次来研究住房的供给结构。

在所有的住房过滤模型中，最重要的是斯维尼模型［11］147-167。斯维尼在综合考虑了住房的非同质性和耐久性等特征后，从房主的角度建立住房租赁市场模型［12］1-41。该模型假设住房质量的恶化程度只依赖于维护费用，而不管之后如何维护都无法恢复到新建时的水平，根据房主利润最大化原则，其目标函数和约束条件如下:

(1)巩固基础——明晰住房产权。住房产权问题是交易的根本性问题，被过滤出的旧房主要是私有商品房、个人购买的公房或个人购买的经济适用房等，这些住房再次流入市场时往往会出现产权不明晰的状况［13］。而住房产权不明晰会使住房丧失交易基础，使住房的二级市场交易不活跃或租赁市场不发达，从而导致传递效率的缺失。在此，必须建立健全居民住房信息系统，加快界定、明晰各类住房的产权，加强住房流转中的监督管理，特别是对已售公房期满后应尽快落实、发放房屋产权证。另外，因为此类住房相对陈旧、功能不够完善，但却可以作为现阶段廉租房的房源之一，所以，对此类公房可以考虑在二次交易的过程中给予税收上的适当减免。

(2)消除阻力——促进房地产税制改革。我国现行房地产税收主要集中于交易环节而非保有环节，由此使住房供给脱离住房需求，形成房地产市场的虚假繁荣，造成房地产市场一方面出现大量闲置房屋，另一方面中低收入群体(包括所谓的“夹心层”)住不起房的问题，使存量住房的自动过滤市场机制受阻。要改变这种两难局面，必须理顺住房过滤机制，从根本上改变我国当前的房地产税制，从重交易环节转变为重保有环节，所以开征物业税是大势所趋。因为开征物业税可以通过提高房地产的保有成本，加大“囤积”房地产的风险，从而达到抑制房地产投机的目的。同时，较高的保有税率可以避免业主空置或低效率使用房产，以盘活现有房产存量，刺激存量房的流动，促进二级市场的发展，从而更好地实现住房的梯级消费，满足不同收入阶层家庭的住房消费，有利于促进住房资源的优化配置。

(3)畅通渠道——规范房地产中介市场。规范的房地产中介市场是住房顺利过滤的前提条件。目前我国大中城市相当数量的房地产中介机构还存在法律约束力不够、规范性欠缺、信息开拓利用不充分、从业人员素养不齐及中介机构无法为房地产交易提供高层次的评估和担保服务等问题。因此，加强房地产中介服务立法，规范中介机构行为，引入竞争机制，加大监管力度，提高中介机构服务水平，为中低收入人群提供更多的房源信息，降低信息不对称所导致的低效率是当前必须解决的关键问题，从而增加最低收入人群对住房的选择余地，减少政府的财政压力。

(4)加快速度——鼓励中档住房的增量供给。住房质量和功能的变化是住房过滤的根本动力，只要有更完善的新住房出现就会打破市场供给均衡，使过滤出的旧房能够供给收入更低的人群使用，这相当于在住房等级范围内降低了房租(价)。由于高档住宅过滤效应不明显，所以，鼓励中档住房的增量供给能够同时产生向上和向下的过滤效应。但就我国现阶段的情况来看，高档、中高档商品房偏多，中低档住房较少，这与金字塔型的居民收入结构不太相符。而较好的改善方式是通过政策手段影响中档住房供求，平抑市场房价。具体来说，首先应利用税收优惠、城市规划等手段引导和约束开发商重视中小户型商品房的开发。其次是用合理的放贷条件、税收的减免等措施鼓励购房者的理性消费，控制房屋买卖的投机行为。最后，借鉴美国经验，把对开发商的补贴转变为对中低收入人群的补贴［14］67-92。

6 推行廉租房REITs融资新模式

就目前的情况看，全国用于最低收入家庭住房保障的资金中，近一半来自于财政预算，30%以上来自于住房公积金收益，这远远不能满足我国当前廉租住房体系建设的需要。究其原因，资金约束是我国住房保障制度发展的一大瓶颈，因此，我国应在把握廉租房需求特征的基础上，综合考虑各种资金供给能力，摆脱单纯依靠政府的桎梏，将公共资本和私营资本结合起来，建立多渠道创新融资机制［15］156-164。

除了由政府建立专项基金之外，还应充分发挥创新型金融工具的作用。包括引入市场资本，像信托公司就具有资产管理和筹措资金的功能，加上其自有资产与受托资产相分离的特点，因而是投资廉租房较为合适的机构，在此可以构建一套以信托机构为核心、多方参与的廉租房信托融资网络，其实质就是以政府的有限资金撬动和吸引较大规模的社会资金参与到廉租房体系建设上来［16］。这对于政府而言，只需要投入廉租补贴与市场租金之间的差额，并不需要寻找建设和管理廉租房的成本。而对于投资者而言，廉租房REITs隐含政府信用，是介于普通投资品和国债之间的风险较小、收益稳定的投资品种，尤其是廉租房REITs具有的社会保障性特点，将会是社保资金、保险资金等保值增值的好渠道。同时对于保障人群而言，则有助于增加租赁住房供应，获得适宜的廉租住房。

(1)借鉴美国廉租房REITs政策。REITs，即房地产投资信托，是英文“RealEstatelnvestment-Trust”的缩写，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。它是美国政府在1986年推出的低收入住房返税政策。该方案规定:任何公司或者REITs，如果投资于符合一定建设标准的住房，政府将在10年内返还占整个工程造价4%的税费，减免额在10年内分期返还;政府要求所建住宅能被60%以上的当地平均收入家庭接受。因REITs投资风险小、收益相对稳定，消除了投资者对于开发和投资廉租房获得利润低的顾虑，大大激发了投资者的热情。

根据资金投向的不同，REITs可以分为权益类、抵押类和混合类。其中，权益类直接控制房地产资产或通过合营公司来控制该资产，其目的在于获得房地产的产权以取得经营收入，主要收入来源于房地产的租金;抵押类主要从事一定期限的房地产抵押贷款和购买抵押证券业务，收益主要来源于房地产贷款利息;混合类顾名思义，是前两者的组合。需要特别注意的是:权益型REITs模式较其他两种模式受利率的影响相对较小，可以更好地规避利率风险，有利于稳健投资，因此这种模式在美国的资产规模占到了总数的91%，且权益类的收入主要来源于房地产的租金，更适合我国廉租房的现实。

根据我国廉租房建设任务紧、资金缺的背景，我们应重点发展以权益型为主、抵押型为辅的模式。而发展具有我国特色的廉租房REITs模式首先应由政府负责制定廉租房标准、审批入住资格，并提供租金和税收方面的补贴;其次应由金融机构负责发行信托产品和管理信托资金，并聘请专业的机构对所购物业进行管理。以此将国家政策向低收入阶层倾斜，也为政府用有限的资金启动较大规模的廉租房建设创造条件。

(2)我国廉租房REITs的运作思路。廉租房REITs的运作需要多部门协调完成，包括信托公司、廉租房资产管理公司、社保部门、基金托管银行、房地产中介、开发商、抵押房产的债权银行及投资者通过签订信托契约的形式，明确各方的权利、义务。具体运作思路如图8所示。

图8 廉租房REITs运作思路

由图8可知，要使廉租房REITs模式正常运作，除了完善相关法律体系、取得金融主管部门的积极配合、营造良好环境之外，更为重要的是政府应尽快确定REITs的有关税收政策标准。国外推行廉租房政策初期，REITs之所以能给予有力的资金支持并快速发展，其很大的原因在于能享受税收优惠。目前信托基金在我国尚处起步阶段，鉴于基金收购物业主要面向中低收入阶层，为降低运营成本，保证信托基金试点项目的成功，政府应给予必要的政策扶持。如REITs的分红比例超过90%，就应该免除公司税项而只向投资者的受益部分征税，从而避免双向征税，为我国REITs发展创造良好的税收环境。

廉租房作为由政府向低收入家庭提供低租住房的社会保障体系，是许多国家住房制度与社会保障制度相互结合的领域。廉租房制度保障水平的高低，对显示一个国家和地区的居住文明和社会文明以及维护政治、经济和社会稳定具有重要意义。我国的廉租房制度目前尚处于起步阶段，作为中国市场经济条件下新型住房制度的有机组成部分，不论是在认识还是在实践上都有许多问题亟待解决，因此，我们更应当根据我国特殊国情，从供给、融资、监督等方面不断完善我国的住房制度，真正为“安得广厦千万间”的国民安居乐业及经济社会的和谐发展添砖加瓦。

［1］ 杨继瑞．房地产新政现状展望与思考［M］．成都:西南财经大学出版社，2005．

［2］王洪涛．制度经济学:制度与制度变迁性质解释［M］．上海:复旦大学出版社，2003．

［3］ ［美］吉尔伯特．社会福利的目标定位:全球发展趋势与展望［M］．郑秉文，译．北京:中国劳动社会保障出版社，2004．

［4］宋博通．政府新建住房与货币补贴成本比较研究［J］．深圳大学学报:理工版，2001．

［5］ 刘晓君．廉租房纵览［M］．北京:中国建筑工业出版社，2005．

［6］ 杨振华．使用对象范围过窄:廉租房如何走出困境［N］．北京日报，2007-07-05．

［7］ 郑功成．住房制度改革应有新思路［N］．中国经济导报，2006-11-17．

［8］刘志峰．提高认识 探索创新 建立适应各地实际情况的住房保障制度:在廉租住房研讨会上的讲话［J］．中国建设信息，2003(12)．

［9］宋博通，黄渝祥，陈广俊．国外住房过滤模型的研究现状及启示［J］．中外房地产导报，2000(23)．

［10］Lowry Ira S．Filtering and Housing standard:A conceptual Analysi［J］．Land Economic，1960(4)．

［11］ Sweeney J L．Quality，commodity hierar-chies and housing markets［J］．Econometrica，1974(42)．

［12］ Arthur Grimes．Housing Supply and Price Adjustment［J］．Motu Working Paper，2006(6)．

［13］王坤，王泽森．低收入者住房的解决之道:香港公屋制度的启示［N］．中国经济时报，2005-06-15．

［14］ Charles Himmeberg．Assessing High Housing Prices:Bubbles，Fundamentals and Misperceptions［J］．Journal of Economic Perspectives，2005(19)．

［15］Doling J ．De-commodification and Welfare:Evaluating Housing Systems［J］．Housing，Theory ＆ Society，1999(16)．

［16］杨铭．美国廉租房REITs:新盈利模式突围［N］．中国房地产报，2006-03-13．

(责任编辑 王栓芹)