古人买房的那些事儿

本刊记者 蓝颖春

在多数人的印象中，房地产交易也就是最近二十几年的事情，而售楼部、开发商、分期付款、货币购房、按揭、开盘、过户，这些热门词汇都是近些年才出现的。其实，事情并不是我们想象的这样。

根据考古实物和历史文献证明，中国在西周时就出现了土地交易，在战国时就有房屋买卖。在一个名字叫的西周青铜器上，刻有一段关于地产交易的铭文，意思大致就是在公元前919年农历三月，一个叫矩伯的人分两次把一千三百亩土地抵押给一个叫裘卫的人，换来了价值一百串贝壳的几件奢侈品，包括两块玉、一件鹿皮披肩、一条带花的围裙。这是目前发现的最早的一宗不动产交易。

就在矩伯和裘卫两人完成土地抵押交易的93年后，又发生了一宗土地买卖,交易过程也被刻在青铜器上。这次记录的是周厉王买地的事，周厉王为扩建王宫，买下一个叫鬲从的人的地，没有立即给钱。鬲从担心周厉王赖账，周厉王派人对鬲从说：“你别怕，我一定会照价付款的，如果我赖账，就让上天罚我被流放好了。”这是个很毒的誓。周厉王买地花了多少钱，铭文上没写。不过，有人买地，有人卖地，说明当时除了有土地抵押，还存在土地买卖，房地产市场已现雏形。

有土地买卖，就应该有房产商开发。那么，最早的房地产商究竟出现在什么时候？是否那时候已经有了从房地产中谋取暴利的商人呢？

古代房市以二手房为主

在古代，一套住房的第一代业主，一般都是自主建房。也就是说，这套住房最开始一般都不是从市场上买来的，而是第一代业主自己盖的。房子盖好后，因为种种原因，这套房子被卖掉，卖给第二代业主，然后再卖给第三代、第四代业主。总的来说，从战国到明清，中国房地产市场上卖来卖去的主要是二手房，也不存在产权年限一说。

到隋唐时期，有人专门开发商铺，盖好之后，或租或卖。从某种意义上讲，他们也可算是开发商。有个叫窦乂的人，就是其中的佼佼者。窦乂生在陕西，很小的时候就死了爹娘，无依无靠，跟着舅舅一块生活。他舅舅是个“公务员”，住在长安城。窦乂先通过卖鞋、卖树等生意赚了一些钱，后来有了80万钱的身家，于是开始进军房地产。当时长安西市有一个废弃的化粪池，面积不小，有十几亩，闲置七八年了，一直没人买。窦乂把它买了下来，雇人填平，在上面盖了20间店铺，租给波斯胡人做生意，平均每天都收上来几千钱的房租。

后来，窦乂听说当朝太尉李晟喜欢打马球，于是斥资70万钱买下一块地，又花30万钱把这块地建成一片马球场，送给了李晟。李晟很高兴，从此跟窦乂结成死党，有求必应。有这种靠山保驾护航，窦乂发财更快了，不到40岁就成了长安首富，人称“窦半城”。

盖房收租赚的是“痴钱”

为什么古代没有纯粹的开发商？首先，从汉朝开始，传统中国一贯重农抑商，单靠造房子赚钱，会被大伙瞧不起。北宋初年有个人叫陶毂，据他描述，当时只要有人盖房子往外出租，大伙就说这人是市井小人，挣来的钱就叫“痴钱”，就是呆傻的意思。可见在那时候，连做房东都受歧视，更别说做开发商了。

其次，做开发商最需要的是钱。买地、买建材、雇人、摆平关系，哪个环节都得花钱。尤其买地，流动资金不能少，钱不够，就得找同行拆借，或者找银行贷款。古代没有银行，但有钱庄，可是钱庄规模一般很小，即使有一些大型的全国连锁钱庄，他们也不做开发商的生意，都把钱借给别的老板了。史料上有两个办理房地产抵押贷款的例子：一个是南北朝时候的梁朝郡王萧宏，拿着房契去贷款，一张房契最多只贷给几千钱；还有一个是明朝嘉庆年间山阴县的一个富户，名叫求仲，最多的一次才贷到了15000文。这点儿钱别说搞开发，吃一顿大餐都不够。

直到民国时期，外国银行纷纷到中国开展业务，开发商们才能贷到大笔的贷款，所以中国的职业开发商直到民国才出现。

买地有限额 超标要挨揍

在中国古代，最不利于职业开发商生存的，还是政策因素。

具体来说，就是古代政府一般不允许商人购置大量土地。以唐朝为例，唐玄宗在位时，土地政策里有这么一条：“应给园宅地者，良口三口以下给一亩，每三口加一亩，贱口五口给一亩，每五口加一亩……诸买地者不得过本制。”意思就是说，政府给老百姓划拨宅基地的大小，取决于家庭等级和家庭人口，如果是平民家庭，每三口人给一亩宅基；如果是贱民家庭，每五口人给一亩宅基。另外老百姓也可以购买宅基，但是购买的面积有限，不能超过政府规定的指标。

政府规定的指标是多少呢？平民家庭买地，每三口人最多只能买一亩宅基；如果是贱民家庭买地，每五口人才能买一亩宅基。

在唐朝，商人也属于贱民，再有钱的商人也是贱民。贱民老板去买地，即使是上百口人的大家庭，最多也只能购买20亩地，用这20亩地搞开发，一两年就倒腾光了。如果超标大量买地会怎么样？唐朝法律规定：“诸占田过限者，一亩笞十。”意思是买地超过指标的，得挨板子，每超出一亩指标，挨10大板。

古人卖房子需邻居同意

除了看房价，古代人买房也要考虑位置和周边环境是否合适。古人跟我们一样重视居住环境，最著名的例子就是孟母三迁。古代人买房考虑因素中，最有意思的一点，还在一个叫亲邻纠纷的问题上。

现代人买房之前，一般都是调查房子的权证是否齐全，质量是否过关。而古代人买房之前，主要不是调查房子的权证和质量，而是调查卖主，搞清楚他的家人、族人和邻居是否同意他卖房。因为在古代，一所房子能不能出售，并不需要通过物价局、房管局的批准，却需要通过卖主家人、族人和邻居的批准。正规的做法是拿一个小本子，把亲戚邻居的名字都列在上面，然后从族长老太爷到隔壁大妈，让他们挨个签字。假如其中一个拒签，这房就别打算卖了。

苏东坡：“逃离北上广”的资深房奴

古代的房价，也是有高有低。就说北宋，首都开封的房价不是普通人能承受得起的，连很多名人都买不起房子。比如苏东坡一辈子买了好几套房子，但没有一套是在首都汴梁买的。后来他儿子在汴梁结婚，没有新房，老苏很着急，借了一个朋友的房子，才算把喜事办了。

苏东坡的父亲苏洵也做了十来年的官，在京城也没能置上房子，后来他两个儿子苏辙、苏轼的妻子和孩子也来到京城，加上丫环保姆，一家老小几十口，公署里住不下，苏洵才去租了一处宅院。

北宋嘉祐五年，苏洵带苏轼移居河南杞县，也是租的房子；嘉祐六年，苏洵带苏轼回京闲居，还是租的房子；直到治平三年苏洵病故。苏洵过世后，苏轼守孝3年，再来京城做官，已经31岁，该自立门户了。但他的运气似乎不太好，熙宁元年朝廷分房，他在家守孝，没赶上；熙宁三年皇帝赐宅，他去了河南淮阳抓教育，还是没赶上。眼瞅着朋友李遵度在洛阳买地建别墅，王巩在扬州扩建住宅，苏辙心里难过，在诗中感慨道：“恨无二顷田，伴公老蓬莱。”

其实，苏轼也应该看得明白，前人白居易就告诫知识分子们“京城居不易”，他的朋友李尊度和王巩也都没在汴梁买房置地，而是跑到外地实现了安家的理想。终于，当苏轼下放南京时，看到王安石也在南京并早已置地买房，“以为终老之计”，他免不了再次感慨一番。此时已经56岁的苏轼算是大彻大悟，这个类似于在北京毕业的大学生，就业在京城，买不起房子成了“北漂”，于是高呼“逃离北上广”，奔向二线城市。

元符三年，苏轼回河南许昌定居后，狠狠心拿出攒了大半生的工资，卖掉一批藏书，花了几年时间，陆续买下“卞氏宅”、“东邻园”、“南园竹”，又改建、扩建了一处百余间的大院落，安顿下全家老小。然而，心愿满足后，他一生的积蓄也耗尽了，“盎中粟将尽，橐中金亦殚”，于是又自责“我老不自量”，到了这把年纪还来做房奴。