“限购”不可能完成的历史使命

在2010年“新国十条”出台四年多的时间里，全国已有四、五十个主要城市采取了住宅买卖“限购”措施，这是一次历史罕见的房地产非市场化政策性“调控”。截至目前，房价出现了趋势性变盘，各地陆续放弃“限购”。然而，在整个过程中，市场并没有看清“限购”到底对中国房地产市场起到了什么历史性作用。

“限购”出台有两个重要背景，一个是2008年“四万亿”之后整个房价失控性上涨，2009年全国房价平均增速超过25%（十五年来最大涨幅），到2010年的时候，因房价问题造成的社会舆论压力已经非常之大，可以说因此政府一度面临执政挑战；另一方面，房价上涨预期导致社会各领域投资偏向房地产，若不出台限购，房地产市场“囤积居奇”的现象将难以遏制。从当时的情况看，“限购”有一定的合理性。

从历史的角度来看，中国经过了三十多年的粗放式发展，财富分配出现了严重不平衡，追其根源，是政策的不合理，以及国有资本缺乏约束和竞争、权力寻租导致的腐败等问题造成的。关于中国财富分配的问题，2010年世界银行发布报告显示，中国1%的家庭掌握了全国41.4%的财富，财富集中度远超美国，成为全球两极分化最严重的国家之一。收入分配格局失衡导致社会财富向少数利益集团集中，尤其是向官僚利益集团和垄断利益集团集中。处在财富高端的少数人会尽情的买入房产等，把自己的财富再次转换成增值预期强烈的资产，而普通人不仅要忍受高房价，还面临出租市场无话语权的绝对弱势地位。“限购”可以说从一定程度上放缓了财富分配进一步失衡的脚步。

但“限购”本身不是问题的关键，我们需要关注的是，财富的初次分配有没有随着改革的推进而走向公平。如果“初次”分配都是扭曲的，那“二次”分配就会更加不公平，甚至可能会增加社会的不稳定性因素。房地产面临的问题实际上又回到了原点，“限购”在这方面的作用极其有限。

没有“限购”的中国房地产市场，需要面对的问题是否依然如故？

在制度性改革，以及财富分配问题没有改善之前，中国投资者对股市、债市、基金、保险等领域的可信度是否在提升，一些投资者参与国际市场的条件是否已具备，各类投资渠道是否真正意义上在拓宽，如果回答是否定的，投资领域“杀回”房地产市场的可能性依然较大。尤其是在“限购”逐步取消的情况下，在对金融资产没有“历史”认可度的大多数“土豪”眼里，房子依然是首要增持对象。

四年来，限购不是让买不起房的人买了房子，限购只是将买得起房子的人的需求延后了几年。当市场重新回到起点，“你”还是那个买不起房的你，而“他”会窃喜和感谢限购，因为未来你所需要的房子将再次掌握在他的手里。至于很多“老百姓”希望房地产市场崩盘来获得廉价房产，我要告诉大家的是，中国诸多市场都牵扯到了政府信用，为了维护这种信用，就算继续出台“四万亿”、走向恶性通胀，暂时也不会让诸多“违约”事件发生；就算“泡沫”真的破裂，富人只是变成了穷人，而穷人则可能变成“乞丐”，两者的距离很难发生扭转。 因此说，关注“限购”的问题，我们一开始就偏离了方向。