论未来三年房价的演变

朱扣华

摘要：针对当前认为房价会暴涨和暴跌的两种不同观点分别用实例和数据以及相关影响因素等方面，予以反驳。从经济，政策，环境，重要性等多论据阐述证明论文的观点：即未来三年房价会是小幅上涨到平衡波动再到小幅下跌，然后在国民经济和城镇化正常带动下，房价将进入中期小幅上涨的轨道。

关键词：房价；暴涨；暴跌；运行方向

中图分类号：F83

文献标识码：A

文章编号：1672—3198（2014）10—0119—02

房价会持续上涨，已经是老百姓习惯成自然的思维，这也是近二十年来百姓亲身经历的经验所得，甚至有不少人坚定的认为房价还会暴涨。相反，有经济学家从经济学理论分析得出，房价已经到了所谓的拐点，即将进入暴跌崩盘的局面。我国的房地产行业目前究竟处于什么阶段，房价会涨还是会跌？

笔者长期从事房地产经济的研究，不敢苟同如上固定思维和极端的观点，未来三年全国总体房价应该进入小幅上涨到平衡波动再到小幅下降的高位整理。

房地产业是国家支柱产业，为我国经济发展作出了不可替代的作用，过去的十多年房价年均涨幅超过10%，由于利润丰厚，大量企业进入房地产行业掘金，投资客大量购房屯房，过热的房地产已经造成了部分城市的房价冲高回落，甚至个别城市房价出现暴跌（比如温州和鄂尔多斯）。近几年国家和地方政府相继出台多项政策，调控过高的房价，自2009年12月份开始楼市调控以来，政策经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”，2013年2月20日出台的“国五条”是第五次调控升级。其间国务院选定上海和重庆于2011年1月28日试点房地产税。各地也根据房价波动幅度适时调整信贷政策，保证了我国房价总体波动处于可控，使我国房地产行业健康稳定的发展。

经过多项调控的房价是否还会象部分老百姓认为的一如既往地持续上涨？我们选择部分有代表性的城市来分析：首先，我们来分析一下杭州的房价，一季度杭州市区商品住房成交量同比下降了378%，成交价格同比下降了113%，可售房源同比增加362%。杭州房价的降价范围从年初的城北、萧山、到四月份城西三大盘等多个板块呈现一波一波逐步蔓延之势。二手住房的成交量和价格，也有不同程度下降；土地溢价下降。4月23日在杭州市政府一季度经济形式分析会上，杭州市发改委建议，房企涉及大幅价格调整之前，需向政府部门通报。此举被业内人士理解为，是维护房价在合理的范围，避免房价大幅波动给市场造成恐慌情绪。其次看长沙地区，三月新建商品房网签96.62万㎡，比去年同期减少40.79%，其中，内六区新建商品房网签63.09万㎡，比去年同期减少43.84%，六区新建纯商品住宅网签均价6506元/㎡，比去年同期减少1.80%。虽然成交量同比下降有部分原因是去年“国五条”出台时造成的短期成交暴增的基数较大，但是均价是实实在在的下降了。4月份以来，长沙每周新房成交量在1500套上下浮动，相比去年同期直接腰斩，相比2013年全年周成交量下降60%。而在部分楼盘售价直降30%后，全城开发商的阵脚都被扰乱，如今几乎所有楼盘都加入了小幅降价阵营。据搜房网数据监控中心统计，2014年4月份，苏州27盘价格有不同程度变动，其中涨价降价各占半数，涨价楼盘为13盘，降价楼盘14盘。值得注意的是，4月的降价楼盘意外地超越了涨价的楼盘，这意味着房价即将进入小幅波动阶段。再分析笔者所在的南京市房价，据南京市网上房地产数据统计，今年一季度全市（除高淳、溧水）共计成交商品住宅15521套，同比去年下降了21.6%；认购商品住宅16291套，同比下降了27.7%。南京的房价目前在二线城市中相对保持强劲的势头，虽然三月份房价环比上涨0.6%位居全国首位，但是涨幅连续三个月下降且成交低迷，而且四月份上市量突增，上周库存量已达3.8万套的历史高位，开发商都在抓紧申领销售许可证，基本上都是一旦销许证到手，立马开张促销，而不是过去压盘待涨，因为房企也觉察到房价即将到阶段顶部，避免出现杭州部分地区房价竞相降价的尴尬状况，加速回笼周转资金。据笔者对南京四月新开楼盘的不完全调查推断四月份南京市的房价环比涨幅会继续下降。自从去年三季度温州和鄂尔多斯出现房价拦腰砍甚至两万降至三千的现象后，今年开始的房价降价风潮从三四线城市逐步向二线城市蔓延，虽然目前还没有大面积的波及，但是全国总体房价的平均涨幅在一季度持续缩减。

我们再从经济学理论上分析影响房价的主要因素：众所周知房价主要由供求关系决定，君不见全国总体房屋库存量今年持续增加已处于历史高位，个别出现暴跌的城市正是盲目扩张建设导致的悲剧。据上海易居房地产研究院统计，截至3月底，受监测的20个城市新建商品住宅库存总量为8401万平方米，环比增长2.0%，同比增长16.3%，这些城市的库存总量创下了近5年的历史新高。这将压制房价继续上涨。今年以来，二线城市频现的降价风波已经影响到购房者对未来房价的预期悄悄地发生了变化，更多人并不急于购买而加入观察等待。国内经济也处于改革调整结构时期，GDP降为中速运行，CPI持续低位盘整，相比经济高速发展，通货膨胀高位时，通过购房、屯房来保值增值已没必要。据《华尔街见闻》报道，去年中国买家横扫全球楼市，海外投资135亿美元，比前年的63亿美元翻了两倍多。2014年以来人民币持续贬值，国际资金正从我国抽离，把资金投到更有保值增值功能的欧美资产。虽然笔者没有今年海外投资楼市的数据，但从公开报道，我国近期多项国民经济数据和人民币币值变化情况来推论，今年投资海外房产的资金将会持续增长，创下历史新高不无可能。加之2014年银行信贷持续收紧，首套房和二套房的贷款利率不时有报道取消或降低优惠，与3月初相比，近期各地房贷趋紧的情况愈发明显。中原集团研究中心调研了17个一二线城市，房贷无一有松动改善的现象。其中北京、深圳、南昌等城市则进一步趋紧，有更多的银行执行基准利率再上浮或延长放款周期。超过70%城市出现停贷。其中长沙按揭银行15家，停贷银行4家，停贷占比26.7%。无锡12家按揭银行中，3家停贷，停贷占比25%。福州、武汉、北京等地分别停贷20%、18.1%、17.9%。这些经济因素对房价上涨具有重要的影响和抑制。

政策方面：2010年1月到2013年2月国家层面的五次调控文件还在贯彻执行中，限购等政策主要是调控房价过快增长。央行的信贷政策未见松动，资金紧张局面依旧。住建部开始的不动产登记制度虽然主要不是针对反腐败和降低房价的，但是客观上，对某些腐败官员以及对想逃避限购政策异地购房的投资和投机客也有震慑作用，因为2016年全面实施统一登记制度后，如果房价再出现暴涨，政府就有可能以不动产登记的资料，对多套住房的持有人根据持有住房的套数递增征收房产税。

国际国内大环境：经历了前几年的经济危机以后，美国经济基本上已经恢复到正常的运行轨道，欧洲经济也开始出现复苏的苗头，率先出问题的发达国家开始率先走出经济下降的困境，受美欧经济衰退传导的发展中国家目前均处于经济增速下降的阶段，虽然我国经济下降处于可控的范围内，也是国家调结构的正常结果，但是经济增速下滑阶段实际影响到人们对住房的购买力。

如上所述，种种因素说明未来三年的房价存在下跌的可能，起码不会大涨，更不会暴涨。

相反有经济学家认为2014年房价会暴跌，其理论是建立在国家货币超发造成的灾难泡沫即将要破灭，以及国际资本金外流会拖垮我国房地产业。我不是什么经济学家，仅从笔者近二十年房地产经济师实际工作所掌握的知识来分析，这两项确实对我国房产经济带来了不可低估的负面作用，是否到了会引起中国房地产整个产业的崩盘，笔者斗胆狂言在可以预见的未来三年内房价不会出现暴跌。

房价是快到该盘整的阶段了，但绝不是暴跌。货币超发造成的房地产虚假繁荣，使房价暴涨了多年，在政府多项调控下2005、2008、2011年短期调整过，并且最近的三年房价虽然也在涨，但是已经基本控制在合理的范围内，货币超发造成的影响从近期CPI低位运行可见其也逐步消化。至于美元大量出逃的问题，目前还没更多迹象可以证明，央行最近更新的金融机构人民币信贷收支表显示，3月末金融机构外汇占款余额为293851.92亿元，较上月增加了1891.97亿元。这一规模较2月份外汇占款新增规模有所扩大，为连续第8个月正增长。这个数据同时表明，境外资本仍然在继续流入国内。况且我国持有大量的外汇储备，足以维护国家房地产经济的稳定运行，而且全国总体房价惯性上涨的动能仍在。

影响房价的变量很多，城镇化率是支撑房价的一个主要因素。《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》提出发展目标，即“常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右。2013年底中国常住人口城镇化率为53.7%，户籍人口城镇化率只有36%左右。全国两会国务院总理李克强作政府工作报告提出，“促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。”据此推算，每年要有1000多万农业人口要落户城镇，仅此每年大约需要新建300多万套住房，还有后面两个一亿人的住房每年需要各自的300万套，城镇化规划需要每年900万套住房，当然落户并不意味着一定要有住房。农业人口入城要解决就业和报酬，卫生、服务等等一系列的问题。拿南京市举例，《南京市区域城市化规划（2014-2020）》提出，目标是到2020年解决好三个200万人的问题，一是实现约200万常住人口市民化，二是引导约200万人进入新城新市镇，三是实施约200万人的棚户区城中村危旧房改造和宅基地置换。如果后两个200万人都需要新建住房那就每年要解决57万人的住房消耗十几万套，当然没扣减原乡村不需新建住房直接转变成新城镇的人口。如此算来，城镇化极大的提高了住房需求，支撑房价不会大幅下跌，更不会暴跌。

房地产是国民经济重要的产业，房地产一旦出现急跌，将影响到整条产业链。与房地产相关度最高的产业有，建筑业、金融保险业、社会服务业等。其次对原材料消耗型产业、生活消费型产业等都有密切的关联度，中国40个产业中，除废品及废料业外其余39个产业均与房地产有关联。所以房地产在国民经济中具有举足轻重的地位。国家以及地方政府都不愿看到也不会容忍房地产出现崩盘、房价出现暴跌。而且我国现行制度下，政府有充分的能力适时调节房价的走向，比如个别城市可以放开限购政策，防止房价下跌过快产生连锁反应；需要时放松信贷政策促进购买力；必要时调降利率或存款准备金率降低开发商资金成本解决开发商资金短缺以及给购房者税收上的优惠等等。中国目前还不是欧美和日本那样完全市场化的经济，政府主导的政策有强大的调节房价的功能，所以不会出现纯市场化国家比如日本式的暴跌。

2014年4月16日上午，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长盛来运在回答记者提问时说： 从房价监测的情况来看，一季度有几个特点：一是总体的房价均价虽然有所变动，变化不大，总体稳定。二是房价确实是出现了一些明显的分化，一线城市房价温和上涨，部分二线城市房价有所松动，一些住房存量比较多的三四线城市房价出现了下降，当然这也是市场调节的一个很正常的表现。房地产市场的这种新变化，既是市场主动调节的一个结果，也是政府主动调控的结果。我相信在市场和政府双重调节下，房地产会逐步步入更加健康发展的轨道。

综上所论，未来三年全国总体房价不会出现暴涨和暴跌。用函数表达，去年我国房价的走势图是小角度上升斜率的一次直线，今明两年的房价走势图则是接近顶部比较平缓的二次抛物线，简单说，今明两年的房价总体表现为到今年年底是小幅上涨，明年上半年是平衡小幅波动，明年下半年是小幅下降。随后在城镇化进入到实质阶段，国民经济增速恢复到7.5%以上，房价将步入合理的中期小幅上涨阶段。