去库存速度决定房价反弹时点

杨红旭

宏观经济的周期性波动中，库存指标变化很重要。同理，房地产市场具有周期性波动的规律，尤其是在短周期当中，库存变化决定着房价变化。分析库存现状，并预测库存未来变化，可以大体上把握房价演变趋势。

从逻辑上分析，房价长期变化主要取决于地价、建安、人工、通胀、人口等因素，而房价短期变化则主要由市场供求关系决定。当市场持续供大于求时，房屋库存就会增长，反之则会下降。因此，要想把握房价短期动态，必须紧盯库存，以及与之相关的去化周期的变化。

从全国来看，有一个指标可以关注：新建商品房待售面积。这一国家统计局公布的数据，基本能代表全国新房的库存变化。短期看，截至今年8月末，全国商品房待售面积56160万平方米，比7月末增加930万平方米，其中住宅待售面积增加590万平方米，办公楼待售面积增加54万平方米，商业营业用房待售面积增加227万平方米。8月末，全国商品住宅待售面积同比增长27%，而今年前8个月全国商品住宅销售面积同比则下降10%。销售放慢，存货快增，二者的差距进一步扩大，说明库存压力继续增加。

从大周期来看，1995年全国新建商品房待售面积为5890万平米，其后除了2004年和2007年，大部分年份都呈增长态势，2010年增长至21567万平米。从2011年开始，库存增速加快，即便是2012年和2013年全国市场回暖，库存也没能停下增长的步伐。主要原因是，自2009年开始，全国很多三四线城市的住宅建设步入快车道，导致住宅新增供应量持续大于销售量。

按照全国商品房待售面积与年度商品房销售面积，可以计算出历年的商品房去化周期。1995-2013年，这一曲线图走了一个“U”形。其中1996年是最高点，也是“U”形左壁的高点，比值为0.79，也即按1996年全国的商品房销售面积，1996年底的库存面积需要0.79年才能消化完。其后去化周期持续回落，2007年只有17%，是“U”形的最底部。2012年脱离底部上行，开始构筑“U”形的右壁，2014年上半年的比值为0.45。由此可见，黄金十年最有利于房价上涨的区间是2005-2011年，基本处于“U”的宽平底部，库存压力最小，很多城市住宅供不应求。受制于库存大幅增加和去化周期拉长，今年全国房地产市场持续降温，房价自5月开始下跌，预计2015年房价将探明底部，但其后反弹力度，还将受制于库存压力。本轮房地产去化周期将拉长。

从典型城市来看，上海易居房地产研究院跟踪研究的35个典型城市新建商品住宅库存与去化周期变化，截至8月底，35个城市新建商品住宅库存总量再创历史新高，环比7月增长1.3%，同比去年8月增长22.6%。35个城市中的一、二、三线新建商品住宅库存总量环比分别增长2.5%、0.7%和2.8%，同比分别增长31.2%、21.1%和22.8%。三类城市库存均呈现环比与同比双双上升的态势，其中一线城市的同比增幅更大些。从库存变化看，一二线城市的库存低点在2013年3、4月份，其后开始增长。而三线城市的库存自2011以来一直增长，根本没有回落过，说明近三年多中小城市的库存持续增加，贯穿了整个上行周期，所以2013年当一线和部分二线城市房价大涨之际，多数三四线城市仍然不温不火，高库存压制了房价。

从去化周期来看，8月份35个城市新建商品住宅存销比为17.5，这也就意味着市场需要用17.5个月的时间才能消化完这些库存。而在7月份，该存销比数值为18.7个月。这是12个月以来存销比首次出现下跌的现象，意味着去库存的速度。从过去几年存销比变化规律看，12-16个月属于敏感区间，对于房价而言，这是一个强弱或涨跌的分水岭，一旦超过这个区间，很可能压制房价下跌，反之低于这一区间，则房价上涨压力较大。其中，一二三线城市存在差异，比如2011年11月，房价环比由涨转跌之时（也即房价短期拐点），一线城市和二三线城市的存销比分别为12个月和14.5个月左右;今年5月房价再次出现下行拐点时，一线城市和二三线城市的存销比分别为15、16、23个月。这其中三线城市情况明显趋差，由上一个拐点的15个月，攀升至这一轮拐点的23个月，主要是因为2011年以来库存持续增长，房价比上一轮时也更弱。由此也可以理解，为何近二三年大型房企纷纷撤离三四线城市。

值得提醒的是，今年2月份以来，存销比一直保持攀升的态势。7月份陡然攀升的态势被打破，存销比走势有所放缓。8月份存销比首次出现下滑，主要与存销比的计算公式有关。计算公式中，分母为近6个月成交量的移动平均值。8月份取代了2月份（春节）市场成交大减时的数据，自然使得分母值变大。预计，顶部还需要几个月才能真正确立。未来半年左右，存销比见顶的概率很大。根据以前的规律，去化周期见顶几个月之后，房价就会止跌。因为去化周期的变化，反映的是市场供求关系动态化，只有供求关系趋于平衡、甚至变为供不应求，房价才会上涨。

从35个城市的具体数值看，8月份温州存销比数值最大，为47个月，其次是茂名和烟台，超过30个月，天津、兰州、西安则25个月左右，这些城市去化周期偏长，至少未来半年房价还将下跌。合肥的存销比数值最低，为5.4个月，存货量偏紧张;其次是大连、南京、重庆、太原为10个月左右。这些城市房价下跌空间小于温州、天津等。但是，当前全国房价大势趋跌，受大环境的影响，这几个城市的房价也在走弱。极少有城市，能够在全国大势下跌时候仍然持续上涨。

上述分析的商品房及商品住宅，都是可售却未售出的，可称之为“现货”。还有一种所谓的“期货”：将要或正在开发建设，未来会形成新房供应的库存。期货的规模和增长情况，可以通过过去一年开发商的购地面积、当前的房屋开工面积，进行大概的测算。

全国来看，今年1-8月份，全国房地产开发企业土地购置面积同比下降3.2%，也即今年以来开发商购地热情大幅降低，甚至有些大型房企几个月都没拿一幅地了。这就意味着，明年下半年和后年，新增楼盘项目数量将会减少。2012年就曾出现过年度购地面积负增长，结果2013年市场需求爆发时，新建楼盘供应却不足，尤其是一线城市比较突出，直接推高了房价。而2013年全年购地面积同比增长近10%，那么今年和明年上半年，那些已经出让的地块会陆续形成楼盘上市，所以现货压力较大。

从开工面积看，今年1-8月份，房地产开发企业房屋新开工面积114382万平方米，同比下降10.5%，其中住宅新开工面积下降14.4%。与上述的开发企业购地指标相似，今年新开工是负增长，而去年是正增长，而2012年是负增长。据笔者的测算，一般新开工指标变化9个月左右，会传递到新房供应上。预计明年下半年至后年新增楼盘供应规模将比现在下降，届时如果需求平稳或增长，则自然有利于房价止跌，或者上涨。

再来看看城市层面的相对情况。2013年全国35个重点城市住宅用地成交面积增幅排名显示，23个城市呈现正增长，12个城市呈现负增长。兰州、太原、北京分列前三位，住宅用地成交建筑面积增幅分别为163%、118%和104%，增幅如此之大，也就意味着2014-2015年度，这些城市的推盘量比较大，届时较大的现货库存，将压制房价上涨，当然如果需求增长更大，则不必担心，比如北京潜在住宅需求旺盛，一旦市场复苏，需求反弹的幅度很大，只要比供应增幅更大，则房价就会止跌反弹。海口、深圳和银川排名则靠后，住宅用地成交建筑面积跌幅分别为83%、79%和55%，也就意味着这几个城市未来一年新增楼盘数量不会太多，如果需求平稳或反弹，则房价下跌空间不大。

总而言之，库存和去化周期，是决定房价短期波动的核心因素，它反映的市场供应求关系的动态变化。从长周期看，当前中国住宅库存处于上升通道，尤其是去化周期于2011年渐渐脱离底部，当前仍在构筑“U”的右壁，全国房价上涨动力不足。从短周期看，当前主要城市的住宅库存与去化周期还在上行通道，明年上半年内见顶的可能性较大。受此影响，预计明年下半年季度房价会渐趋止跌，然后反弹，从而步入新一轮房价上行通道。

（作者为上海易居房地产研究院副院长）