园区开发企业资金特点及管理探索

上海漕河泾开发区高科技园发展有限公司 张永玲

园区开发企业资金特点及管理探索

上海漕河泾开发区高科技园发展有限公司 张永玲

园区开发投资规模大、周期长，作为融资平台，使得园区开发企业的资金需求量巨大，资金筹措一直是园区开发企业所关注的问题。笔者所在园区开发企业，发资金的来源一直高度依赖于银行贷款，融资渠道较为狭窄，外部环境的变化将直接影响园区开发资金的供给和成本。同时，公司经营模式由开发初期的滚动开发、良性循环模式转为以出租为主，逐步提高租售比，以寻求未来稳定回报的模式，使公司对资金的需求量增大，因此，寻求长期资金的支持，加强资金管理是企业持续经营和生存发展的重要保证。

一、园区开发企业资金来源与特点

公司开发和运营资金的来源主要有自有资金、银行贷款、出租及出售收入和经营性欠款，由于园区开发的前期和开发投入巨大，自有资金的占比不高，债务资金尤其是银行贷款的比例要占到整个资金来源的70%以上。

（1）融资渠道相对狭窄。公司目前的融资方式主要是债务性的银行贷款，基于贷款成本和灵活性考虑，公司的融资中70%以上是短期贷款，融资渠道较为单一、对银行贷款的高度依赖加大了园区开发的经营风险，不断到期的还款压力，影响园区开发持续稳定的发展。

（2）资金周转周期较长。公司开发项目从征地、拆迁、安置补偿到规划设计、可行性研究、施工建设、竣工验收，所经过的开发周期较长，一般为三年以上，有别于一般房产开发企业的经营模式，园区开发主要建造工业厂房，物流仓库、研发办公楼宇以及为之配套的设施，如果公司经营采用以租为主、租售结合的管理模式，靠收取租金是回收资金的主要方式，因此决定了企业的资金周转周期在10年以上。

（3）资金需求量巨大。公司作为园区开发企业一般是对工业用地和工业房产项目进行投资建设，整个园区的开发需要分阶段分项目滚动开发，实施时间较长，而每个项目的开发需要投入上亿甚至更多的资金，并且在招商、管理运营等方面的投入也较高，因此，需要长期持续的资金支撑其开发运营，因此，企业的融资能力面临着巨大的考验。

二、园区开发企业资金的影响因素

（1）外部环境对开发资金影响。外部环境包括国内和国际政治经济环境，国家货币紧缩和抑制经济过热政策等都会对园区开发企业资金链产生不良影响,这种影响导致各商业银行收紧了对企业的贷款投放额度，加大了贷前审批和贷后检查的力度，并且取消了贷款利率优惠政策，增大了企业在银行的融资难度，增加了企业的融资成本，增大企业开发资金的筹集难度。

（2）融资渠道对资金的影响。目前企业开发资金的融资存在结构性缺陷，短期贷款占企业整体融资额的70%以上，且融资渠道较为狭窄，融资来源仅限于银行，这种对银行贷款的高度依赖加大了园区开发的经营风险，当外部环境和金融政策调整时，如果银行收缩贷款就会使企业毫无退路，直接影响企业资金的来源，不利于园区开发持续稳定的发展。

（3）企业经营战略对资金的影响。园区开发企业初期一般采用滚动开发的经营战略，前期投入带动后期开发项目，这样有利于拓展经营空间，减少资金成本压力，降低经营风险。经过将近20年的开发，企业的经营战略从初期的滚动开发转为以出租为主，寻求长期稳定的回报上来，这种模式固然保证了企业未来的盈利能力，但会增加长期资金的投入，使企业资金回收期更长，因此，需要提供更多长期资金投入，以满足企业的运营需求，这样对企业的融资能力是一个较大的考验。

（4）资金管理模式对资金的影响。作为园区开发企业，除本身进行园区开发管理外，还投资有开发建设公司和各种功能配套公司，企业对下属公司采用资金分散管理的模式，各公司资金分散占用、分散开户，这样一方面使得一些下属公司的资金闲置，另一方面增加了整个园区集团的银行贷款，造成整个企业内部资金配置不合理，增加了集团利息成本的支出。

三、园区开发企业资金管理优化探索

（1）建立与优化企业财务战略。财务战略服从于企业战略，随着外部环境的变化和企业经营战略的调整，企业在深入分析其对企业资金流的影响后，对企业资金进行全局性、长期性和创造性的谋划，在充分考虑公司发展战略和现有财务资源的基础上，结合未来几年不同情况下的经营预测，编制了公司未来五年公司的投融资计划和财务预算，在此基础上建立与园区开发总体战略相匹配的财务战略，并考虑特殊情况下资金风险防范和处理解决方法，公司财务战略的重点是为企业筹集到适度的资金并进行有效的投放，合理使用和及时回笼，使公司能够长期、可持续、平稳发展，以实现园区开发的整体战略。

（2）拓宽与创新融资渠道。园区开发企业应不断开拓资金来源，寻求多元化融资以拓宽融资渠道，完善融资结构，以满足园区开发所需要的资金。一是开拓不同品种贷款、扩大融资范围。依靠传统的银行信贷融资已不能满足园区开发资金的需求，公司根据自身开发经营的特性，开拓新的融资品种，在原有流动资金贷款的基础上，创新融资手段，启动以股权资源进行股权抵押的信托融资和以工程项目进行工程款保贴结算和项目贷款等融资手段，为园区开发提供充足的、长期和短期相结合的资金，满足园区发展的需要。二是结合开发经营模式、灵活运用融资手段。公司经营战略调整后，租售比逐步增加拉长了从项目开发到资金回收的过程，为保证项目从开发到经营全过程的资金供应，公司将运用项目贷款结合经营物业贷款的融资模式，对同一项目开发和经营的不同阶段采取不同的融资方式，这样不仅可以降低融资成本、满足企业开发经营资金需求，还能满足银行对贷出资金用途的监管要求。三是寻求新的融资渠道，实现多元化融资。园区开发企业应减少企业对银行贷款资金的过度依赖，积极探索从不同金融市场来筹集资金，运用企业债券、房地产信托、资产证券化等多种渠道获得长期资金来源。从目前来看，房地产信托、资产证券化等作为一种新的投资工具和融资方式，尚需政府尽快制定相应的政策措施，为这种方式上市和发展创造良好的政策和制度环境。而企业债券投资具有融资量大、期限长的特点，且总体成本要低于银行贷款利率，公司在资产，盈利能力和可持续发展能力方面均符合发行企业债券的条件，因此，探索发行企业债券能为园区提供长期稳定成本低且充裕的现金流，分散和降低企业运营风险。

（3）完善与加强资金管理。在面对外部环境变化和企业内部战略调整的情况下，通过提升企业现金流的管理水平，才可以合理的控制营运风险，提升企业整体资金的利用效率，从而满足企业发展的需要。一是加强资金预测、合理规划资金。对园区管理企业来说，资金筹集并不是越多越好，而是如何适度。公司通过系统资金规划来保障园区开发战略的落实，合理分配现有资源。具体为：配合公司战略规划，结合公司经营预测，进行5年现金流量滚动预测，合理规划未来期间企业资金的配置，协调现金收支和企业经营、投资、融资的关系；建立年度资金预算体系，将其作为系统规划和动态控制企业资金的一种管理手段，来体现对项目投资节奏及重大经营活动的导向性，保障企业重点投资项目、重要经营活动的资金需要，并通过预算流程来控制不必要的支出，通过预算分析和考核体系，实现资金的有序管理；建立经济形势和金融政策收集研究机制，及时收集相关政策，对宏观经济形势、行业环境和相关政策进行深入的分析和研究，及时评估企业的投融资项目，并在企业资金规划中进行调整，形成应对机制，以控制外部环境变化带来的风险和影响。二是实行资金集中管理、提高资金使用效率。园区开发企业发挥集团优势，加强对整个园区及下属企业的资金管理，建立园区资金集中管理平台，对下属企业资金进行集中管理，通过集中调配资金来减少资金闲置，控制园区整体融资规模，提高企业的整体协同效应和资金使用效率。三是加强收入合同管理、减少企业资金占用。园区开发企业的收入主要是房屋出租和出售收入，是企业资金的主要来源，企业通过加强收入合同管理来及时回笼经营资金：用信息化手段建立收入合同管理系统，及时生成和更新应收账款管理信息；提前一个月发放收款通知，对应收客户款项进行提示，给予客户办理付款手续的时间；未收到款项时及时发放催收通知，督促客户尽快付款；加强对招商人员回笼资金的考核，严格执行合同条款，对未按合同付款客户收取滞纳金，促使客户按时付款，减少资金占用，降低资金成本。四是建立价格分析体系、合理制定租售价格。租售价格关系到企业资金的回笼和利润的实现，它容易受外部市场环境的影响，企业应密切关注招商价格走势，从财务成本角度进行项目投资回收期测算，并综合考虑周边区域楼盘价格等因素进行价格和形势分析，寻找价格增长空间，制定符合市场供需关系的价格体系，并不断跟踪宏观经济和周边市场价格走势，及时作出调整和修订，使企业租售价格既有利于优秀项目落地，又能满足企业快速回笼资金、实现预期收益的要求。

（4）提升营运能力、从运营中释放现金。一是做好前期规划、提升项目的吸引力。园区开发企业的资金回笼主要来自于园区的后续经营，因此，企业以前瞻性的眼光做好园区长远规划，一方面对区内土地进行深加工，构建良好的生态环境，并在信息化和无线网络方面形成覆盖，打造生态园区和智慧园区建设，实现在土地和区域环境上的升值，另一方面不断开发出功能丰富的升级产品，从传统园区转向国际园区，增强项目的市场吸引力，提升整个园区的品质和招商能力。二是提高项目开发效率、加速资金转化过程。园区开发企业应抓好项目开发实施工作，做好项目的前期规划、开发步骤、投融资方案、开发进度安排等，使项目在各个环节按计划节点完成，使得开发项目启动快、衔接紧密，减少资金在项目开发阶段的停留，缩短开发周期，尽快完成从项目向资金的转化过程。三是加强项目成本管理、减少项目投资支出。园区开发企业要加强项目投资成本管理，通过各种管理手段来提高成本费用的控制水平，引入投资监理对项目开发全过程进行投资控制。具体为：控制设计阶段的工程造价，合理审核施工图预算、减少施工变更和由此产生的费用；控制建设阶段的成本，在招投标、合同签署、工程变更等方面加强监控；竣工阶段对项目进行审价，使项目造价从事后审核变为事前和实施过程监控。控制项目的总体投资成本。

（编辑 杜 昌）