商业地产公司的房产租赁业务的房产税应如何申报

商业地产公司的房产租赁业务的房产税应如何申报

问：我是一家房地产公司的财务经理，最近，公司邀请了税务顾问为我公司进行税收风险评估，他对我们公司的几笔房产税业务提出了不同的观点，具体如下：1.我公司有一部分的开发产品作为经营用房一直是作为仓库用途，按照从价计征申报缴纳房产税的。税务顾问在对我公司发票核查时，发现发票上标明的是仓储费，按房产余值申报了营业税，实际上，公司将这部分申报仓库用途的经营用房出租给另一家公司，按月固定收到房租。因此，他认为应作为租赁业务收入处理，按租金申报房产税。如果按租金申报房产税，我公司要补充申报15万元。2.去年我公司与甲公司签订了3年期的合同，承租甲公司的仓库从事生产经营。但是，由于公司经营的一些因素，导致部分工程暂时停工，公司将部分仓库转租给他人使用，每月收到4万元的房产转租收入。我公司在日常申报时，按转租收入申报的房产税。税务顾问认为，这部分收入只用申报营业税，不用申报房产税。3.我公司将一部分商业地产出租，当时合同约定年租赁房产金额为120万元，另外每年收取电梯费、消防设施费和暖气管道费26万元。这一部分费用我们只申报了营业税。税务顾问认为，每年收取的电梯费、消防设施费和暖气管道费26万要并入租金收入征收房产税。请问，对于以上这些问题，税务顾问的观点正确吗，如何准确把握好这类事项的税收政策？

东海地产公司 李强军

答：房产税作为一个小税种，尽管业务不是很复杂，新政策不多，但由于其与不动产密不可分，而不动产在日常经营过程中的处理存在特殊性，所以作为财务人员容易出差政策把握不透不准现象，进而增加了企业的涉税风险。现依据相关税收法律法规，对照你单位的具体情况分析如下：

首先，第一个问题，到底是按租金纳税还是按房产余值纳税，关键看企业是提供的什么经济业务。房产税作为对纳税人财产征收的一种税，其计税依据分为两种：一种是企业用于自身经营的，按房产的计税余值纳税；一种是企业用于对外出租的，是按照实际收到的租金收入纳税。所以，判定按哪种依据计税，要看其经济业务是什么。仓储业是指利用仓库、货场或者其他场所代客户贮放、保管货物的业务，而租赁业是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备等转让他人使用的业务。你公司业务实际上是将经营用房转让给他人使用，尽管发票开具是仓储费用，但你公司没有提供有关仓储保管等业务，按实质重于形式原则，应以租金收入作为房产税申报依据。

第二个问题争议的焦点是，转租房产是否征收房产税。从税收的特征上来讲，征收房产税要有法定依据。《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90 号）第二条规定：房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未明确及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。转租房产人不属于产权所有人，因此尽管取得了租金收入，但不是房产税的纳税义务人，你公司取得的这笔转租收入要申报营业税，但不需申报房产税。

第三个问题，属于将房产租赁收入肢解成房产租金收入和设备租金收入，涉税风险很大。《财政部、国家税务局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释和规定》（财税地〔1987〕3号）规定：“房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。”《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2 2005〕173号）规定：“凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计上是否单独记账和核算，都应计入房产原值计征房产税。”由此可见，电梯、消防设施和暖气管道在计征房产税时，应视为房屋得一部分，计征房产税。你公司应就出租房产以及附着不可移动的设施租金总和申报房产税。

杨道群