开发回迁安置房如何确认营业税计税依据

开发回迁安置房如何确认营业税计税依据

问：我公司通过“招、拍、挂”方式受让一宗土地进行商品房开发，其中有一块土地的原有产权人为烟草公司，根据我公司与烟草公司签订的拆迁还建协议约定：我公司以1:1.2的比例还建其商业门面。还建商业门面已于2013年12月交付，按照我公司对外销售同类房屋价格计算，还建商业门面的市场价格应为3000万元。请问：1.我公司还建被拆迁户的商业门面是否应当缴纳营业税？2.如果我公司应当缴纳营业税，计税依据是否应当按照销售同类房屋的市场价格即3000万确定？

佳家新达置业有限公司 朱军

答：首先，你公司通过“招、拍、挂”方式受让土地使用权，应当支付被拆迁人货币补偿，但你公司在受让土地的补偿方式上，采取的是以实物补偿方式，即以开发的商品房抵偿方式（并非是“以物易物”行为），发生了有偿销售不动产行为，应当缴纳销售不动产营业税。在营业税的计税依据的确认上，销售同类房屋的市场价格是包含了土地使用权的价值在内，而被拆迁人取得的还建房屋的土地使用权的原有使用人为被拆迁人，还建后土地使用权仍然是被拆迁人，只不过在土地面积上因容积率的变化而减少，也就是说让渡了一部分土地使用权给房地产开发公司，从表面上看，土地已全部过户给房地产开发公司所有，然后再从房地产开发公司过户到被拆迁人，虽然从形式上来看，土地发生了流转，但其间并不存在实质交易，因为被拆迁人不可能将土地“卖给”房地产公司，又让房地产开公司再“卖给”原本属于自己的土地，这只不过是进行房地产开发必须进行的土地流转的法定手续而已，而不属于市场交易行为。所以，还建房屋不能比照销售同类房屋的市场价格进行确定。并且《国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第2号）已做出明确规定：纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令第52号，以下简称《营业税暂行条例实施细则》）第五条之规定，视同销售不动产征收营业税。其计税营业额按《营业税暂行条例实施细则》第二十条第一款第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。也就是说，房地产开发公司以实物补偿方式还建房屋的销售计税价格按照组成计税价格确定，销售不动产营业税计税营业额=营业成本或者工程成本×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率），公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。并且组成计税价不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。

房地产开发公司以实物补偿方式还建房屋的销售计税价格按照组成计税价格确定，销售不动产营业税计税营业额=营业成本或者工程成本×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率），公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。并且组成计税价不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。

举例：A房地产开发公司开发一个项目，取得土地使用中，其中以货币补偿方式支付土地价款20000万元，以回迁安置房补偿方式，应回迁安置房面积为1万平方米，该项目发生开发成本80000万元。整个项目的可售面积为100万平方米，成本利润率为15%，由此确定房地产开发公司还建房屋的销售不动产营业税计税依据=（80000+20000）×（1+ 15%）÷（1-5%）÷100×1= 1210．53（万元）。同时以该价格确认为A房地产开发公司受让土地成本。

纪宏奎