城镇化建设中社区商业中心转型模式分析与体系设计

张荣齐+张寻

内容摘要：中国未来几十年的发展潜力在城镇化，发展社区商业中心进入机遇期。本文以社区商业中心发展为研究对象，以理论、实践和政策相结合的方法，重点研究社区商业中心模式转型、转型模式与体系建设问题。

关键词：社区商业中心 转型模式 选址布局 体系设计

社区商业中心模式转型

社区商业中心是以满足社区居民基本消费和多样性生活需求为目标，以便民利民为宗旨，以各类社区商业设施为基础，由政府引导支持、社会多元参与，面向所有社区成员提供日常生活所需商品和服务的属地型商业区。作为城市商业的重要组成部分，社区商业中心不仅是居民生活息息相关的民生工程，而且是提高最终消费率的有效载体。

第一，建设社区商业中心，打造便利消费集聚区。社区商业中心总建筑面积一般不低于2万平方米，服务人口3万人以上，据根周边社区规模、人口结构、消费习惯等特点，选择配置综合超市、生鲜超市、菜市场、直营直供菜店、便利店、专业店、专卖店、工厂店、折扣店、餐饮、休闲等业态，业种齐全，功能完善，满足周边居民“一站式”的综合消费、生活服务、休闲娱乐需求。

第二，以社区商业中心为主力业并形成动态组合，促成“一刻钟”便利消费圈。重点建设菜市场、生鲜超市、24小时便利店等民生网点，保障居民最基本的日常消费、应急购买需求。新建社区网点应统一规划，采取“沿街式”、“组团式”，引导网点向社区商业中心合理集中，有条件实施商住分离。

第三，以社区商业中心为依托，搭建社区商业增值服务平台。以社区商业中心为依托，对商业、金融、邮政、电信、公共服务等资源进行整合，实现刷卡消费、刷卡取现、邮件快递收发、代售药品、代卖图书、代订火车票机票、公交卡充值、手机电话充值缴费、水电气暖缴费等综合服务功能的搭载应用。助力企业实现实体销售、网络销售、电话销售、送货上门、到店取货等相结合的多渠道经营。

第四，以社区商业中心为载体，配置社区配送（收发）站点。以社区为单元，以家庭为结点，以日用生活品为主体，在社区商业中心配置24小时营业的“社区收发室”，作为物流企业的社区中转站点和末端配送站点，配送半径1公里以内，覆盖6-10个社区，为社区企业和居民提供区域配送中转、物品托管、快递收发、网络购物、食品加工配送等服务，实现送货上门、到站取货双向服务，提高物流效率和集约化、现代化程度，破解物流配送“最后100”米难题。第五，以社区商业中心为创业基地，带动特色新兴连锁业态发展。鼓励品牌连锁企业通过收购兼并、发展直营、特许经营、品牌加盟等方式进入社区商业中心。鼓励绿色环保、设计创意、文化创新等特色企业、小微企业入驻社区商业，结合不同社区特点进行精确定位，将社区作为培育创新品牌、鼓励自主创业和增加就业的基地。

社区商业中心转型模式

社区商业中心有三种模式，即美国模式——以社区型购物中心规划为主，日本模式——以社区商业街协同组合项目审批为主，新加坡、法国模式——规划和审批并用（见表1）。借鉴国外经验，构建的过程中可将功能复合化、商业集聚化、空间立体化、环境生态化、资讯网络化融为一体。

中央政府在制定全国性政策和法规时，对社区商业中心开设的申报、听证和审批在数量、指标和口径上分梯度进行规划设计，建立保护性立法，全面推动社区商业中心审议制度或听证制度。地方政府要依据中央政府制定的政策和法规，强化选址布局和项目审批环节，并依此完善社区商业中心发展流程（见表2）。社区商业中心发展内容可以从几个主要方面着手：选址布局、市场秩序和经营风险。

社区商业中心选址布局

社区商业中心是城市商业网点规划中的重点内容，包括业态结构、总量、布局、集聚组合等，科学、合理的规划是后续发展的一个重要前提。

（一）建立长效机制

建立健全的政府统一领导、商务部门牵头、有关部门分工负责、多方共同参与的社区商业管理体制，把加快发展社区商业中心列入经济社会协调发展的重要内容，落实发展规划编制、扶持政策制定、提供指导服务、加强市场监管、维护市场秩序等各项工作；鼓励各地商务主管部门加强与国土、住建、规划、环保、财政、税务、工商、卫生、城管等各部门之间的沟通协调，充分发挥街道办、居委会、物业公司和中介组织的作用，明确社区商业牵头部门；成立专门的社区商业中心管理机构。积极推动社区商业中心标准化、规范化建设，提高社区商业中心服务水平和连锁化程度。

（二）加强选址的流程管理

定址是商业设施建立的首要步骤之一。社区商业中心选址前要综合考虑多方面因素，包括流通布局现状、商圈分析、消费趋势分析等，其侧重点包括：减少交通堵塞，建立灾难预警及疏散机制，推广大众健康和福利，提供充足的光线和空气，防止土地过度使用，避免人口过度拥挤，促进基础设施、学校、公园的建设等。在对各种影响因素进行定量分析后，还要尽可能使选址基于城市建设规划、商业网点规划和商业地理信息系统（GIS），实现动态协调管理。要协调规划、城监、房地产和社区商业中心管理部门的关系，就社区商业中心规划及审批形成统一归口管理和指导。

（三）实施申报、公示、听证制

城市已经实施了社区商业中心项目的听证制，虽然取得了一些成效，却也存在很多问题，如：缺乏科学流程，项目的申报、立项、听证、审批前后流程不衔接；社区商业中心的非市场参与因素过多，难以达到有效发展效果；参与听证的专家群体不固定，听证专家责任感不强；缺少政府部门间的通力合作；听证前置不足，往往临近开业才听证，发展回旋余地不足等等。

（四）建立网点布局规划制度

虽然商务部有指导性的研究纲要，但由于缺少具体参照和执行经验，加上各地采取的规划模式众多，结果形成的规划五花八门，质量参差不齐。各地商业网点规划在执行的过程中应当不断完善，这是因为，同城市规划相比较，商业网点规划具有一定的弹性，每隔一段时间，根据情况变化，进行调整和完善是十分必要的。endprint

社区商业中心市场秩序建设

第一，建立社区商业中心竞争秩序指标评价体系。社区商业中心竞争秩序指标评价体系是一组相互联系的指标。市场秩序指标主要包括两个子类，一是不正当竞争指标，二是阻碍和限制竞争指标。其中，不正当竞争行为包括侵犯其他经营者的合法权益的行为以及通过采取违法手段牟取不公正的竞争优势的行为；阻碍和限制竞争的行为主要是指实力强大的社区商业中心以不正当的手段排挤竞争对手的行为。

第二，加强社区商业中心市场督导作用。社区商业中心向供应商收取“进场费”和拖欠货款问题是交易行为中买方垄断条件下的突出表现，已经影响和破坏了市场的竞争秩序。我国对进场费问题的认识还存在一些误区。如认为收取“进场费”并未损害消费者的利益；认为有供应商支持就证明收取“进场费”是合理的；超市“进场费”属于市场经营范畴，应靠零售企业和相关行业协会自律等。很显然，大型零售商利用优势地位滥收费用，是典型的“市场失灵”。

第三，制定社区商业中心购买政府社区服务准入政策。一是要在准确把握社区居民需求的基础上，制定政府购买社区商业中心服务指导性目录，明确政府购买服务的种类、性质和内容。二是政府可通过社区商业中心委托、承包、采购等方式购买社区服务。要按照公开、公平、公正原则，严格程序，竞争择优。三是建立严格的监督评价机制，全面公开购买服务的信息，建立由购买企业、服务对象及第三方组成的评审机制，评价结果向社会公布。四是对购买服务进行动态调整，对承接企业实行优胜劣汰，使群众享受到丰富优质高效的公共服务。五是依据不同地区以及社区商业中心的不同业态设置不同的准入标准，防止其变成发展的阻力。

社区商业中心经营风险的规避

对于合理规范社区商业中心资金来源与投资行为，本文提出如下建议：

第一，构建经费保障体系。确保财政对社区商业中心发展的投入力度，改善投入结构，提高投入效益，逐步形成完善的社区商业中心经费保障体系，为社区商业中心发展创造有利条件。由于社区商业中心建设投资进去的资金不能够随时转出转进，投资周期过长，造成无流动性变化风险。需要社会各方参与和支持社区商业中心建设与发展，探索建立有效的社区商业中心资金募集方式，通过贴息补助、配套投入、慈善捐赠等方式拓宽社区商业中心建设融资渠道，吸引社会资金参与社区商业中心建设。积极引导社区营利性商业服务向产业化、市场化发展，积极推进社区商业中心实体的股份制改造。

第二，加强对资本金的监督管理。对社区商业中心特别是连锁经营的社区商业中心的资格进行审批，适当提高注册资本金，合理规范社区商业中心资金来源与用途及比例范围。同时在对国内外不同业态、不同资金规模的社区商业中心进行实证调研分析的基础上，合理确定不同业态、不同资金规模的零售企业各项目的用途及合理的比例范围，并在初次建店、开设新店及经营过程中，明确规定不同业态、不同资金规模的企业各项目的用途及合理的比例范围。

第三，建立社区商业中心定期审计和信息披露制度。社区商业中心投资关系复杂，社区商业中心一般都是连锁经营企业，有的还是特许经营加盟连锁，企业投资主体较多；对于大型超市等规模较大的零售企业，多数供应商需要提前铺货，给予较宽松的账期，实际意义上也是对超市的一种“投资行为”，相当于一个“投资者”，而大型超市等零售企业在经营管理中存在对经销商乱收费、克扣货款、企业注册资本与实际资本金不符、投资方擅自挪用零售企业的营业款等诸多现象，对于大型超市等规模较大的零售企业应当如同对于上市公司一样进行财务监管，让零售企业的政府监督部门、商品的供应商、门店的员工、零售企业的合作者了解企业的资金运作情况。

第四，建立社区商业中心投资风险评估制度。相关主管部门对社区商业中心应建立投资风险评估制度，对民生影响较大的社区商业中心进行监控。其中重要的是建立社区商业中心投资风险评估体系，基本思路如下：首先，设计社区商业中心投资风险评价指标体系。其次，设置相关评价指标项目权重。第三，设置相关评价指标项目存在区间。第四，通过特定的项目风险指数计算方法，计算出项目总体风险数据，从而确定该社区商业中心目前处于哪一个风险区域。

参考文献：

1.王晓玉.国外社区商业发展的理论与实践.上海经济研究，2006（8）

2.张荣齐.社区商业管理.现代教育出版社，2008

3.王明星，孙建中.零售业：转型期的发展障碍与营销创新.中国流通经济，2002，16（3）

4.李曼.社区商业建设发展若干问题思考.商业时代，2006（8）

5.万典武.商业布局与商店设计.中国商业出版社，2004

6.黄国雄，陈伟光.现代商学通论.人民日报出版社，1997

7.杨丽君，朱华岚，吴健平.基于GIS的零售业商圈分析.遥感技术与应用，2003（6）

8.吴智刚，缪磊磊，周素红.城市生态化的演进与生态社区的构建.规划师，2002（12）endprint

社区商业中心市场秩序建设

第一，建立社区商业中心竞争秩序指标评价体系。社区商业中心竞争秩序指标评价体系是一组相互联系的指标。市场秩序指标主要包括两个子类，一是不正当竞争指标，二是阻碍和限制竞争指标。其中，不正当竞争行为包括侵犯其他经营者的合法权益的行为以及通过采取违法手段牟取不公正的竞争优势的行为；阻碍和限制竞争的行为主要是指实力强大的社区商业中心以不正当的手段排挤竞争对手的行为。

第二，加强社区商业中心市场督导作用。社区商业中心向供应商收取“进场费”和拖欠货款问题是交易行为中买方垄断条件下的突出表现，已经影响和破坏了市场的竞争秩序。我国对进场费问题的认识还存在一些误区。如认为收取“进场费”并未损害消费者的利益；认为有供应商支持就证明收取“进场费”是合理的；超市“进场费”属于市场经营范畴，应靠零售企业和相关行业协会自律等。很显然，大型零售商利用优势地位滥收费用，是典型的“市场失灵”。

第三，制定社区商业中心购买政府社区服务准入政策。一是要在准确把握社区居民需求的基础上，制定政府购买社区商业中心服务指导性目录，明确政府购买服务的种类、性质和内容。二是政府可通过社区商业中心委托、承包、采购等方式购买社区服务。要按照公开、公平、公正原则，严格程序，竞争择优。三是建立严格的监督评价机制，全面公开购买服务的信息，建立由购买企业、服务对象及第三方组成的评审机制，评价结果向社会公布。四是对购买服务进行动态调整，对承接企业实行优胜劣汰，使群众享受到丰富优质高效的公共服务。五是依据不同地区以及社区商业中心的不同业态设置不同的准入标准，防止其变成发展的阻力。

社区商业中心经营风险的规避

对于合理规范社区商业中心资金来源与投资行为，本文提出如下建议：

第一，构建经费保障体系。确保财政对社区商业中心发展的投入力度，改善投入结构，提高投入效益，逐步形成完善的社区商业中心经费保障体系，为社区商业中心发展创造有利条件。由于社区商业中心建设投资进去的资金不能够随时转出转进，投资周期过长，造成无流动性变化风险。需要社会各方参与和支持社区商业中心建设与发展，探索建立有效的社区商业中心资金募集方式，通过贴息补助、配套投入、慈善捐赠等方式拓宽社区商业中心建设融资渠道，吸引社会资金参与社区商业中心建设。积极引导社区营利性商业服务向产业化、市场化发展，积极推进社区商业中心实体的股份制改造。

第二，加强对资本金的监督管理。对社区商业中心特别是连锁经营的社区商业中心的资格进行审批，适当提高注册资本金，合理规范社区商业中心资金来源与用途及比例范围。同时在对国内外不同业态、不同资金规模的社区商业中心进行实证调研分析的基础上，合理确定不同业态、不同资金规模的零售企业各项目的用途及合理的比例范围，并在初次建店、开设新店及经营过程中，明确规定不同业态、不同资金规模的企业各项目的用途及合理的比例范围。

第三，建立社区商业中心定期审计和信息披露制度。社区商业中心投资关系复杂，社区商业中心一般都是连锁经营企业，有的还是特许经营加盟连锁，企业投资主体较多；对于大型超市等规模较大的零售企业，多数供应商需要提前铺货，给予较宽松的账期，实际意义上也是对超市的一种“投资行为”，相当于一个“投资者”，而大型超市等零售企业在经营管理中存在对经销商乱收费、克扣货款、企业注册资本与实际资本金不符、投资方擅自挪用零售企业的营业款等诸多现象，对于大型超市等规模较大的零售企业应当如同对于上市公司一样进行财务监管，让零售企业的政府监督部门、商品的供应商、门店的员工、零售企业的合作者了解企业的资金运作情况。

第四，建立社区商业中心投资风险评估制度。相关主管部门对社区商业中心应建立投资风险评估制度，对民生影响较大的社区商业中心进行监控。其中重要的是建立社区商业中心投资风险评估体系，基本思路如下：首先，设计社区商业中心投资风险评价指标体系。其次，设置相关评价指标项目权重。第三，设置相关评价指标项目存在区间。第四，通过特定的项目风险指数计算方法，计算出项目总体风险数据，从而确定该社区商业中心目前处于哪一个风险区域。

参考文献：

1.王晓玉.国外社区商业发展的理论与实践.上海经济研究，2006（8）

2.张荣齐.社区商业管理.现代教育出版社，2008

3.王明星，孙建中.零售业：转型期的发展障碍与营销创新.中国流通经济，2002，16（3）

4.李曼.社区商业建设发展若干问题思考.商业时代，2006（8）

5.万典武.商业布局与商店设计.中国商业出版社，2004

6.黄国雄，陈伟光.现代商学通论.人民日报出版社，1997

7.杨丽君，朱华岚，吴健平.基于GIS的零售业商圈分析.遥感技术与应用，2003（6）

8.吴智刚，缪磊磊，周素红.城市生态化的演进与生态社区的构建.规划师，2002（12）endprint

社区商业中心市场秩序建设

第一，建立社区商业中心竞争秩序指标评价体系。社区商业中心竞争秩序指标评价体系是一组相互联系的指标。市场秩序指标主要包括两个子类，一是不正当竞争指标，二是阻碍和限制竞争指标。其中，不正当竞争行为包括侵犯其他经营者的合法权益的行为以及通过采取违法手段牟取不公正的竞争优势的行为；阻碍和限制竞争的行为主要是指实力强大的社区商业中心以不正当的手段排挤竞争对手的行为。

第二，加强社区商业中心市场督导作用。社区商业中心向供应商收取“进场费”和拖欠货款问题是交易行为中买方垄断条件下的突出表现，已经影响和破坏了市场的竞争秩序。我国对进场费问题的认识还存在一些误区。如认为收取“进场费”并未损害消费者的利益；认为有供应商支持就证明收取“进场费”是合理的；超市“进场费”属于市场经营范畴，应靠零售企业和相关行业协会自律等。很显然，大型零售商利用优势地位滥收费用，是典型的“市场失灵”。

第三，制定社区商业中心购买政府社区服务准入政策。一是要在准确把握社区居民需求的基础上，制定政府购买社区商业中心服务指导性目录，明确政府购买服务的种类、性质和内容。二是政府可通过社区商业中心委托、承包、采购等方式购买社区服务。要按照公开、公平、公正原则，严格程序，竞争择优。三是建立严格的监督评价机制，全面公开购买服务的信息，建立由购买企业、服务对象及第三方组成的评审机制，评价结果向社会公布。四是对购买服务进行动态调整，对承接企业实行优胜劣汰，使群众享受到丰富优质高效的公共服务。五是依据不同地区以及社区商业中心的不同业态设置不同的准入标准，防止其变成发展的阻力。

社区商业中心经营风险的规避

对于合理规范社区商业中心资金来源与投资行为，本文提出如下建议：

第一，构建经费保障体系。确保财政对社区商业中心发展的投入力度，改善投入结构，提高投入效益，逐步形成完善的社区商业中心经费保障体系，为社区商业中心发展创造有利条件。由于社区商业中心建设投资进去的资金不能够随时转出转进，投资周期过长，造成无流动性变化风险。需要社会各方参与和支持社区商业中心建设与发展，探索建立有效的社区商业中心资金募集方式，通过贴息补助、配套投入、慈善捐赠等方式拓宽社区商业中心建设融资渠道，吸引社会资金参与社区商业中心建设。积极引导社区营利性商业服务向产业化、市场化发展，积极推进社区商业中心实体的股份制改造。

第二，加强对资本金的监督管理。对社区商业中心特别是连锁经营的社区商业中心的资格进行审批，适当提高注册资本金，合理规范社区商业中心资金来源与用途及比例范围。同时在对国内外不同业态、不同资金规模的社区商业中心进行实证调研分析的基础上，合理确定不同业态、不同资金规模的零售企业各项目的用途及合理的比例范围，并在初次建店、开设新店及经营过程中，明确规定不同业态、不同资金规模的企业各项目的用途及合理的比例范围。

第三，建立社区商业中心定期审计和信息披露制度。社区商业中心投资关系复杂，社区商业中心一般都是连锁经营企业，有的还是特许经营加盟连锁，企业投资主体较多；对于大型超市等规模较大的零售企业，多数供应商需要提前铺货，给予较宽松的账期，实际意义上也是对超市的一种“投资行为”，相当于一个“投资者”，而大型超市等零售企业在经营管理中存在对经销商乱收费、克扣货款、企业注册资本与实际资本金不符、投资方擅自挪用零售企业的营业款等诸多现象，对于大型超市等规模较大的零售企业应当如同对于上市公司一样进行财务监管，让零售企业的政府监督部门、商品的供应商、门店的员工、零售企业的合作者了解企业的资金运作情况。

第四，建立社区商业中心投资风险评估制度。相关主管部门对社区商业中心应建立投资风险评估制度，对民生影响较大的社区商业中心进行监控。其中重要的是建立社区商业中心投资风险评估体系，基本思路如下：首先，设计社区商业中心投资风险评价指标体系。其次，设置相关评价指标项目权重。第三，设置相关评价指标项目存在区间。第四，通过特定的项目风险指数计算方法，计算出项目总体风险数据，从而确定该社区商业中心目前处于哪一个风险区域。

参考文献：

1.王晓玉.国外社区商业发展的理论与实践.上海经济研究，2006（8）

2.张荣齐.社区商业管理.现代教育出版社，2008

3.王明星，孙建中.零售业：转型期的发展障碍与营销创新.中国流通经济，2002，16（3）

4.李曼.社区商业建设发展若干问题思考.商业时代，2006（8）

5.万典武.商业布局与商店设计.中国商业出版社，2004

6.黄国雄，陈伟光.现代商学通论.人民日报出版社，1997

7.杨丽君，朱华岚，吴健平.基于GIS的零售业商圈分析.遥感技术与应用，2003（6）

8.吴智刚，缪磊磊，周素红.城市生态化的演进与生态社区的构建.规划师，2002（12）endprint