试析不动产登记档案信息查询主体界定

赖俊峰

摘要：本文结合现行政策和工作实践，分析了在不动产登记档案信息查询工作中，查询主体的界定问题以及相应的查询权限和范围。

关键词：不动产登记档案信息查询查询主体

日前，国务院发布《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》，面向社会各界征求意见，其中第四章专门对不动产登记信息的共享和保护做了规定，明确提出，要建立“统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享；确保各类不动产登记和相关业务之间的共享；以及加强与公安、税务、工商、审计等部门信息的互通共享”，并要求“保证权利人、相关利害关系人可依法查询”。一时间，“以人查房”是不是变得简单了？利害关系人如何界定？这些都成为社会热门话题。

如果排除数据信息共享问题，社会各界关心的实质是：哪些人可以作为不动产登记档案信息的查询主体进行查询？各类查询主体的查询权限和范围有何不同？个人的隐私信息是否得到了有效保护？鉴于此，本文将以与人们生活密切相关的房屋、土地登记档案信息查询为例，结合政策依据和工作实践，从分析不动产登记档案信息查询主体入手，梳理各类查询主体的查询权限和查询范围，与各界同行交流探讨，希望对今后开展查询工作，制定规范标准有所裨益。

一、查询工作简况

我国各类不动产权利分别由不同的登记机关进行登记，关于不动产登记档案信息查询的政策依据和具体操作虽大体一致，但也因登记类型和地区差异略有不同。自20世纪80年代规模开展房地产权属登记工作以来，即产生了不动产登记信息查询工作，这是物权登记公示的重要体现，其在政府决策、保障交易安全、维护权利人合法权益等方面发挥着重要作用。

多年来，不动产登记信息查询工作不断完善，信息化水平和服务质量逐年提高，大多由登记部门的档案管理机构承担，实行窗口查询方式办理，相关政策规范自成体系，随着房地产市场活跃和维护权益意识增强，查询量与日俱增，查询需求日趋多样化。尤其是关于查询主体的界定，哪些可以按利害关系人办理查询等问题常常困扰一线工作人员。

二、查询工作主要政策依据

2002年，国土资源部印发《土地登记资料公开查询办法（国土资源部令第14号）》，明确了土地登记资料的查询范围和工作要求。

2006年，建设部印发《房屋权属登记信息查询暂行办法（建住房[2006]244号）》，采取了“以房查人”方式，即“个人和单位提供准确的坐落或权属证书编号，可以到房屋所在地的房屋登记档案管理机构，依法、依规查询房屋登记记载信息或原始凭证”，该办法明确了查询的主体和适用范围，要求根据不同的查询需求，分类型、分层次提供查询结果。

2007年，我国实施的《中华人民共和国物权法》，其第十八条规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”查询主体有了明显变化，区分了“权利人、利害关系人”。

2008年，住建部颁布了《房屋登记簿管理试行办法》，以及2012年6月起实施的《房地产登记技术规程》等规范性文件，进一步细化和明确了房屋登记档案信息查询办法，并强调：“登记资料不得仅以权利人姓名或名称为条件进行查询”，明确禁止“以人查房”。

但是，为配合公检法机关、纪检监察部门办理案件，根据全国最高人民法院有关文件以及《中华人民共和国刑事诉讼法》、《中华人民共和国行政监察法》等有关条款规定，“县级以上国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门两名或以上执行查询任务的工作人员，提供单位介绍信、本人工作证及协助查询文书后，可以查询、复制涉嫌人员的房屋登记资料和信息。”即在特定条件下，“以人查房”的渠道也是畅通的。

此外，作为一种广义上的政府信息，不动产登记档案信息查询工作还参照执行了《中华人民共和国政府信息公开条例（国务院第492号令）》中“行政机关不得公开涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私的政府信息。但是，经权利人同意公开或者行政机关认为不公开可能对公共利益造成重大影响的涉及商业秘密、个人隐私的政府信息，可以予以公开”等有关条款。

因此，在不动产登记档案信息查询过程中，对于不同查询主体是分类、分层次提供查询服务的，并注意维护权利人合法权益，保护个人信息安全。

三、查询主体和对应查询范围

结合现行政策依据和工作实际，归纳起来，常见的查询主体大致有以下三类：

（一）自然人、法人

自然人是指在法律上具有权利主体资格，能够以自己的名义独立享有财产权利，担负义务并能在法院和仲裁机关起诉、应诉的个人。

法人相对于自然人而言，是在法律上人格化了的、依法具有民事权利能力和民事行为能力并独立享有民事权利、承担民事义务的社会组织。包括企业法人、机关法人、社会团体法人、事业单位法人等多种类型。

上述自然人和法人的概念来源于我国《民法通则》有关规定，在实际查询中，可作为查询申请主体，其查询权限和查询范围如下：

自然人、法人提供身份证明、明确的不动产坐落或权属证书号，即可查询《不动产登记簿》中的基本状况（自然状况）及是否登记，是否存在查封、抵押等权利状况，但不能查阅、复制不动产登记档案资料。

这是物权登记公示的基本体现，各类不动产的权属状态和基本信息是公开的，查询主体与被查询的不动产标的物可以不存在权利义务关系。但其查询范围仅限于《不动产登记簿》中有关的记载信息，了解不动产的基本概况，并不涉及个人隐私信息和审核内容，更无法接触到原始档案资料。这类查询主体具有普遍性和不特定性，广泛来源于各个层面，需求多样。今后，随着云存储和大数据技术的发展，宜逐步开放，实现网络查询和自助查询，减少窗口查询量。

（二）权利人

权利人是享有不动产占有、使用、处分、收益等权利的人，拥有某项权利可以作为或不作为者。在不动产登记工作中，主要指不动产所有权人、他项权利人、预告权人等。endprint

这类查询主体同样具有普遍性，但更具有特定性，其与不动产标的物存在权利、义务关系，拥有天然的查询权限，查询范围较大。作为查询主体，其提供身份证明和权利证书，即可查询不动产相关的《不动产登记簿》和登记档案，并可进行查阅、复制、摘录、加盖证明公章等，涉及内容包括基本状况、权利信息、原始凭证等，但不包括登记审核材料和无关的其他登记材料。

权利人查询是目前不动产登记查询的主要形式，需求类型多样，查询量大，一般在窗口即可办理。在档案数字化完成情况较好的地区，经常采用浏览、打印扫描图片的方式进行查询。今后，应积极推进不动产登记档案标准化、信息化进程，完成历史档案数字化工作，逐步实现远程视频、图像查询，减少纸质档案调用，保障档案完整与安全，提高查询效率。

（三）利害关系人

《中华人民共和国物权法》实施后，关于“利害关系人”如何查询及界定，尚未形成统一明确的解释。但在实际操作中，大多遵循“能够提供证明不动产登记结果影响或可能影响其合法权益的人”，即利害关系人只有与不动产标的物存在法律意义上的利害关系，才能享有查询权利。其查询权限和范围与权利人查询相近。利害关系人提供身份证明、与查询房屋有利害关系的证明材料、房屋坐落或权属证书号，即可查询、复制《不动产登记簿》和登记档案中与利害关系相关的内容。因此，界定查询人是否属于利害关系人，是否可按相应权限和范围提供查询服务，将成为工作的重点。对于是否存在利害关系，则主要从以下五个方面进行判断：

一是利害关系人不是不动产权利主体，但与不动产标物具有法律意义上的因果关系；

二是因与不动产标的物交易行为、登记结果影响到权利第三人的利益；

三是因与不动产标的物存在继承、遗赠、赠予等事实而产生权属纠纷的；

四是因处理诉讼案件，第三人认为其利益受到损害，依法提出保护自己的合法权利而产生；

五是其他法律、法规、规定可提供证明材料证明存在利害关系的。

因此，判断查询人是否属于利害关系人，不能仅依据于查询人的主观认识，而应从法律意义上理解利害关系入手，需要查询人提供可信的证明材料证明存在利害关系，例如：

1.经公证权利人同意授权查询委托书；

2.经人民法院或仲裁机关受理、判决、裁定案件的证明材料；

3.经人民法院或仲裁机关认定为利害关系人（或第三人）的证明；

4.经公证具有法律事实的继承、遗赠、赠予证明材料；

5.仍处于婚姻存续期间的证明材料（限查婚姻存续期间不动产登记结果）；

6.不动产登记行为错误的证明材料；

7.其他能鉴别利害关系的证明材料。

此外，公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门、公证、仲裁机构、审计机关等因公查询时，其工作人员代表单位执行公务，也可以作为查询主体，其查询权限、范围和具体操作都有明确规定，基本不存在疑难问题，本文不再展开讨论。

查询主体是不动产登记档案信息查询工作的重要参与者，明确界定查询主体对于确定查询权限和范围，实现规范查询；维护查询人、权利人合法权益，保护个人隐私信息不被泄露均具有重要意义。

随着全国统一不动产登记工作的逐步推进，《不动产登记条例》即将实施，不动产登记档案信息在国土资源保护、地籍调查、住房保障、法院诉讼、国家税收、户籍管理、个人信用管理等领域将发挥越来越重要的作用，关于查询工作还将出台更加规范严谨的细则和办法。我们应积极创新，开拓思路，加强基础理论研究，共同促进不动产登记档案信息查询工作水平的全面提高。

作者单位：北京市房屋权属登记事务中心endprint