利用不动产登记资料的利害关系人

黄欢

《物权法》第十八条规定：权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。《不动产登记暂行条例》第二十七条规定：权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。《不动产登记暂行条例实施细则》第九十七条规定：因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。《不动产登记暂行条例实施细则》第九十四条规定：不动产登记资料包括不动产登记簿等不动产登记结果和不动产登记原始资料。

由于国家现行相关法律、行政法规、部门规章未对利用（即查询、复制）不动产登记资料的利害关系人的概念给予明确的定义或释义，对其如何准确认定以及如何框定其利用范围是不动产登记机构所面临的实务难题。由于不同的不动产登记机构对查询、复制不动产登记资料的利害关系人概念的内涵或外延有不同理解，因而存在利害关系人的利用申请被拒、利用范围受限或所谓的利害关系人越权利用的现象，使得利害关系人的知情权遭侵害或不动产权利人的个人隐私与商业秘密被泄露，进而导致行政赔偿或刑事追责。虽然《不动产登记暂行条例实施细则》第九十七条罗列出利害关系人的种类及其利用范围。但该规定对于不动产登记资料对外利用的实际操作仍有未尽之处。为此，本文建议国家应对利用不动产登记资料的利害关系人进行概念定义或释义并框定其利用范围等，以充分发挥物权登记的公示作用，提高不动产登记资料合理利用效能，切实保障不动产权利人、利害关系人的合法权益，着力维护社会和谐与稳定。

一、不动产利害关系人概述

利害关系人作为一个专用法律术语，在国家现行相关实体法、程序法均有对其权利和义务的规定，但都未明确规定各自所称利害关系人或利害关系的概念，让行政执法主体在实际操作中难以准确判断与全面把握。本文认为就利用不动产登记资料的利害关系人（以下简称不动产利害关系人）而言，可作如下定义：能够提供证据证明相关不动产登记资料所反映的权属状况或所记载的事项影响或涉及其合法权益的人。不动产利害关系人包含自然人、法人和其他组织，其最大利用范围应视利害关系程度来框定。

二、不动产利害关系人的分类管理

为厘清不动产利害关系人种类，便于实务操作，有必要对不动产利害关系人进行分类管理。不动产利害关系人可分为不动产直接利害关系人和不动产间接利害关系人两大类。

不动产直接利害关系人是指能够提供证据证明相关不动产登记资料所反映的权属状况或所记载的事项影响其合法权益的人，一般而言，其也是不动产更正登记和异议登记的申请人，即其获知不动产登记簿记载事项有错误时，如果不动产登记簿记载的权利人同意更正的，其就持相关证明文件等材料申请更正登记；而如果不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，其就持相关证明文件等材料申请异议登记。不动产更正登记、异议登记申请人是理所当然的利用不动产登记资料的利害关系人，因为其申请不动产更正登记、异议登记时必须先行查询不动产登记簿相关记载或复制相关不动产登记原始资料进行确认并作为首要证据。

不动产间接利害关系人是指能够提供证据证明相关不动产登记资料所反映的权属状况或所记载的事项涉及其合法权益的人。但当其获知相关不动产登记资料所反映的权属状况或所记载的事项已影响其合法权益时，其可能会去申请更正登记或异议登记而成为不动产直接利害关系人。

三、不动产利害关系人的具体分类

不动产直接利害关系人可主要分为：

1.对不动产登记簿所记载的相关权利归属状况持有异议，且有证据证明自己才是真正的权利人。例如其提供证据证明不动产登记簿记载的某不动产权利人系采用造假、冒充等欺诈手段骗取登记的，或者其供证据证明某不动产权利人系暂时代其登记后却拒不配合转为登记在其名下的等。

2.有证据证明不动产登记簿所记载的相关状况或事项与实际不符，导致损害自己利益的人。例如其供证据证明不动产登记簿记载的某不动产的坐落、界址、空间界限等内容与其不动产相关记载内容重复，或者不动产登记机构记载其在某不动产上的查封或异议的内容有误等。

3.提供审判机关、仲裁机构受理某不动产物权纠纷案件证明的诉讼、仲裁案件的当事人。

4.法律、行政法规规定的其他利害关系人。

不动产间接利害关系人可主要分为：

1.不动产继承人。指有证据证明的不动产遗嘱继承人、受遗赠人，有身份关系证明的不动产法定继承人、代位继承人。

2.不动产婚姻关系人。指在婚姻关系存续期间，共有不动产可能登记在一方名下的有婚姻关系证明的另一方。

3.不动产交易当事人。指有证据证明与某不动产具有买卖、互换、赠与关系的当事人。

4.不动产相邻关系人。本文特指不动产的相邻各方在行使所有权或使用权时，因相互间依法应当给予方便或接受限制而产生利害关系的不动产权利人。《物权法》已对相邻关系设专章规定。不动产相邻关系人是很容易被忽视的非不动产登记利害关系人，例如在实践中，常见不动产相邻关系人因其邻居家中无人，不知何故竟然漏水渗透至其家中而造成损失，故持不动产权属证书、登记证明和相关证明，申请查询其邻居手机号码或联系方式以立即催促其邻居紧急处理等情形，不动产登记机构应当口头告知。

5.不动产承租人。一般是指进行过房屋租赁备案的房屋承租人。主要涉及其承租房屋出售时的优先购买权问题。

6.法律、行政法规规定的其他利害关系人。

四、不动产利害关系人的利用范围

利害关系人作为不动产登记资料的特殊利用主体，对其利用范围原则上应仅限于有利害关系的不动产相关的登记簿记载信息或原始登记凭证。至于利害关系人可否仅以权利人的身份信息（姓名、身份证明号码、名称、组织机构代码等）为条件申请查询权利人名下的不动产登记记录（即俗称的“以人查房”）， 本文认为根据《继承法》、《婚姻法》的相关规定来推断，不动产法定继承人、代位继承人与不动产婚姻关系人提供与权利人的身份关系证明应当可以查询，其中不动产婚姻关系人的查询显示结果应以婚姻关系存续的时间节点为限。因为不动产法定继承人与不动产婚姻关系人作为核心的间接利害关系人，其与权利人名下的不动产可能会有利害关系，触及不动产权利将来或真正的归属问题，如不让其查询，则已侵害其知情权，或会导致其相关合法权益由此而未能得到切实保障，进而引发行政诉讼。

五、不动产利害关系人的利用服务原则

随着将来国家不动产统一登记工作逐步落实，加上因出现新的多样化的不动产登记主客体或会产生新的利害关系人及其新问题、新情况。为此，不动产统一登记机构对可能涉及利害关系人利用不动产登记资料时应遵循以下服务原则：

1.合理原则。对利害关系人的认定范围不应随意扩大，也不应刻意缩小，应限定在合法合理范围内。例如不直接涉及不动产物权的债权债务与其他合同纠纷、仲裁或诉讼案件的当事人不能视为利害关系人。

2.审慎原则。既要满足利害关系人的利用需求，又要保护对应权利人的隐私。对相关身份证明、利害关系证明应审慎审核，防止欺诈与越权利用。

3.保密原则。不得涉及国家安全、军事以及其他保密信息。

王春敏/责任编辑