沈阳经济区房地产联动发展的机理与机制研究

石海均SHI Hai-jun；张杰ZHANG Jie；柳扬LIU Yang

（辽宁省房地产研究中心，辽宁城市建设职业技术学院，沈阳 110122）

（Liaoning Real Estate Research Center，Liaoning Urban Construction Technical College，Shenyang 110122，China）

1 问题提出

沈阳经济区在2010年4月6 日正式成为国家新型工业化综合配套改革试验区后，在推进商贸流通、教育卫生、人力资源、邮政通信一体化等方面的，有了很大进展。在房地产市场一体化方面，做得最突出工作的是辽宁省出台了12 个“一体化”措施：推进户籍管理一体化、社保一体化、沈抚铁电信一体化、工商管理一体化、旅游市场一体化、房地产市场一体化、商贸流通一体化、金融服务一体化、人才服务一体化、城乡基础教育一体化、交通一体化、生态环保一体化。

沈阳经济区房地产联动发展方面，虽然做了些工作，取得了些进步，但总体看来，进展不大理想。沈阳经济区房地产发展，存在许多问题：①各市发展不平衡。突出表现为房地产投资、开发建设两极化。2013年沈阳房地产开发投资2184 亿元，房屋竣工面积1459.8 万平方米，商品房销售面积2262.3 万平方米，分别占沈阳经济区的58.19%、33.82%和40.28%。而阜新房地产开发投资只占经济区总房地产开发投资的3.54%。②各自为政的管理体制引发了过度竞争。沈阳经济区内八个城市相互平级、各自为政的管理体制，使八个城市出现了各自发展、竞争多于合作的局面：每个城市都希望其它城市的居民多到自己这里来买房，而本城市居民到外地买房则不予支持；有的还打着招商引资的旗号，互相挖开发商。③相对落后的投融资环境制约了房地产的发展。从房地产开发方面的资金需求现状来看，开发商的资金来源，除了自有资金外，主要依靠银行贷款来维持房地产的简单再生产和扩大再生产。资金供给的少样性是沈阳经济区房地产业进一步发展的重要制约因素。④城市基础配套设施相对落后。沈阳经济区作为一个刚刚发展起来的经济区，除了沈阳城市基础设施比较完备外，像阜新、本溪等城市，基础设施建设都相对不足。

为了加快沈阳经济区房地产联动发展，需要进一步加大研究力度，提出并实施有效的促进措施。

2 问题分析

2.1 沈阳经济区房地产联动发展的机理。

沈阳经济区房地产市场联动发展机理是指沈阳经济区房地产市场的构造和工作原理。

沈阳经济区房地产市场的构造是指行政区划构成，即沈阳、鞍山、抚顺、本溪、营口、辽阳、铁岭、阜新8 个城市的行政区划构成。沈阳经济区是以沈阳为中心，在半径百公里范围内，涵盖了沈阳、鞍山、抚顺、本溪、营口、阜新、辽阳、铁岭8 个省辖市。区域面积占全省50.8%，人口占全省55.6%，经济总量占全省63%，城市化率65%。目前是全国城市化率最高的地区之一，是全省三大战略（沈阳经济区、辽宁沿海产业带、振兴辽西北）覆盖面最大区域，拥有东北地区最大的国际航空港、最完善的交通路网、全国一类开放口岸。

沈阳经济区房地产市场的工作原理是指集聚辐射效应和行政运行体制。沈阳经济区房地产市场的集聚效应是指沈阳作为中心城市在初期阶段对人口、产业、资本、技术的聚集作用。目前，沈阳市外地人购房占40%，就足以说明这个问题。沈阳经济区房地产市场的辐射效应是指沈阳作为中心城市对其它城市发展的带动作用。目前，沈阳与抚顺之间的沈抚新城、沈阳与铁岭之间的铁岭新城，发展成就突出和发展势头良好，就足以说明这个问题。从沈阳经济区目前的形势发展来看，中心城市对周边城市的效应，主要表现为集聚效应。但是，辐射效应也早已显现，并且逐步得到强化。沈阳经济区房地产市场的行政运行体制是指省政府对经济区的领导、经济区的协调运行、八城市的自主运行。省政府对经济区的领导，体现在省政府成立了沈阳经济区领导小组办公室，负责沈阳经济区合作发展的日常工作。经济区的协调运行，体现在每年召开的一次沈阳经济区书记市长联席会议中，确定深化区域合作的方向和重点，解决区域合作中遇到的重大问题。八城市的自主运行，体现在各市也相应设立了专门机构，形成了区域合作的网络体系。

2.2 沈阳经济区房地产联动发展的机制。

沈阳经济区房地产市场联动发展机制是指沈阳经济区房地产市场的运行过程和运行方式。

在房地产项目运行的全过程（土地征收-土地出让-规划设计-开发建设-预售销售-物业管理）中，都应该建立协调运行机制，但是目前沈阳经济区只是在土地出让环节有所体现，在规划设计环节有所借鉴，在开发建设、预售销售、物业管理等环节有所呼吁。

沈阳经济区房地产市场的联动运行，应贯穿房地产项目运行的全过程，应该包括全面联席制，诸如开发商联席制、土地联席制、物业联席制、城市规划联席制等具体的专业领域联席制。

沈阳经济区房地产市场联动运行，应该在决策、管理、执行三个层面均得到贯彻，但目前仅在决策层面的书记市长联席会议运行得较好，在管理层面的沈阳经济区领导小组办公室运行得一般，在执行层面的八城市职能部门落实书记市长联席会议决策的执行程度更一般般。主要原因是沈阳经济区房地产市场行政运行体制的三个内容（省政府对经济区的领导、经济区的协调运行、八城市的自主运行）中，“八城市的自主运行”太过强势。

沈阳经济区房地产市场联动运行，既要有成型的运行规则，也要有解决规则运行过程中纠纷问题的机制。目前沈阳经济区在纠纷解决方面，只有省政府及其沈阳经济区领导小组办公室进行力度不强的协调和协商，没有设立诸如裁决专家委员会、调解专家委员会等具体机构。

沈阳经济区房地产市场联动运行要求，按性质划分有柔性和硬性两种。目前沈阳经济区房地产市场联动运行的要求，原则性的柔性要求是大部分，这是沈阳经济区房地产市场联动运行成果不够理想的最主要原因。由于经济区不是行政区划性质，上级政府不能在各市合作方面过度“硬性”规定，但是经济区内部却可以形成合作章程，在章程中约定一些相对“硬性”条款。

3 对策建议

沈阳经济区房地产市场联动发展建议措施，是指具有可操作性的具体的能够促进沈阳经济区房地产市场健康发展的对策建议。

3.1 制定总体规划。

一般而言，城市规划决定了房地产开发的方向和空间，但房地产开发的市场行为也会带来城市规划的调整。因此，在沈阳经济区房地产开发中，对经济区城市规划要全面考虑，使经济区城市规划体现出宏观性、长期性和灵活性。

3.2 放宽户籍管理限制。

房地产与户籍紧密相联，推进房地产市场一体化，必须推进户籍管理一体化。在八个城市之间的户口迁移，要像在本城市那样方便快捷，从而为房地产市场一体化扫清障碍。

3.3 建立统一的供应协调体系。

对沈阳经济区内的八个城市的住房建设，要通盘考虑，统一规划。综合考虑经济区八城市的产业结构、经济状况、文化氛围、消费层次，来开发相应的房地产产品。

3.4 完善住房公积金一体化管理工作。

2009年3月，沈阳经济区内八个城市率先开通异地住房公积金贷款政策，给符合条件的沈阳经济区八城市居民提供了很多优惠和方便。在此基础上，住房公积金管理中心设立异地贷款受理窗口，由专职人员负责贷款发放工作，简化手续，减少程序，建立方便快捷的异地贷款绿色通道。

3.5 通过“飞地”加强区域合作。

飞地经济是指两个相互独立、经济发展存在落差的行政地区，打破原有行政区划限制，通过跨空间的行政管理和经济开发，实现两地资源互补、经济协调发展的区域合作模式。它有利于拓展发展空间，突破土地资源约束，实现共赢发展。沈阳经济区要充分利用《总体方案》获批的有利条件，发挥沈阳在经济区内的辐射带动作用，通过“飞地”的形式，加强与经济区其他城市的房地产开发，让不动产“流动”起来，实现八城市的互利共赢。

3.6 普降“及时语”，为活跃市场提供便捷的信息服务。

沈阳经济区的八个城市，现在还处于各自为政状态，信息不够畅通。要在现有各个城市房地产统计数据报告的基础上，建立健全经济区房地产数据的归集、加工、分析、发布制度，通过专门的机构、系统的软件、专业的处理、专家的分析、及时的发布，达到引导市场、科学管理、方便需求的目的。

3.7 综合编制房地产景气指数。

沈阳经济区作为一个超大规模的经济体，应编制方方面面的景气指数，其中包括房地产景气指数。房地产景气指数可从人民生活、经济、环境三个方面进行综合编制。通过房地产景气指数的编制，为政府提供房地产市场走势的“晴雨表”，提高决策的科学性。

[1]李威.沈阳经济区发展方式的对策和建议[J].产业与科技论坛，2008（12）.

[2]李靖宇，吴超.沈阳经济区发展为现代产业基地的定位论证[J].地域研究与开发，2011（01）.

[3]张英杰.沈阳经济区的形成、演变及发展策略探讨[J].经济论坛，2011（03）.

[4]张妍.以技术创新推进沈阳经济区新型工业化研究[J].科技管理研究，2011（21）.

[5]李大为，刘英基，杜传忠.产业集群的技术创新机理及实现路径——兼论理解“两个熊彼特”悖论的新视角[J].科学学与科学技术管理，2011（01）.

[6]刘静洋，董革冰.沈阳经济区构建与辽宁旅游竞争力提升[J].沈阳大学学报，2007（01）.

[7]王瑜，关伟，刘勇凤.基于SSM 的沈阳经济区产业结构分析[J].资源开发与市场，2011（08）.

[8]许崇春.基于技术路线图、专利地图和TRIZ 集成的产业集群创新技术路径研究[J].科技进步与对策，2012（14）.

[9]孔凡文，王英华，才旭.沈阳经济区经济综合实力评价分析[J].沈阳建筑大学学报（社会科学版），2010（03）.