江苏房价上涨影响居民消费的区域差异性分析

梁作鹏+葛扬+贾春梅

摘要：房价持续上涨对江苏各区域居民消费均产生了挤出作用，但是挤出程度存在明显差异。苏中地区房价上涨对居民消费的挤出作用最大；苏南地区房价上涨对居民消费的挤出作用居中；苏北地区房价上涨对居民消费的挤出作用最小。造成三大区域上述差异的原因在于：房价压力不同、居民住房自有率不同，边际消费倾向不同以及房地产市场发育程度不同。因此，为了扩大居民消费，促进经济增长，需要分类调控以抑制房价过快上涨、促进三大区域协调发展、完善住房租赁市场，培育“先租后买”观念等。

关键词：房价；居民消费；区域差异；住房自有率

一、 引言

消费、投资和净出口是拉动经济增长的“三驾马车”，其中消费是经济增长的第一拉动力。然而，在中国经济增长的动力结构中，最为乏力的却是消费，江苏也不例外。近10年来江苏消费对经济增长的拉动作用仍显不足，江苏最终消费率基本在40%，而居民消费率均在30%以下。最终消费率是消费在“地区生产总值”中的比重，包括居民消费率和政府消费率。仅就居民消费率而言，从横向看，世界银行的统计资料显示，2010年低收入国家居民消费率平均为75%，高收入国家平均为62%，中等收入国家平均为57.5%，而江苏的居民消费率在30%以下，远低于中等收入国家的平均水平；从纵向看，2003年～2010年，江苏居民消费率逐年下降，2011年～2012年居民消费率稍有回升，但仍然低于30%（见表1）。

影响居民消费的因素有很多，比如，居民收入、收入分配、居民消费倾向、资产价格波动等。从庇古开始学者们就已经发现实物资产价格波动会影响居民的消费行为。住房不仅是必需的容身之所，也是居民拥有的最重要的实物资产。购买住房在现行统计中属于投资，不属于消费。在既定收入的条件下，房价波动会影响住房之外的其他商品消费。房价波动是促进还是抑制居民的消费性支出水平？不同区域的房价波动对居民消费性支出水平的影响是否相同？对这些问题的准确回答，有利于揭示房价波动对居民消费的影响机理，有助于对房价进行分类调控，有益于促进居民消费，进而拉动经济增长。

二、 江苏房价影响居民消费的区域差异性事实

根据经济发展水平和地理位置的差异，江苏被划分为三大区域：苏南地区、苏中地区和苏北地区。经济发展水平相对较高、自然禀赋相对较好的苏南地区包括南京、无锡、常州、苏州和镇江；经济发展水平相对较低、自然禀赋相对较差的苏北地区包括徐州、连云港、淮安、盐城和宿迁；经济发展水平和自然禀赋居中的苏中地区包括南通、扬州和泰州。三大区域经济发展极不平衡，差异非常明显。2012年经济发展水平最高的苏州市区人均GDP为111 628元，而经济发展水平最低的宿迁市区人均GDP只有37 491元，苏州是宿迁的近3倍。从城市居民人均可支配性收入看，苏州高达37 531元；宿迁低至18 311元，苏州是宿迁的2.05倍；苏南地区平均为35 827元，而苏北地区平均仅为20 822元。

此外，三大区域的住宅均价也呈逐年上涨的态势，但房价上涨速度各不相同。国家统计局每月发布的《70个大中城市住宅销售价格变动情况》（定基以2010年价格为100）中，报告了江苏省的4个城市的住宅价格指数。这4个城市是：南京、无锡、扬州和徐州，其中南京和无锡属于苏南地区、扬州属于苏中地区、徐州属于苏北地区。按照城市行政级别划分标准，南京属于副省级城市，而无锡、扬州和徐州均属于地级市。因而，我们只比较无锡、扬州和徐州三个地级市的房价变动情况。对处于苏中地区的扬州而言，以2010年住宅价格为100，2011年底住宅价格定基指数为103.8；2012年住宅价格定基指数为103.9。对处于苏南地区的无锡而言，以2010年住宅价格为100，2011年底住宅价格定基指数为101.6；2012年住宅价格定基指数为101.8。对处于苏北地区的徐州而言，以2010年住宅价格为100，2011年底住宅价格定基指数为103.2；2012年住宅价格定基指数为102.7。由此可见，2010年～2012年处于苏中地区的扬州房价上涨率最高；处于苏北地区的徐州房价上涨率居中；而处于苏南地区的无锡房价上涨率最小。

通常地，“消费房价比”这一指标可以衡量房价对消费的挤出效应。消费房价比=年人均消费性支出/住宅均价。该指标越大表示房价对消费的挤出作用越小；该指标越小表示房价对消费的挤出作用越大。它衡量了三口之家购买一套标准住房将挤出多少年的消费能力。我们利用公式：住宅平均售价=■各市住宅销售额/■各市住宅销售面积计算出三大区域的住宅均价（各市房价来自中国房地产指数系统发布的《中国城市房价排行榜》），并根据《江苏统计年鉴-2013》中“区域经济”提供的苏南、苏中和苏北地区的人均消费性支出水平以及住宅均价，计算出三大区域的消费房价比（见表2）。

表2中的数据表明，苏中地区的消费房价比最小，表明房价上涨对居民消费的挤出作用最大；苏南地区的消费房价比居中，表明房价上涨对居民消费的挤出作用居中；苏北地区的消费房价比最大，表明房价上涨对居民消费的挤出作用最小。由此可见，江苏的苏南地区、苏北地区，以及苏中地区房价上涨对居民消费的挤出程度存在明显差异。

三、 区域差异性的原因分析

江苏三大区域房价上涨对居民消费的挤出作用如此不同，原因何在呢？我们认为三大区域房价上涨对居民消费的挤出作用区域差异的原因主要在于房价痛苦指数、居民自有住房拥有率、边际消费倾向、基本社保差异等方面不同所致。当然，江苏三大区域内房价上涨对居民消费的影响程度是房价痛苦指数、居民住房自有占比、边际消费倾向，以及房地产市场发育程度等因素共同作用的结果。

1. 房价收入比不同（即房价痛苦指数不同）。房价收入比又称为“房价痛苦指数”。房价收入比=（住宅销售均价 人均住房建筑面积）/人均可支配收入。该指标衡量了以收入水平为主要变量的居民对房价的承受能力。1992年世界银行对中国经济考察研究丛书《中国：城镇住房改革的问题与方案》提出中国城市房价收入比的合理区间应为（4，6）。

根据江苏统计年鉴提供的“人均可支配收入”、“人均住房建筑面积”以及计算出的住宅销售均价，计算出苏南、苏中、苏北地区的房价收入比（见表3）。通过表3可以看出，苏中地区的房价收入比最高，高达12.4；苏北地区的房价收入比最低为9.1；苏中地区的房价收入比为10。假如按照世界银行的上述房价收入比标准考察江苏的情况可以得出，三大区域的房价收入比都远远超过了房价收入比的合理取值，但是房价收入比的区域差异性比较明显、居民的住房支付能力不同。苏中地区的住房支付能力最低，房价痛苦指数最高；苏北地区的住房支付能力最高房价，痛苦指数最低。这在一定程度上解释了为什么苏中地区房价上涨对居民消费的挤出最大、苏北地区房价上涨对居民消费的挤出最小。

2. 居民自有住房拥有率不同，拥有两套及以上住房的居民家庭占比不同。国家统计局常州调查队于2010年11月对常州市区52个社区的2 167户居民家庭进行了住户基本情况抽样调查，调查数据显示，居民投资理念已经发生了很大的转变，住房条件也有了较大的改善，产权结构也因此产生了一些变化。常州城市居民住房自有率高达96.1%，拥有两套及两套以上住房的家庭占比为25.4%。另据2012年6月浙江大学不动产投资研究中心、清华大学媒介调查实验室与《小康》杂志通过对40个城市展开调查而联合发布的《中国居住小康指数》报告，江苏部分城市居民拥有住房的比率各不相同，苏州居民拥有住房比率为81.6%，南京居民拥有住房比率为79.8%，无锡居民拥有住房比率为76.7%，宿迁居民拥有住房比率为93.4%；淮安居民拥有住房比率为85.4%。由此可见，三大区域相比较而言，苏南城市居民自有住房拥有率相对较低，但拥有二套及以上套住房的占比较高。苏北城市居民自有住房拥有率相对较高，但拥有二套及以上套住房占比不高。

房价上涨后，有房家庭因为货币幻觉效应、收入效应、过度自信等原因，可能会增加消费。而无房家庭，包括正在租房或打算买房的家庭，会因流动性约束、预算约束等而减少消费。因而，某个区域内房价上涨对居民消费产生怎样的影响，取决于有房家庭占比大，还是无房家庭的占比大。一般而言，某区域内有房家庭的占比大，消费增加的多；无房家庭占比小，消费减少的少。因而，该区域消费可能会增加，换言之，房价上涨对居民消费的挤出作用小。这在一定程度上解释了为什么苏北地区房价上涨对居民消费的挤出最小。相反，某区域内有房家庭的占比小，消费增加少；无房家庭占比大，消费减少的多。因而，该区域消费可能会减少，即房价上涨对居民消费的挤出作用大。这在一定程度上解释了为什么苏中地区房价上涨对居民消费的挤出最大。

3. 边际消费倾向不同。凯恩斯的消费理论表明，随着收入水平的增加，居民的边际消费倾向逐渐减少。苏南地区高收入家庭占比较高，苏中地区高收入家庭占比苏南地区少，苏北地区高收入家庭占比最少。因此，苏南发达地区现期收入的边际消费倾向应该小于苏中和苏北地区。苏南地区居民的边际消费倾向小于苏中地区，因而，苏南与苏中地区相比，虽然这大区域的居民消费都会减少，但是苏南地区居民消费的挤出更少，因而，这在一定程度上解释了为什么苏中地区房价上涨对居民消费的挤出比苏南地区房价上涨对居民消费的挤出作用大。

4. 房地产市场发育程度不同。此外，苏北地区房价上涨与其独有的特点也密不可分。其一，苏北地区的城市化进程、人员流动速度以及经济发展等均不及苏南、苏中地区，使得苏北地区的房地产需求主要是刚性需求，投机性需求相对较少。其二，苏北地区城镇居民日常消费以必需消费为主，房价上涨，居民消费并没有太多的下降空间。其三，相对于苏南、苏中地区，苏北地区的人口密度较低，建筑用地较多，房价上涨的预期不如苏南、苏中地区强烈，因而对消费的挤出效应最小。

四、 政策建议

近年来，高房价成为严重制约江苏居民消费的一个突出问题。房地产市场是区域性很强的市场，苏南、苏中、苏北地区的经济发展水平、房价上涨速度，居民边际消费倾向等有着诸多的不同，因而，房价上涨对普通居民消费的影响不尽相同。应采取什么不同政策有区别、有针对性地控制房价过快上涨、增加消费对经济增长的拉动作用呢？

1. 分类调控，抑制房价过快上涨。房价的持续上涨对某些区域的居民消费已形成较为严重的“挤出效应”，假如购房支出对居民日常其他消费支出挤占得太多，其他的消费支出就会受到负向影响。这将逐渐影响到江苏经济结构的调整，以及江苏经济社会的长远发展。如果抑制房价过快上涨，让房价逐步回归到合理的范围内，并在某个平衡点上逐步稳定下来，用于住房以外的其他消费的潜力就可以逐步地发挥出来。因而，江苏需要依据城市规模、供求状况，分别施以区别化政策，对住房价格实施分类调控。

2. 促进三大区域协调发展。建立与完善区域协调发展机制，应坚持区别对待的基本方向，根据各区域的具体差距与实际情况，制定不同的发展政策，努力推进公共服务均等化，以缩小地区间差距，把地区发展中的“短板”补齐。坚持将“抓两头”作为促进区域协调发展的主要路径，抓好条件较好地区的辐射带动引领示范作用这一头的同时，抓好欠发达地区的快速发展另一头。依赖健全的管理体制、运行机制和法规体系，区域间的利益合理分配机制的建设，以促进区域协调发展。

3. 完善住房租赁市场，培育“先租后买”观念。改善居住条件是个循序渐进的过程，逐步改变居民“一步到位”的住房消费误区，倡导“先租后买”的住房观念，逐步改善居住条件。要扭转居民的住房观念，改变不愿租房的观念，需要政府在一定时间内向市场投放大量廉租房，让租房家庭原意租，也租的起，增加住房租赁需求。引导居民树立购租并重的二元化消费观念，需要大力发展住房租赁市场，完善相关的政策与法律，坚持实行房屋租赁登记备案制度，对从事房屋租赁的中介机构进行资格审查和资质管理，培育良好的住房租赁中介；通过适当降低房屋租赁税率增加住房二级市场的住房供给。

4. 调整住房供给结构，完善住房供给体系。调整住房供应结构，建立保障房与商品房相辅相成的住房保障制度，形成“低收入家庭获得租金补贴后通过市场租赁住房，或申请公共租赁住房；中等偏低收入家庭购买经济适用房；中等及以上收入家庭购买商品房”的住房梯度消费模式。根据房地产市场变化，动态调控土地供给结构、供给方式及供给时间，增加中小户型普通商品住房的有效供给，限制大户型、高档住房的供给。

5. 促进房地产金融市场的发展。住房是家庭的重要财富，国外房地产金融产品类型很多，比如，住房逆向抵押贷款。通过房地产金融产品或金融衍生产品可以使房产在短时间内变现，转化为居民的可支配性收入。因而，在金融市场与房地产市场均比较发达的苏南地区，可以进行房地产金融产品的研发与应用，减少居民拥有的住房对居民消费的挤出作用。当然，金融创新产品有风险，研发和推广需谨慎，避免房价泡沫式地增长，防止重蹈美国次贷危机的覆辙。

参考文献：

1. 刘思嘉，赵金楼.我国城镇居民消费结构的聚类分析及政策建议.现代管理科学，2010，（1）：69-71.

2.孔宪丽.房价波动对城镇居民消费影响效应的区域差异性分析.统计与决策，2011，（24）：108-110.

3.郝东阳.房价对城镇居民消费影响的区域差异——基于31个省、市和自治区的面板数据分析.消费经济，2013，（3）：12-16.

4.谢琦.居民资产结构对消费需求影响的差异性研究.商业时代，2013，（35）：24-25.

5.况伟大.房价变动与中国城市居民消费.世界经济，2011，（10）：21-34.

6.姚玲珍，丁彦皓.房价变动对不同收入阶层消费的挤出效应——基于上海市的经验论证.现代财经（天津财经大学学报），2013，（5）：3-15.

7.谢琦.国民收入分配对居民消费需求的影响.现代经济探讨，2013，（3）.

8.王军.中国消费函数的实证分析及其思考.财经研究，2001，（7）.

9.郑翠华.刺激居民消费 拉动经济增长.东北财经大学学报，2001，（2）.

10.严汉平，白永秀.中国区域差异变化轨迹及区域差异系统分析.云南大学学报（社会科学版），2004，（4）.

基金项目：中国博士后科学基金（项目号：2012M511707）；江苏省博士后科研基金（项目号：1101073C）；国家社科基金青年项目（项目号：13CJY038）；江苏省博士后科研基金（项目号：1301008C）。

作者简介：葛扬，南京大学经济学系主任、教授、博士生导师；梁作鹏，南京大学应用经济学博士后；贾春梅，南京大学应用经济学博士后，南京审计学院经济与贸易学院讲师。

收稿日期：2014-09-08。

5. 促进房地产金融市场的发展。住房是家庭的重要财富，国外房地产金融产品类型很多，比如，住房逆向抵押贷款。通过房地产金融产品或金融衍生产品可以使房产在短时间内变现，转化为居民的可支配性收入。因而，在金融市场与房地产市场均比较发达的苏南地区，可以进行房地产金融产品的研发与应用，减少居民拥有的住房对居民消费的挤出作用。当然，金融创新产品有风险，研发和推广需谨慎，避免房价泡沫式地增长，防止重蹈美国次贷危机的覆辙。

参考文献：

1. 刘思嘉，赵金楼.我国城镇居民消费结构的聚类分析及政策建议.现代管理科学，2010，（1）：69-71.

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3.郝东阳.房价对城镇居民消费影响的区域差异——基于31个省、市和自治区的面板数据分析.消费经济，2013，（3）：12-16.

4.谢琦.居民资产结构对消费需求影响的差异性研究.商业时代，2013，（35）：24-25.

5.况伟大.房价变动与中国城市居民消费.世界经济，2011，（10）：21-34.

6.姚玲珍，丁彦皓.房价变动对不同收入阶层消费的挤出效应——基于上海市的经验论证.现代财经（天津财经大学学报），2013，（5）：3-15.

7.谢琦.国民收入分配对居民消费需求的影响.现代经济探讨，2013，（3）.

8.王军.中国消费函数的实证分析及其思考.财经研究，2001，（7）.

9.郑翠华.刺激居民消费 拉动经济增长.东北财经大学学报，2001，（2）.

10.严汉平，白永秀.中国区域差异变化轨迹及区域差异系统分析.云南大学学报（社会科学版），2004，（4）.

基金项目：中国博士后科学基金（项目号：2012M511707）；江苏省博士后科研基金（项目号：1101073C）；国家社科基金青年项目（项目号：13CJY038）；江苏省博士后科研基金（项目号：1301008C）。

作者简介：葛扬，南京大学经济学系主任、教授、博士生导师；梁作鹏，南京大学应用经济学博士后；贾春梅，南京大学应用经济学博士后，南京审计学院经济与贸易学院讲师。

收稿日期：2014-09-08。

5. 促进房地产金融市场的发展。住房是家庭的重要财富，国外房地产金融产品类型很多，比如，住房逆向抵押贷款。通过房地产金融产品或金融衍生产品可以使房产在短时间内变现，转化为居民的可支配性收入。因而，在金融市场与房地产市场均比较发达的苏南地区，可以进行房地产金融产品的研发与应用，减少居民拥有的住房对居民消费的挤出作用。当然，金融创新产品有风险，研发和推广需谨慎，避免房价泡沫式地增长，防止重蹈美国次贷危机的覆辙。

参考文献：

1. 刘思嘉，赵金楼.我国城镇居民消费结构的聚类分析及政策建议.现代管理科学，2010，（1）：69-71.

2.孔宪丽.房价波动对城镇居民消费影响效应的区域差异性分析.统计与决策，2011，（24）：108-110.

3.郝东阳.房价对城镇居民消费影响的区域差异——基于31个省、市和自治区的面板数据分析.消费经济，2013，（3）：12-16.

4.谢琦.居民资产结构对消费需求影响的差异性研究.商业时代，2013，（35）：24-25.

5.况伟大.房价变动与中国城市居民消费.世界经济，2011，（10）：21-34.

6.姚玲珍，丁彦皓.房价变动对不同收入阶层消费的挤出效应——基于上海市的经验论证.现代财经（天津财经大学学报），2013，（5）：3-15.

7.谢琦.国民收入分配对居民消费需求的影响.现代经济探讨，2013，（3）.

8.王军.中国消费函数的实证分析及其思考.财经研究，2001，（7）.

9.郑翠华.刺激居民消费 拉动经济增长.东北财经大学学报，2001，（2）.

10.严汉平，白永秀.中国区域差异变化轨迹及区域差异系统分析.云南大学学报（社会科学版），2004，（4）.

基金项目：中国博士后科学基金（项目号：2012M511707）；江苏省博士后科研基金（项目号：1101073C）；国家社科基金青年项目（项目号：13CJY038）；江苏省博士后科研基金（项目号：1301008C）。

作者简介：葛扬，南京大学经济学系主任、教授、博士生导师；梁作鹏，南京大学应用经济学博士后；贾春梅，南京大学应用经济学博士后，南京审计学院经济与贸易学院讲师。

收稿日期：2014-09-08。