现代服务业视角下高职物业管理专业人才培养模式研究

○左文进

（浙江东方职业技术学院 浙江 温州 511363）

自十八大以来，我国物业服务行业的发展日益引起社会的关注，现代物业服务业对从业人员素质提出了新的要求，这势必导致高职物业管理专业人才培养模式改革的要求。现代物业服务业的社会实践已经迫在眉睫，但理论研究几近空白；高职物业管理模式研究相对深入，但缺少基于现代物业服务业视角对人才培养要求的理论探讨。因此，我们有必要将两者结合起来，展开深入研究。

一、高职物业管理专业人才培养现状

本部分研究以浙江省为例，涉及前期调查包括物业服务企业访谈、物业服务企业项目负责人问卷调查及高职物业管理专业毕业生问卷调查三个部分。下文除特别标明出处外，引用数据都来自上述调查，且均以“调查”简称。

1、人才需求旺盛与学校招生困难现象并存

浙江省政府《关于加快发展现代物业服务业的若干意见》指出，2012年至2015年前全省累计新增物业管理就业岗位30万个。按照管理人员占20%计算，2012年至2015年需管理人员约6万人，而同期浙江省内物业管理专业毕业生总人数不足1000人。调查表明，高职物业管理专业毕业生进入物业公司从基层岗位（如物业管理员）到中层岗位（如物业项目经理）历练年限大都在3至5年之间，显然低于性质类似行业正常的升迁年限，这说明了物业服务行业项目经理人才的缺乏。

学生是专业教育的主体，当前各高职院校物业管理专业发展中存在的问题突出表现为招生总人数下降、部分学校停止招生的状况。招生人数与招生计划直接相关，招生计划的下调是各院校根据上年度报到情况调整的结果，反映了物业管理专业普遍存在招生困难的局面。以浙江为例，目前没有本科及以上高校招收物业管理专业的学生，开设物业管理专业的高职学院仅有6所，其中自2013年开始，有2所学校停止招生。从全省招生计划总数来看，2010年招生总人数为461人，2014年为251人，招生指标呈持续下降的趋势，年均减少16.4%，同期部分学校物业管理专业报到率为70%左右，也就是说，各年度在校生人数较招生计划减少约30%。与此同时，近年来各高职院校招生计划和录取总人数却逐年上升，这说明物业管理专业在高职教育中相对竞争力的下降。长此以往，势必危及该专业的生存，从而导致物业服务行业专业人才的紧缺。

2、就业率高与就业质量低现象并存

如前文所述，由于企业对专业人才需求远大于物业管理专业毕业生的数量，调查显示近年高职物业管理专业毕业生就业率近百分之百，即物业管理专业毕业生几乎不存在找不到工作的现象。

高职毕业生就业质量主要通过薪酬、社会保障、满意度及发展机会等因素来综合体现。这些指标中以就业薪酬最具代表性。调查显示高职物业管理专业应届毕业生毕业半年后平均月收入为2300元左右，三年内行业转换率为68%，而《2014年度麦可思—大学生就业年度指标》显示全国高职高专2013届毕业半年后平均月收入为2940元，三年内行业转换率54%。另据调查显示，认为当前物业行业从业人员的薪资水平很低或偏低的占87.1%，关于当前影响物业服务行业发展的政府政策、人才素质、企业经营、管理模式和社会认可等问题中，社会认可程度不高居第一位，达38.7%。可见，物业管理专业毕业生就业质量不高，且低于高职院校平均水平。

3、现实问题及其成因分析

人才需求旺盛、就业率高体现了物业服务行业的社会需求及其对专业人才的迫切需求，学校招生困难则说明现行环境有碍于物业管理专业教育的可持续发展，就业质量低反映了物业服务行业发展存在的问题，也促进了招生难的现象。因此，人才需求旺盛与学校招生困难现象并存、就业率高与就业质量低现象并存两组矛盾相互作用，交织成当前高职物业管理专业教育发展面临的困境。

阻碍高职物业管理专业发展的原因有两个方面：一是当前物业服务行业发展存在的问题，主要表现为行业发展水平低、附加值低，从而导致从业人员薪酬低和社会地位低。二是现行高职物业管理专业人才模式存在的问题，主要表现为培养目标和规格单调、教学内容陈旧、校企合作乏力及考核方式不合理。

二、现代物业服务业及其对人才培养的启示

1、现代物业服务业的内涵

“现代服务业”最早出现在1997年9月党的十五大报告中，2012年2月，国家科技部发布的第70号文件，现代服务业是指以现代科学技术特别是信息网络技术为主要支撑，建立在新的商业模式、服务方式和管理方法基础上的服务产业。物业服务行业向现代服务业转型升级来自行业自身的社会实践，以万科、绿城、彩生活等为代表的部分物业服务公司在行业转型发展方面进行了卓有成效的努力。2012年3月，浙江省政府发布《关于加快发展现代物业服务业的若干意见》，2013年5月，中国物业管理协会在兰州召开“物业管理向现代服务业转型升级的研究”课题开题会。自此，现代物业服务业成为业界的共识。

关于现代物业服务业的定义，已有文献中尚未形成统一的意见，“运用科学技术，特别是信息技术”、“改善物业服务企业运作模式”、“较高的产业附加值”得到较为一致的认可。参考现代服务业相关理论研究成果，本文将现代物业服务业定义为：以满足业主需求为中心，充分运用科学技术和现代管理方法，围绕房屋管理展开的一系列增值服务的总和。

2、现代物业服务业对人才培养的启示

自“用工荒”在沿海城市出现以来，至今已经蔓延到我国大部分地区。劳动密集型是我国当前物业服务行业的基本特点，企业经营成本普遍上涨、盈利空间被严重压缩，原本微利的行业面临前所未有的生存压力。正如谢家瑾所言，物业服务行业传统发展模式已难以为继，加快物业服务行业转型升级已刻不容缓。当前，加快物业服务行业向现代物业服务业转型已成为业界的共识。

传统物业服务从业人员主要包括下岗职工、退伍军人、农村剩余劳动力及少数大学毕业生组成，总体上文化层次较低、年龄偏高，传统物业服务从业人员不能满足物业服务行业向现代服务业转型升级发展的需要。高职物业管理专业发展面临的问题应从自身寻找原因，如何提高物业管理专业毕业生的社会竞争力？如何提升物业管理专业的社会形象及其对学生的吸引力？如何培养适合现代物业服务企业需求的人才？这些问题的关键在于现行物业管理专业人才培养模式的改革和创新。

三、基于现代服务业的高职物业管理专业人才培养模式创新

人才培养模式是人才培养质量的首要问题。经过十余年的发展，与传统物业管理相协调，高职物业管理专业已初步形成了结构比较稳定的人才培养模式。在物业服务行业向现代服务业转型升级的背景下，须从培养目标、培养规格、教学内容、校企合作和考核方式等方面创新高职物业管理专业人才培养模式。

1、重设培养目标

设定高职物业管理专业培养目标之前要明确三个问题：第一，本专业理论知识和操作技能是什么。众所周知，物业管理专业是一个知识面涉及非常广泛，甚至涉及不同行业专业人才的专业，在专业教学中要求做到面面俱到是不现实的。第二，培养什么类型的人才。保洁、绿化、建筑等技术人才还是管理型人才。物业服务行业专业人才需求远大于供给的现实状况下，结合专业发展现状，定位为管理型人才更为合理。第三，培养什么层次的人才。“一线高端技能型人才”是当前高职教育的通行提法。尽管毕业生须从一线干起，但物业管理专业教育的现实决定了绝对不能拘泥于一线，应凸显中高层物业管理人才应具备的素质要求来进行规格定位。

综上所述，当前各高职院校物业管理专业人才培养目标可以表述为“本专业培养具有良好职业道德、掌握基本专业理论知识与操作技能、从事管理岗位为主的高端技能型物业服务人才”。由于现代物业服务行业对人才的需求呈现专业化、差异化的趋势，以上述表述为基础，可根据物业服务企业对人才的不同类型需求，结合各院校高职物业管理专业建设实际情况，合理定位，重新设定具有各自特色的人才培养目标。

2、提升培养规格

人才培养规格包括基本素质、知识要求和能力要求三个方面，基本素质通常与公共课程相对应，知识要求和能力要求与专业课程教育相对应。知识是能力的基础，在人才培养实践中两者是相对应的。现代物业服务业的特点决定了其对人才素质的要求，现代物业服务业体现以业主需求为中心，要求学生掌握客户心理学、物业经营、市场营销学和社区管理等方面的知识，具备与客户沟通及需求管理的能力；现代物业服务业应用现代科学技术和管理方法，要求学生具备计算机及其网络、社区电子商务、楼宇智能化和现代企业管理等方面的知识，具备运用新技术和新方法的能力；现代物业服务业强调开发增值服务，要求学生掌握项目管理、商务谈判、招投标及创新经营的知识，具备拓展业务范围、创造企业利润的能力。综上所述，在传统高职物业管理专业人才规格的基础上，强化现代物业服务业对人才素质的要求，重点在知识和能力两个方面进行调整，结果如表1所示，加▲条款体现了现代物业服务业的特色。

表1 高职物业管理专业人才培养规格

3、优化课程体系

物业服务专业人才的能力培养可以分为专业基础能力、专业应用能力和综合管理能力三个方面，专业基本能力包括建筑及房屋维修、物业管理基础及专业外语能力等；专业应用能力包括物业设备设施、环境、财务、档案及房地产经营等能力；综合管理能力包括信息与沟通、公文读写、法律法规应用及现代企业经营管理等方面的能力。

课程体系的优化思路是按照现代物业服务业的要求，调整专业基础课程模块，删并专业应用课程模块，强化综合管理课程模块。考虑到中央政府将物业管理纳入社区管理范畴，专业基础课程模块中添加了社区管理。由于现代物业管理特别强调的是科学技术及现代管理能力的应用，高职物业管理专业教学中应突出综合管理能力的培养，同时根据行业发展需要增加招投标、商务谈判、项目管理、高端物业管理实务等课程。对于专业应用课程模块，随着物业服务行业专业化水平的提高，专业工作由专业公司承担，相应的能力应主要由建筑工程、机电工程、园林等专业来培养，故在物业管理专业教学中可相对弱化，删除合并部分课程，如园林绿化可并入物业环境管理、建筑识图可并入房屋建筑学等。高职物业管理专业课程体系优化结果如表2所示，另可根据专业特色发展要求，安排相应的专业选修课。

表2 高职物业管理专业课程体系

4、深化校企合作

校企合作是职业教育发展的应有之义，校企深度融合是高职物业管理专业建设的重要目标。在物业服务行业向现代服务业转型的背景下，校企深度合作显得尤为重要。校企合作有丰富的内涵，其中以学生顶岗实习最为关键。

校企深度合作的思路是按照互惠互利的原则，通过合作科研、学校服务企业培训、教师挂职、学生顶岗实习等方式建立长效的校企合作机制。合作科研方面有企业高工高管与学校专业教师组成科研团队，突出物业服务企业转型、人才培养模式创新等领域的研究；服务企业培训是指学院充分发挥专业教师的专业优势，重点对企业提供改善服务理念、提升理论素养等方面的培训；教师挂职则应选择转型升级实践较为成功的大中型物业服务企业，参与现代物业服务业的实践；学生顶岗实习是校企合作的关键，应根据不同的任务要求分阶段实施，并使之制度化。表3显示的是高职物业管理专业学生顶岗实习安排及其要求，各阶段实习在传统人才培养要求的基础上提出新的要求，适应现代物业服务业发展的需要。

5、改革考核方式

在课程考核评价体系方面，基本原则是重视知识与技能结合，校内校外并重原则。基于前文分析，将高职物业管理专业课程分为基础理论、综合管理、专业应用及实训实习四个模块，分别设计考核方式。高职物业管理专业课程考核方式及要求如表4所示。

表3 高职物业管理专业学生顶岗实习安排及要求

理论笔试部分重点在考察课程基本理论的记忆和分析，课程实训由学校联系企业共同制定考核标准并由学校为主实施，综合实训由学校联系企业共同制定考核标准并由企业为主实施。在考核方法创新方面，重点在综合管理课程模块的实训考核部分，可以运用360度评价方法和实训作品评价，前者适合过程导向型的课程实训，成员成绩由项目项目团队及教师评分综合评定，后者适合结果导向型的课程实训，成员成绩由教师根据校企共同制定的评分标准评定。在考核内容设计方面，基本思路是按照转型升级对人才素质的要求，由传统的知识性考核转变为以实践为主的能力和素质考核，突出考核学生经营管理创新能力。

表4 高职物业管理专业课程考核方式及要求

四、研究展望

影响高职物业管理专业人才培养面临困境的影响因素很多，可以大致分为内外两个方面，本文着眼于人才培养模式创新，是从专业自身的角度寻找问题及其解决办法。外部影响因素则包括物业服务行业的发展水平、政府职能部门的重视、社会认知等因素，进一步研究这些外部因素的影响程度及其作用机制，对指导高职物业管理专业建设具有重要的价值。

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