论住房公积金个人委托贷款风险及对策

杨利军

【摘 要】自1998年我国住房制度改革的全面推进，使得金融体制改革得到进一步深入，作为我国一个新的利润增长点，住房公积金个人委托贷款业务在近几年有了极为快速的发展。目前，住房公积金个人贷款已经步入风险高发阶段。但是，如果在目前相对欠缺的风险管理体制下进行住房公积金的迅速快速扩张，住房公积金管理中心必定会承担巨大的风险，因此，本文着重分析了住房公积金个人委托贷款的风险调控，提出了一些风险防范措施，供参考。

【关键词】住房公积金；个人；贷款风险；防范

一、我国住房公积金个人委托贷款状况及特点

随着我国社会经济的不断发展，人们对自己的居住条件提出了更高的要求，个人的住房已经走向更加商业化、市场化等方向。同时，个人住房信贷规模也是越来越大，特别是公积金个人住房贷款，而且具有贷款利率和贷款期限长等特点，受到广大中低收入家庭的普遍欢迎，呈现持续高速发展态势。2008年12月底之前，全面实际住房公积金缴纳的人数累积为7745.09万人，住房公积金缴纳总额和余额分为为20699.78亿元、12116.24亿元。已经对961.17万职工家庭累积发放了住房贷款达到10601.83亿元。虽然住房公积金管理部门不是以营利为目的的事业单位，但却对住房公积金个人委托贷款的风险进行承担，随着住房公积金的个人委托贷款的进一步发展，风险管理作为一项不容忽视的问题应被重点关注。

住房公积金个人委托贷款是住房公积金管理部门委托商业银行，以个人住房公积金存款为资金来源，按照规定的要求向住房公积金缴存人在购买的住房时候发放一定的贷款，住房公积金个人委托贷款中存在的贷款性质、资金来源、贷款人、贷款风险、贷款对象以及贷款条件等各方面都会存在着相应的差别。而且住房公积金也是属于委托性个人住房贷款项目，一般都要求资金来源对单位以及个人共同来进行缴存，贷款的风险由住房公积金管理部门承担，具体贷款业务委托商业银行办理。对于住房公积金个人委托贷款，业内人士和银行界普遍认为客户群体是优质客户，住房公积金个人委托贷款是一种优质资产，因而把住房公积金个人委托贷款作为低风险的贷款。然而，目前却存在着越来越多的客户未能根据个人住房贷款要求进行还款，在发达国家，个人住房贷款导致的金融问题已经引发经济受到影响，对我国个人住房贷款发挥着警示作用。在房地产市场快速发展的带动下，住房公积金个人委托贷款有了迅速发展，在个人住房贷款中，住房公积金个人委托贷款规模的比重快速增长，但在贷款审批和管理方面却不尽人意。我们应该认识到当前住房公积金个人委托贷款所面临的潜在风险还是很高的，如果不能对住房公积金个人委托贷款面临的潜在风险进行有效的识别与控制，未来住房公积金个人委托贷款的快速扩张反而可能成为住房公积金管理上的一个不容忽视的风险源。

二、我国当前住房公积金个人委托贷款所存在的风险

1.借款人自身的风险

（1）偿债能力风险。所使用的公积金贷款的主要对象也是社会中的中低收入阶层的还款人员，这部分的职工偿还的能力普遍都较低，再加上由于社会劳动制度的改革，一部分的人员流动性相对较大，稳定性也相对下降，而且一部分人由于丧失工作以及收入而大幅度的减少还款或者是遇到紧急情况发生贷款违约等情况，一些家庭由于子女上学或者是重大的疾病等都会发生大额的费用支出情况，也会出现偿还能力下降而发生的不可避免的贷款风险。

（2）信用风险。目前由于我国大多数城市尙未建立个人信用征信系统，对个人信用的核心内容、信用记录、当前负债等情况无从考察，即使借款人向多家银行借款也不得而知。由于赖账的成本较低，有些借款人甚至恶意拖欠贷款形成道德风险。

2.贷款受托银行的风险

在目前，住房公积金大部分都是委托办理的模式来进行的，贷款的办理以及风险承担的主体不同，而且由于权责的不统一性，再加上公积金的委托贷款的业务也是与银行的盈利性相冲突的。而且在缺乏相应的资金监理机制的基础上，银行也会根据资格来进行调整理财投资项目，着重把自营项目来发放那些风险较小，利益较大的项目中去，而把一些风险较大，效益较低的项目会用公积金的形式来进行发放，这也在一定程度上加大了公积金的还款风险，产生大量不良资产，最终损害住房公积金缴存人的利益。另外受托银行对公积金贷款业务不够重视，对所属网点和相关人员的管理松懈，少数信贷人员在贷款的审查和操作过程中缺乏应有的审慎，从而造成贷款的潜在风险。

3.住宅开发商的风险

因开发商原因造成贷款抵押物难以落实，带来潜在风险。

（1）欠费或违规。开发商因拖欠物业维修资金或规划用地红线越位等原因，在建楼盘竣工后，未能通过商品房综合验收，使购房人不能按时入住或入住后无法办理房屋所有权证。

（2）不能及时撤消土地抵押登记。开发商以设定土地抵押向商业银行取得开发项目贷款，由于楼盘滞销或贷款资金外挪等原因，在建楼盘竣工后，不能及时还清开发项目贷款，撤消土地抵押登记，使购房人无法取得“土地使用证”不能办理房屋抵押登记（或房屋抵押变理登记）手续。

（3）楼盘不能按期竣工。开发商因自有资金率较低加上在建楼盘滞销、筹资困难等原因，无法按期竣工，严重时会造成“烂尾楼”。

（4）超出经营期限。一些因开发项目设立的、有规定經营期限的项目公司，在经营期内未能全部履行担保责任，经营期满“人走楼空”，担保责任无从落实。

4.贷款委托人的风险

由于住房公积金管理中心未能充分了解个人委托贷款存在的风险，缺乏有效的跟踪管理措施，导致贷款抵押物无法得到落实，从而产生潜在的风险问题。

（1）重贷前调查认证、轻贷后跟踪落实。部分住房公积金管理中心贷前调查认证工作做的比较全面，但忽视了贷后及时落实抵押物。因期房贷款量大面广，贷后落实抵押物工作琐碎，极易疏忽，直至发生贷款逾期，需发处置时才发现抵押物尚未落实。甚至个别已将住房转让他人，再去追究担保责任，发现担保方已歇业走人，担保合同成为一纸空文。

（2）工作职责不明确。住房公积金管理中心内部未落实专人负责抵押权证的收存，或内部移交环节不严密，相互推诿，造成个别抵押权证不知去向。

（3）盲目相信受托银行。部分城市住房公积金管理中心将房屋抵押权证委托受托银行保管，但贷后未采取相应监督措施，造成抵押物长年得不到落实。

三、住房公积金个人委托贷款的风险管理及防范

1.帮助贷款人树立及时还款法律意识。运用政策咨询及还款测算等多种服务，便于还款人有效掌握并预测在未来一段时间内自己的还款能力，从而使合理的贷款额度和年限得以确定。重点是将不按时还款所应承担的法律责任向借款人进行介绍，以此避免借款人有恶意欠款等问题产生。

2.创建政府担保制度和保险制度。公积金作为政策性的资金性质，还应组建以政府为主导的多层次的住房抵押信用的担保和保险机构，以便增加公积金的安全性。而且这样也能体现降低中低收入者购房的宗旨，不仅为他们提供担保并实行合理的收费，增加住房贷款的保险性，若是贷款人在此期间发生失业或者是其他不可预料到的情况收入无法逆转物理还款的时候，还可以由保险公司赔偿部分的款项，分担公积金管理机构所承担的风险。

3.加强对贷款银行的受托业务管理，建立有效的贷款业务考核机制。（1）理论与银行之间的委托关系。随着贷款业务的不断发展，完善银行的委托协议，明确各自的权利以及义务，细化各种责任条款，对于受托银行由于自身的经营管理不善等原因造成的公积金贷款的风险，还应该追究银行的责任。（2）加强信贷人员的公积金的政策以及业务培训，在办理公积金贷款的过程中工作人员对受托的银行相关人员的公积金政策的业务知识培训等，不定期的检查和指导银行的委托工作，统一的编制贷款业务的操作流程，最终实现规范化管理步骤。

四、結语

综上所述，随着人们住房条件的逐渐改善，住房信贷市场也向迅猛增长的方向迈进。在该状况下，作为政策性和住房金融的主体，住房公积金贷款发挥着一定的作用。要求在做好信用风险防范工作之前，还应对整个贷款业务流程实施贯穿，进一步将风险管理水平实施提升，从而与住房公积金自身的安全运营要求得以满足，并对住房制度改革及政策性住房金融发展的成功与否产生一定影响。

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