探讨房地产开发企业内部控制的构建与完善

王春雷

摘要：房地产业在世界各国都对经济的发展做出了巨大的贡献，对各国GDP的增长起着至关重要的作用。我国在上世纪80年代改革开放后期，深圳特区开始了土地使用权有偿出让和转让的试点，正式开启了我国对当代房地产业经营管理的序幕。构建与完善企业内部控制，是加强企业科学管理、提高企业经济效益的客观要求。房地产行业是资金密集型的高风险行业，构建与完善企业内部控制对防范经营风险和降本增效有着重要意义，房地产开发企业应加强企业控制环境建设，健全风险控制机制，强化控制活动，加强信息流通和沟通，强化内部监控。

关键词：房地产开发企业；内部控制；构建；完善

在过去的几十年里，中国的经济取得了举世瞩目的增长，房地产业的发展也突飞猛进，在部分大中城市中已经成为支柱性产业，在国民经济中的地位不断提高。目前，房地产企业已成为我国国民经济的支柱。其所在行业收益额多年稳居各行业之首，其年均销售额更是带动了全国经济增长。2013年，虽然房地产行业执行了限购限贷政策，但是在政策趋向宽松、经济平稳回升等宏观环境持续向好的情况下，一、二线城市市场迅速回暖，并维持成交高位态势，2013年全年，我国国内生产总值（GDP）同比增长7.7%，增速与2012年持平，经济运行基本平稳。全年社会融资规模为17.29万亿元，比上年多出1.53万亿元，是年度最高水平，显示金融活动活跃，经济扩张动力良好，利于房地产行业的发展。为保证房地产开发也平稳快速发展，必须加强对我国房地产开发企业内部风险控制显示出它的重要性。

构建与完善企业内部控制，是市场经济条件下，加强企业科学管理、提高企业经济效益的客观要求。内部控制是企业管理的重要组成部分，他与企业的经营过程结合在一起，对企业生产经营活动进行调节和约束，是经营过程发挥其应有的功能，对企业的整个经营管理活动起着监督控制的作用，在企业管理中至关重要。房地产行业是资金密集型的高风险行业，要按照我国一系列规范内容，来建立与实施内部控制。

一、房地产开发企业内部控制管理的目标

为了加强和规范企业内部控制，提高企业经营管理水平和风险防范能力，促进企业可持续发展，维护社会主义市场经济秩序和社会公众利益，根据国家有关法律法规，财政部会同证监会、审计署、银监会、保监会制定了《企业内部控制基本规范》。2010年4月26日，财政部、证监会、审计署、银监会、保监会等五部委刚刚联合并发布了《企业内部控制配套指引》。国际著名会计师事务所德勤表示，指引将有助于提升中国企业的财务报告质量，减少商业欺诈风险。但新指引无法彻底杜绝企业“做假帐”。该配套指引包括18项《企业内部控制应用指引》、《企业内部控制评价指引》和《企业内部控制审计指引》，连同此前发布的《企业内部控制基本规范》，标志着适应我国企业实际情况、融合国际先进经验的中国企业内部控制规范体系基本建成。

在基本规范所称中，可以看出，内部控制是由企业董事会、监事会、经理层和全体员工实施的、旨在实现控制目标的过程。内部控制的目标是合理保证企业经营管理合法合规、资产安全、财务报告及相关信息真实完整，提高经营效率和效果，促进企业实现发展战略。

房地产开发业在我国从新兴产业开始，经过十几年的发展，房地产开发业已成为我国国民经济发展的支柱产业，为我国城市建设和经济发展发挥了应有的作用。

为了企业能够健康发展，房地产开发企业必须建立内部控制来提高经营效率。为了使内部控制有效运行，就必须营造一个良好的控制环境，建立一个周密的会计系统，按业务循环设计有效的内部控制程序。

（1）战略目标是与房地产开发企业的使命相协调，反映了管理者就企业如何努力为它的利益相关者创造价值所作出的选择。

（2）报告目标要求房地产开发企业的内部和外部的报告真实可靠。可靠的报告为管理者提供适合其既定目标的准确而完整的信息，支持管理者的决策依据对企业活动和业绩的监控。

（3）营运及资产安全目标是保证房地产开发企业经营的有效性，包括业绩和盈利目标以及保护资源不受损失，保證企业现有的各项资产安全完整，使生产经营顺利进行并保证企业价值的真实完整。

（4）遵循目标要求房地产开发企业行为符合相关法律法规的规定，这对企业在社会和市场上的声誉产生极大的影响。

二、房地产开发企业构建和完善内部控制的原则

（1）合法性原则。房地产开发企业构建和完善内部控制必须按照国家法律法规和部门规章制度进行，严格遵循国家相关的法律、法规和规章制度，如我国《公司法》、《会计法》、《企业内部控制基本规范》、《企业会计准则》、《企业财务通则》等，保证每项经济业务符合有关规定要求。

（2）有效性原则。内部控制要从房地产开发企业自身的特点出发，具有针对性和实用性，与企业规模和管理水平相适应，符合企业经营效率和经营管理的要求，把握控制点。内部控制作为企业内部的管理制度，要严格贯彻执行，并随着外部环境和内部业务、管理要求变化，不断调整完善。

（3）目标性原则。内部控制的执行，要满足实现企业财产物资安全和会计信息真实，促使贯彻经营方针和提高经营效率，确保企业各项业务活动健康运行。

（4）全面性原则。内部控制要覆盖企业全部业务活动和每项业务活动全过程，涵盖企业开发经营的各个环节和会计工作的各个岗位及各项业务，抓好招投标、质量安全、成本费用及房屋销售等关键控制点。

（5）重要性原则。对关系房地产开发企业的重要事项要严格控制，对那些次要的事项则根据企业的能力简单控制或不控制。

（6）相互牵制原则。企业内部控制应合理设置机构、岗位、合理划分职责权限，确保不同机构、岗位之间权责明确，相互制约，相互监督。主要包括授权批准、业务主办、会计记录、财产保管、稽核检查等不相容职务分离，以维护财产物资的安全完整与会计信息的真实可靠。

（7）成本效益原则。建立和完善企业内部控制，要正确处理好内部控制效果与控制成本之间的关系，既要取得良好的内部控制效果，又尽可能地节约内部控制成本。

（8）预防为主原则。建立企业内部控制制度主要是预防经营活动的无效率和违法行为。要保证单位的各项业务有序进行，还要避免经营运行中发生浪费、舞弊或混乱所带来的经济损失。

三、房地产开发企业构建与完善内部控制的措施

除了上市公司和国有企业，房地产开发企业的内部控制一般没有统一的标准，企业通常根据《企业内部控制基本规范》及其配套指引的规定，结合自身经营规模和房地产行业特点制定具体的内部控制程序和措施。房地产开发企业内部控制的构建和完善应从以下几方面进行：

（1）加强企业控制环境建设。控制环境包括外部环境和内部环境，外部环境主要包括经济环境、法律环境、道德环境等，外部环境建设，主要是由政府通过体制改革、法制完善、道德教育等措施来进行。外部环境超出了企业的控制能力，不能作为内部控制系统的组成部分。内部环境主要包括组织和人员两个方面。内部环境建设，应通过企业自身的努力来完成。创立良好的组织结构和权责分派体系，建立健全股东会、董事会、监事会、经营（总经理）班子，明确股东会、董事会、监事会、经理层的职责，强化董事会在改善治理中的主导地位，建立以董事会为主体，股东会、董事会、监事会、经理层相互监督、相互制约的内部控制机制，推行职务不相容制度，规范决策程序。企业管理者的认识和态度对内部控制建立和运行具有至关重要的影响，必须提高企业管理者对内部控制的认识。房地产开发企业人员流动性大，管理者应重视内部控制，以身作则，带头遵守各项内部控制制度，稳健经营，科学管理。

（2）健全风险控制机制。房地产开发企业从取得土地、开发经营到房屋销售等许多方面都会受到来自企业内外部诸多因素的影响因此，要强化风险意识，通过风险预警、风险识别、风险评估等措施，对财务风险和经营风险进行防范和控制。

（3）强化控制活动。房地产开发企业控制活动主要包括批准控制、会计控制、实物控制等。批准控制属事前控制，在经济业务发生前，按照既定程序，对其正确性、合理性、合法性加以核准，并确定是否让其发生，将一切不合法的经济业务控制在事前具有预防作用。会计控制通过企业内部会计活动对经济业务实施控制，包括恰当的岗位设置、严密的凭证制度、合理的会计记录程序和严格的日常核对制度。实物控制是为保护各种实物的安全完整，防止舞弊行为而进行的控制。主要包括限制接近、实物保护和实物清查等。

（4）加强信息流通和沟通。良好的信息流通和沟通系统可以是企业内部上下沟通便捷、各职能部门信息相互传递方便，从而有助于强化企业内部控制，真实反映企业的财务状况和经营成果，及时发现并纠正错误与舞弊行为，确保国家有关法律和企业内部规章制度的贯彻执行。企业的信息系统包括财务信息系统和管理信息系统。财务信息系统主要提高有关企业财务方面的信息，而管理信息系统则是提高很多非财务方面的信息。加强信息流通和沟通，建立开放和畅通的信息反馈渠道，包括管理层与员工之间上下的沟通渠道和横向、对外的沟通渠道，确保信息正确的传达沟通。

（5）强化内部监控。确保内部控制制度被切实地执行就必须对内部控制进行监督。加强企业内部监督必须重视内部审计。内部审计是内部控制的一个组成部分，他通过对内部控制的检查与评价来协助管理者完成管理目标。房地产开发企业应该结合本单位的规模、生产经营特点等因素，建立相应的内审机构，设立并完善内部审计监督体系，指定专門机构或人员从事审计工作，赋予内部审计机构和审计人员充分的权利，对内部控制体系实行监督，对内部控制执行情况监督检查，对各级管理层的财务活动和管理活动进行评价，从而保证企业内部控制制度更加完善和严密。要借助外部中介组织，特别是会计师事务所的力量，充分发挥其在企业内部控制制度设计及有效运行方面的积极作用。

房地产开发企业内部控制的构建与完善还应当根据企业实践情况区别对待。对于会计核算混乱、管理基础薄弱的企业，应当从定岗定员、明确岗位职责、完善内部控制制度人手，按照合规经营的要求建立内部控制，保证企业财产物资的安全完整和会计信息的真实可靠。对于会计核算健全规范、管理基础较好的企业，应按合规性和效益性的目标要求构建和完善内部控制。

综上所述，房地产开发企业的一切管理工作，都应从建立和健全内部控制开始；企业的一切决策，都应统驭在完善的内部控制制度之下：企业的一切活动，都不能游离于内部控制之外。希望以上的建议能为我国的房地产行业在完善企业财务管理、开拓融资渠道、提高投资效益以及防范市场风险提供一些思路。

参考文献：

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