浅谈商品房工程管理中渗漏水预防

胡敏

摘要：商品房的渗漏水问题一直是业主的质量投诉重点，本文通过分析商品房的卫生间、楼/屋面、地下室车库、铝合金门窗等产生渗漏的原因，阐述工程管理过程中渗漏水预防控制的要点。

关键词：商品房；质量、渗漏；预防

引言

渗漏一直是建筑工程常见的质量通病，而商品房渗漏更是直接影响每一个业主的正常生活使用，因此商品房开发过程中，采取一系列措施预防渗漏水的发生是质量管理的重要工作之一。

1.商品房渗漏水问题描述及原因简析：

通过总结商品房常见的渗漏水问题，归纳其主要问题表现并简要分析原因。

1.1卫生间渗漏水

1）问题描述：楼板裂缝渗漏水；管道口/排气道处渗漏水；

2）原因简析：结构板浇捣、养护时产生裂缝；防水层施工质量不合格；管道/排气道处预留洞口吊模封堵不密实，管道及排气道根部等细部防水质量不合格；

1.2楼/屋面渗漏水

1）问题描述：楼板裂缝渗漏水，出屋面管道/排烟道下方渗水；

2）原因简析：屋面结构板施工养护不到位产生裂缝；屋面防水层施工质量不合格；防水细部节点施工质量不合格；

1.3铝合金门窗、洞口渗漏水

1）问题描述：门窗洞口渗水；门窗框渗水；

2）原因简析：洞口土建封堵不密实，门窗洞口滴水/鹰嘴/窗台排水坡度不合理；型材拼缝过大；门窗框密封胶少打漏打；

1.4地下室车库渗漏水

1）问题描述：底板/侧墙/顶板渗漏水；

2）原因简析：因混凝土浇捣不密实，养护不到位及施工荷载产生裂缝；防水施工质量不合格；

2.渗漏水预防管理的一般要点：

渗漏水预防的管理分为事前控制、事中控制、事后控制三个阶段。

2.1事前控制

1）项目开工前甲方工程师应精心组织编制项目的防渗漏专项方案。目前设计院出的施工图中都会标示前述各部位的防水做法，但是其做法笼统且未考虑到其他细节，比如铝合金门窗等部位，因此需考虑到项目所在地实际情况，结合以往项目开发经验，应单独编制整个项目的防渗漏专项方案。在总包单位进场后及时下发给施工单位及监理单位并进行交底。

2）总包单位针对项目防渗漏专项方案的基础上编制防水施工方案或技术措施并报监理批准，其内容应具体细化到包括施工程序、施工工艺、技术措施、质量标准、成品保护等。总包单位应对操作班组施工前进行技术交底。同时甲方工程部应不定期组织施工、监理等单位进行统一学习再交底。

3）工程中防水材料的优劣对防水效果有直接的影响，甲方应在合同中明确对防水材料的质量要求。施工单位应严格执行防水材料的进场报验程序和见证送检制度，经检验合格的防水材料才准予用于工程，不合格材料不准采用，必须退场。

4）审查防水工程施工企业的防水专业施工资质证书，监理应对其企业资格及人员资格进行审查确认。

5）渗漏水预防的重点部位施工之前应执行“样板先行”制度，要求施工单位在大面开工前，要先做出样板，通过样板验收，确定材料、施工标准及细部防渗漏节点构造做法。样板施工时甲方、监理共同监督旁站，考察施工单位施工技术水平，样板应达到规范的标准及专项方案的要求。将样板作为统一的质量标准，要求施工管理人员及操作人员严格执行。

2.2事中控制

事中控制主要是关键工序的质量控制过程。施工前总包单位应对施工人员进行施工技术交底，必要时可由甲方工程师组织施工单位现场管理人员及施工班组负责人进行技术交底。施工过程中应执行自检、互检、交接检及工序检查等制度，加强监理单位专业监理工程师的旁站、巡查及验收，隐蔽工程验收甲方工程师必须抽检，严格执行从基层、防水层到保护层的逐层隐蔽检查验收制度。由甲方工程师制定工序质量控制点检查表单，针对规范规定的验收质量标准将施工过程中检查重点罗列在表，逐项检查。施工过程中重点检查项有以下几点：

1）确保防水基层之结构层混凝土的施工质量及养护情况；防水施工前基层必须坚固、平整、干净、不起砂、不起皮。

2）檢查所用材料及主要配套材料是否符合设计要求，配合比符合产品说明要求；已施工的防水涂膜厚度现场见证取样，样品平均厚度符合设计要求，最小厚度不得小于设计厚度的80%，延展性等应满足设计要求进。

3）防水层完成后采取必要的保护措施，防止后续施工损坏防水层。

2.3事后控制

事后控制主要指严格按检验批、分项、分部（子分部）工程进行质量验收，并进行质量评价，对于工程质量存在问题提出整改意见，直至整改合格并验收。对防渗漏部位进行蓄水、淋雨等试验，检查其防水性能。同时交付之前应由甲方组织工程、物业管理、业主代表等人员进行内部验收，通过多轮细部检查，发现问题，分析问题，解决问题。

3.常见渗漏水部位的质量控制重点

3.1卫生间

1）卫生间结构现浇板浇筑时应振捣到位，当混凝土坍落度达到30-50mm时，再进行砼二次振捣，严格确保混凝土密实；

2）墙体根部及卫生间排气道、井道四周（除门洞口外）必须用砼浇筑翻边，高度不低于120mm且不得低于墙外侧地坪装饰完成面，翻边浇捣前基层需清理干净，振捣密实，完成后需加强养护，有条件可与结构砼一次性浇捣；

3）管线穿楼板处若为后开孔施工，需将孔壁凿毛后采用微膨胀砼分层塞实；预埋套管处宜采用油膏嵌实。

4）防水层施工操作应符合规范，涂膜厚度符合设计要求，结构层及防水层均需做24小蓄水试验，及时对渗水位置进行修补并要求监理旁站，修补完成后再次蓄水检查。

5）防水层完成后采取必要的保护措施，防止后续施工损坏防水层；

3.2楼/屋面

楼/屋面防水重点指阳台、露台及顶楼住户所在的屋面层。

1）屋面结构施工时对钢筋绑扎、保护层厚度、砼塌落度、二次振捣等进行检查确保结构自防水的有效性；

2）防水层施工前应将砼质量缺陷修补完成，基层清理干净，保证干燥程度；

3）防水涂料与基层粘结牢固，表面平整，涂刷层数、平均厚度符合设计要求；防水卷材搭接宽度不小于100㎜，接缝严密；

4）砼保护层分仓缝应与屋面饰面材料分仓缝位置一致；钢筋网应断开；

5）出屋面管井、排气道四周必须设置与结构砼一次性浇捣的翻边，高度不低于泛水高度；管道出屋面位置设置挡水圈，高度不低于屋面饰面层；

6）根据防水施工样板进行验收；穿屋面管道、阴阳角处、变形缝、落水口周围等易渗漏部位的应设一道附加防水增强层；。

3.3铝合金门窗及洞口

1）加强门窗洞四周的粉刷质量，预留门窗洞与门窗框四周的间隙每边不宜大于10mm，大于10mm时，宜用聚合物水泥砂浆修整洞口。

2）若采用附副安装，则与附框连接的外露螺钉应用密封胶掩埋密封，防止渗

水；同时副框周边粉刷需到位并在副框周边增加一道防水层；

3）门窗框与墙体间缝隙内及周边杂物应清理干净，门窗框边打发泡剂应连续、饱满、无针孔；发泡剂应与外框平，禁止发泡剂硬化后再割齐甚至暴力拉扯。

4）窗框拼缝不严密时，应加打密封胶，防止雨水渗入框内。

5）外门窗框均应设泄水孔；数量、长度、位置应符合规范要求，保证排水通畅；

6）门窗口上部应设置滴水线或鹰嘴，窗台粉刷坡度避免过小或出现倒泛水。

7）完工后外门窗应进行淋水试验，淋水试验应制定专项方案。

3.4地下室车库

1）底板防水层施工规范，按设计要求使用抗渗混凝土，浇捣密实；

2）地下室侧墙表面混凝土质量缺陷及模板穿墙螺杆割除孔洞用聚合物砂浆修补完毕，保证基层洁净牢固；

3）主体施工过程中，严格控制顶板施工荷载，避免顶板出现裂缝；

4）防水层涂刷均匀，厚度符合设计要求；不得有流淌、皱折、鼓泡、露胎体和翘邊等缺陷；

5）涂料防水层及其转角处、变形缝、穿墙管道等细部做法均须符合设计要求；

6）防水层做完后应及时保护，保护层与防水层粘结牢固，结合紧密，厚度

均匀一致；

4.结语

商品房渗漏水预防是商品房工程质量控制的重点，通过在事前、事中、事后采取的组织及技术措施，以及在施工过程中明确质量控制重点，能切实有效地预防商品房的渗漏水情况，减少交付后的投拆。在商品房开发过程中，参建各方均应提高质量意识，重视渗漏水的预防，提升各方面的质量，营造更加完善的房产品。

参考文献：

[1]张庚超白沣杰《浅议建筑物常见渗漏水通病问题的处理方案》《建材发展导向》2014年第3期