对房地产开发风险的研究

杜哲娟

巨鹿县广元房地产开发有限公司 055250

摘要：近年来，房地产开发速度随着市场经济的发展逐渐呈现出上升趋势，房地产开发具有投资大、工期长、高利润等特点，但是同样的，房地产开发也是一个具有高风险的行业。从其组织到实施过程，各个阶段都存在着不同程度的风险，可以说风险贯穿了房地产开发的全过程。本文首先介绍了识别房地产风险的方法，进而对引起房地产开发风险的因素进行了详细分析，最后提出了有效控制风险的建议。

关键词：房地产；开发；风险

引言

所谓的房地产开发风险，是指在房地产开发活动过程中存在的使企业有蒙受经济损失的机会或可能性。房地产风险涉及范围广，表现形式多样。因而房地产投资风险复杂，通常一旦发生风险，损失都比较惨重。在现实的企业生产过程中，有些因素是我们难以预料和控制的，它可以使企业实际开发利润可能与预计利润发生背离，使企业的经济效益造成损失。谈风险管理，首先要认识风险，并客观地看待风险，只有这样才能对出现的风险有恰当的应对之策，努力减少或规避风险带来的不利影响。

1.识别房地产风险的方法

1.1头脑风暴法

头脑风暴法是以小组会议为组织形式，通过相互讨论产生思维共振，不断激发与会人员的思维和灵感，进行相互的智慧补充和修正，以激发创新思维。

1.2幕景分析法

幕景分析法是借助计算机实现各种状态变化条件下的模拟分析，是一种用于辨识引发风险的关键因素及其影响程度的方法。当某种因素发生不同变化时，幕景分析法会展现对整个房地产市场产生的影响，以及影响程度和后果程度，以便分析研究和决策。

1.3筛选—监测—诊断技术

筛选、监测和诊断是一个连续性的识别过程，筛选就是把具有潜在威胁的影响因素进行分类和选择。监测就是对每种危险因素进行监测、记录和分析，诊断就是根据症状来评价和判断缘由，并对可疑因素进行仔细排查。筛选—监测—诊断过程往往需要重复进行。

1.4故障树分析法

利用图解的形式把大的故障分解成各种小的故障，或对各种引起故障的原因进行分解、细化。该方法能够把房地产市场面临的主要风险分解成若干细小的风险，一层又一层的分析原因，从而准确的找到对房地产市场真正产生影响的风险因子。

1.5专家意见法

是一种通过匿名方式反复征求专家意见，以最终形成共识的风险识别方法。针对较为复杂的房地产风险，德尔菲法具有良好的效果。

2.引起房地产开发风险的因素分析

2.1自身特性分析

首先，不可抗力的位置因素。当发生不可抗拒的自然灾害或经济危机、政策调整等系统风险时，由于房地产商品位置的固定性，它就不能移动逃避，只能直视面对。其次，房地产开发具有投资大，回收期长的特点。由于房地产商品开发过程较长，这样，各种影响因素变化的可能性就大，且维修和管理费用也会与之俱增。还有，随着环境因素的变化，房地产经营者还面临房地产商品滞销或者租不出去的风险。再次，房地产对资金额的要求很高，资金投入巨大，资金回收期较长，一旦项目资金链断裂而筹不到资金时，项目必然无法进行，房地产开发商和经营商必定蒙受巨大损失甚至破产。还有，房地产开发具有高敏感性。房地产投资涉及众多环节要素，整个产业链上各个要素之间紧密关联，因而投资行为对风险因素具有很强的敏感性，一旦造成损失，产业链上各个参与投资活动的主体都将遭受很大影响。另外还，有市场因素。房地产商品交易的价格不能完全反映其实际价值，信息不足或信息不对称还容易导致不公平交易。

2.2房地产开发商自身因素

首先，房地产投资者筹措资金的能力。房地产投资者往往需要通过贷款、合资等多种方式来融资。充裕的资金是工程建设质量的根本保证，是整个房地产商品生产过程中的关键，资金链一旦断裂后果不堪设想。其次，房地产项目施工能力。项目施工涉及多流程、多劳力、操作较复杂，科学的管理流程和突发事件的应急处理能力，能够有效节约时间和成本。安全控制是施工管理中很重要的部分。此外，工程施工前期的勘察、设计和工程技术状况、材料设备供应、房地产商品的出售或出租等，都可能存在并且足以影响经济效益。

2.3环境因素

首先，经济因素。资源涨价或者短缺，直接导致房地产工程成本的增加；房地产商品价格的下降以及房地产商品闲置；国家经济的整体走势、经济政策、居民收入水平、基础设施状况等，都构成了房地产风险的经济因素。其次，政策因素。可以引发房地产风险的政策因素包括国家调控、突发事件、战争、社会稳定、经济政策、土地和住房政策，以及产业政策的调整等，如果出现政策性变化，风险很大。再次，技术因素。技术的进步可能会导致房地产商品建筑材料、加工工艺、设计潮流的变化，导致房地产商品不能满足市场需求，甚至于必须改建或者重建，这样就增加了建造成本。另外，人文环境会影响购房者的消费行为。如人口数量、人口年龄结构、价值观、生活方式、地理位置等。城市规划要求、区域发展安排、社会治安状况以及公众对拆迁、噪音与污染等的干预，也对房地产商品的开发、销售或出租造成影响。

3.有效控制房地产开发风险的建议

3.1在风险源头有效预防、避开风险

如果房地产开发在企业结构和管理手段上再有纰漏，实属犯了大忌。因此，房企一定要认认真真的进行一次体检，哪怕是自我检查也可以。例如，放弃某地区的房地产开发以防止市场风险。通常是，预测到在某边贸地区长期效益不能保证或某个地区将有自然灾害频繁发生等而作出的决策。有效地避开风险源地可完全解除某种风险，但意昧著同时也放弃了从事该活动所带来的利益，故此种避免风险的措施，要受到一定的限制，即使采用，也应在前期工作阶段尽早作出，这样可大大减少不必要的风险投资费用。

3.2投资组合要多样化

一般而言，开发项目收益率相对较高的风险大，开发项目收益率相对较低的风险小。如果资金分别投入到不同的房地产开发项目，整体开发风险就会降低。其实质就是用个别房地产开发的高收益去弥补个别低收益的房地产损失，最终获取一个较为平均的收益。房地产多样化投资的关键是如何合理地确定投入不同类型的房地产的资金比例，使得即可降低开发风险又可获取较高的收益率。

3.3事前对房地产市场进行详细调研

要分析房地产开发所涉及的地理环境条件并预测其变化，以及早投资开发具有价值增长潜力的地块：要了解国家政策并预测国家未来对房地产政策有何变化，是限制还是鼓励，同时，要分析社会对房地产市场的需求类型和需求量并预测其变化。以确定开发项目和开发规模：要利用一切可能得到的信息资料，充分考虑到其他开发项目的竞争，尽可能准确地预测拟开发项目的费用与收益。

3.4以财务方式控制风险

首先，房产企业以自身财力，直接承担风险损失的补偿责任。其次，为了降低保险公司承担的风险，房产企业以缴纳保险费为代价，向保险公司投保，把投资风险转移给保险公司。另外，在房产项目实施中，要明确责任划分，不能把所有的责任都揽过来，我们要通过正当的、合法的合同条款，将工程中的风险责任细分到个人，减轻房产企业的风险压力，保证其效益的稳定性。

4.结语

房地产开发的风险是多种多样的，导致风险发生的原因也不尽相同。要想合理规避风险，既要从自身因素出发，做好工作，又要灵活适应外部环境，只有企业自身具备一定的势力，结合政府政策引导，才能把风险降到最低。

参考文献：

[1]谭贤国.房地产项目管理风险与控制[J].现代经济信息.2010（5）

[2]陈华飞.住宅市场供求均衡研究[D].华中农业大学，2010.