大庆市居民住房投资能力分析

贲宏月　罗焕

摘 要：采用2008—2012年大庆市统计局发布的统计数据和相关图表，并且与调查问卷相结合系统分析大庆市的住房投资发展与居民收入增加之间的的关系，综合分析大庆市居民目前的住房现状和投资实力，以调查问卷的形式对于大庆市居民进行住房投资调查。本次研究对大庆市居民未来的住房投资具有一定的参考意义。

关键词：居民住房；居民收入；住房投资；大庆市

中图分类号：F290 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）22-0162-02

引言

由于收入的提高，大庆市城镇居民生活水平也在稳步上升，衣、食、住、用、行等各消费领域都发生了日新月异的变化。城镇居民人均消费支出由2008年的9 847.1元提高到2012年的15 482.2元，增长57.2%，年均增长9.5%。恩格尔系数始终保持在31%～33%之间，比上一个五年提高了2～3个百分点，2008年以来，大庆市消费品价格指数（CPI）累计上涨24.4%，随着居民收入及生活水平的提高由于全国性的购房热潮以及居民的日常投资意识的增长，大庆市居民对于住房的投资更是走向历史新高。本文在投资的角度对大庆市住房投资能力进行了分析，站在投资的角度对大庆市居民的住房投资进行引导。

一、大庆市居民收入，住房与投资现状

（一）居民收入与住房现状

居住条件明显改善。2012年大庆城镇居民的人均居住支出达1 712.6元，比2008年增加1.57倍。住房私有化进程明显加快，购买房改房的家庭占67.5%、购买商品房家庭的占26.2%。室内装潢日益考究，用材使料精挑细选，居室装潢水平向高档化、宾馆化方向发展。

2012年城镇居民已有36.9%的住户装修过，城镇居民居住条件的改善首先体现在住房面积及其建筑质量上。2012年大庆城镇居民的人均住房建筑面积为28.14平方米。住宅建筑类型大有改观，居住在二居室以上的单元式住宅和单栋配套楼房的户已达88.4%，并且每百户家庭中有3户拥有两套以上住房。此外，在住宅建设中实行统一规划、综合开发、配套建设以及规范化的物业管理，小区内外环境优美。住宅内使用自来水的占94.7%、有厕所浴室的占80.1%、有管道天然气的占79.6%、有空调和取暖设备的占97.6%。其原因主要是由于大庆市近几年来的收入总水平在不断提高，人们的可支配收入也逐年增多。可见，大庆市居民的投资能力很强，拥有充足的资金进行住房投资。以下为大庆市2008—2012年的地区总收入水平变动图。

（二）居民投资情况

大庆市区居民家庭财富总额约为2 200多亿元，按照其价值从大到小地排列，主要由住房、存款、汽车、股票构成，其中，前两项财富价值就超过了1 900亿元。其中，住房占了一半，约为1 100亿元；800亿元为存款；165亿元为汽车；140亿元为股票；剩下的还包括一些投资品、消费品等财富。据市统计部门百户抽样调查结果显示，近几年来，我市居民的人均住房使用面积在逐年增加。其中，到2013年年底，大庆城镇居民人均住房使用面积已增加到了25.3平方米。由此可见，大庆市居民对住房的投资是非常热衷的，住房投资成为了居民日常投资的首选。针对此现状，我们将其归纳为如下的统计图：

二、居民投资存在的问题

（一）投资结构不尽合理

大庆市作为黑龙江省第二大市，GDP总值连年位于全省前列，仅次于哈尔滨，人均收入也在省内名列前茅。随着近年来的通货膨胀，大庆市居民也逐渐意识到了钱存在银行正在一天天贬值，居民也渐渐开始进行保值投资。据我们的调查统计，有大概70%的居民选择将钱投资于住房投资，50%左右的居民正在进行房地产投资，另外20%的居民有意愿进行住房投资。而对于金融工具的投资不足20%。可见，居民对于投资是非常慎重保守的，但过度投资于住房是不利于整个城市经济的健康发展和居民财富的增值。就目前情况来看，大庆市的住房供给还是比较充足的，而此时居民过度囤房，势必会把将来的市场供给提高，由此引发供过于求，房价大跌，不利于居民的长远投资。

（二）住房投资规模过大

自2008年以来，中国乃至全世界范围内住房价格都在不断上涨，居民住房从原来的生活必需品逐渐演变成为了投资品，受该现象的影响，掀起了全国范围内的购房热。大庆市居民在此热潮的推动下也开始了住房投资。

截至2013年，大庆市区居民家庭财富总额约为2 200多亿元，其中有1 100亿左右为住房支出，其中约有60%为住房投资。截至2012年，居住在二居室以上的单元式住宅和单栋配套楼房的户已达88.4%，并且每百户家庭中有3户拥有两套以上住房。据我们2013年下半年的调查问卷显示：有55%左右的居民将家中积蓄的80%用于房地产投资；另外有约37%左右采用贷款投资居民住房；另有10%有意愿进行住房投资如此大规模的住房投资势必会为将来的居民购房埋下巨大隐患，更不利于长期的投资。过度投资于房地产，变现不易，而且单一的投资方式对投资者的本金缺少保障，一旦出现房地产市场的剧烈动荡，势必会导致投资者血本无归。金融是经济运行的晴雨表和调节器，其活跃程度决定着经济发展的水平和活力。而居民对住房的过度投资正好与经济发展相悖。

（三）居民盲目投资

但当前居民金融资产存在着一些亟待解决的问题。一是收入分配机制的不合理抑制了居民金融资产的增长，收入分配明显向政府和资本倾斜。这种分配结构明显抑制了居民金融资产的增长，不利于民生的改善，不利于未来经济结构的转型。二是居民金融资产品种较为单一，投资渠道狭窄。目前中国居民的资产结构中储蓄存款的占比高达68%左右，比重明显过高。而剩余资产主要分布于住房投资、保险准备金、股票、基金和债券。三是资产分布不均衡，“二八”现象很明显。四是证券类资产波动幅度大。最后，居民金融资产受通胀威胁比较大。

三、相关分析及对策建议

（一）原因分析

当前，大庆市居民对房地产投资过热已成为本市经济发展较为紧迫的问题，而究竟是什么促使了房地产业出现过度投资现象呢？其中中国利率市场化对其有着较为重要的影响。

首先，中国的利率水平并非取决于市场资金供求力量的对比，而是由央行跟踪物价水平确定的存款利率，再相应地改变贷款利率。利率的水平调整由行政主观干预形成，因此在存在着通货膨胀的情况下，尽管名义贷款利率很高，但实际利率很低，甚至为负。在这种低利率的情况下，无法很好地抑制国内企业旺盛的投资需求，在当前投资领域中，房地产可谓是高利润行业，因此导致了房地产行业的过度发展，居民也被其高增值的表象所迷惑，不断地进行住房投资。

（二）对策建议

首先，大庆市的各级政府，应对居民的日常投资加以正确引导，帮助其建立完善的投资观念。地方政府发债应该实现自主化，这是中国财政改革的突破口，要让老百姓通过投资地方债券享受到区域经济发展的成果。同时，利率市场化是银行业改革发展的突破口，要改变存款利率相对固定、贷款利率浮动的格局，让银行贷款流向真正需要资金的广大中小企业。其次，可以考虑出台一系列的相关法律法规，比如借鉴北京的居民住房限购制度，对房地产业的过度发展采取相应的抑制措施等。

参考文献：

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[2] 大庆市统计年鉴（2008—2013）[K].

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[4] 方壮志.宏观经济政策的传到与住房投资热的诱因[J].学习与实践，2007，（5）.[责任编辑 安世友]