泛海SOHO写字楼项目市场分析研究

高原

摘要：写字楼作为商业房地产的前沿物业，是专门针对公司等机构出租和销售的建筑空间。与其它形式的商业房产（如购物中心）一样，在项目开发前必须进行可行性分析，准确的市场定位。

关键词：写字楼 竞争力 走势预测

0 引言

写字楼作为商业房地产的前沿物业，是专门针对公司等机构出租和销售的建筑空间。与其它形式的商业房产（如购物中心）一样，在项目开发前必须进行可行性分析，准确的市场定位。

1 项目概述

武汉CBD首发国际级写字楼——泛海国际SOHO城，位于武汉CBD商务核心区的北部门户位置，是集甲级办公楼、时尚商业街区为一体的国际全能商务综合体；项目由2栋150米，6栋100米，共8栋写字楼组成，总建筑面积63万方，是目前武汉市乃至整个华中地区最大的单体商务体项目。

2 项目竞争力分析（SWOT技术）

2.1 Strengths（优势分析）

①项目位于CBD核心区，毗邻二环线、汉口火车站，地理位置非常优越；

②交通便利，区域内有多路公交车及地铁经过；

③市政规划清晰，受周边商业区及CBD辐射影响，地段潜力巨大；

④先进的设计和规划，功能规划先进，能提供多种服务；

⑤超过区域内先期开发的写字楼物业，在区域范围内具有优势；

⑥开发商拥有雄厚的经济实力与良好的社会资源。

2.2 Weakness（劣势分析）

①土地成本高，如此高的土地价格把成本拉高，在产品定价的时候就不得不相应提高，这样就会挤掉一部分顾客；

②受地铁施工及周边建设影响，目前的环境及生活配套较差；

③缺少绿化及容积率过高；

④体量较大，招商难度及经营风险增加。

2.3 Opportunity（机会分析）

①区域经济发展规划，商务活动频繁，带来市场需求；

②城市区域建设进程加快，使土地和物业价值不断升值；

③合理准确的市场及产品定位，扩大了项目市场层面；

④随着更多项目的入住，区域潜力巨大；

⑤区域内人口多，提供较强的消费支撑。

2.4 Threat（威胁分析）

①区域内公寓类商住楼对纯写字楼市场冲击大；

②受区域内成熟的甲级写字楼销售竞争压力；

③项目周边区域发展还有待时日，使项目市场培育期增长。

2.5 分析结论综述

①项目要面临较长的销售周期，前期回报率相对较低，随区域和项目本身的价值提升，项目的价格会呈现低开高走的趋势；

②赋予物业全新的理念与完善的功能配套，降低周边环境及设施配套跟不上所产生的不良影响；

③从以上对项目自身的优劣势和外部竞争环境的机会、威胁的分析，不难发现，本项目最大的优势就是地理位置优越，应在推广中充分利用这一点，着力渲染。运用本项目所处区域交通优势的特点，提倡办公文化理念，以在区域市场激烈的竞争中脱颖而出。

3 项目售价、租金走势预测

3.1 项目售价走势预测

表1

■

以目前市场在售或近期售罄的写字楼价格作为可比案例，通过对影响写字楼因素的比较，得出本项目销售均价应在14000元/平方米左右。按照市场比较法价格定位方法所得结果，结合本项目目前所处区域未来空间以及市场同类产品稀缺性，建议本项目销售均价定于18000元/平方米比较合适。但项目初期因区域形象差、项目知名度不高等原因，为快速聚集人气，建议入市价格均价在16000元/平方米，根据去化率逐步调整均价。

3.2 项目租金走势预测（表2）

通过对比同类型写字楼租金价格比分，为聚拢人气提高写字楼入驻率，得出本项目租金价格初期应在45元/平方*月较为合适，随着项目周边配套逐步完善及后期企业入驻，根据市场行情适量提高租金价格。

4 综合投资对策

4.1 经济测算及客户构成

单价：1.6万元/平；分割面积：160-2000平方米；总价：499-3200万元；首付：250-1600万元；月供：2.9-20万元；客户构成：投资兼具办公型的企事业单位，行业集中在金融、保险、证券、贸易等。

通过泛海国际SOHO城写字楼经济测算来看，个人购买行为基本较少，主流购买者应为具备一定实力的企业法人，其具体资质有：

①企业评估资产达2000万以上；

②企业年运营净利润达到400万以上。

以上两条为购买汉口中心高端写字楼主力企业必备条件。

4.2 投资对策

①由于高端甲级写字楼总价高，首期成本高以及月供压力大，对个人来说代价过高，因此多为企业行为。

②高端甲级写字楼静态收益率大多处在6%-8%，鉴于其高投入的前提，其投资收益率并不高，因此纯投资客较少，多数为有自用办公需求企业。

③甲级写字楼一般坐落于市内黄金地段，有一定集群效应和良好交通和配套条件，且外立面建筑用材高档，内部软硬配套及物业服务优越，有利于提升入驻企业形象档次，因此购买高端甲级写字楼物业企业对于企业形象要求较高。

综上所述，本案核心客户为：对办公条件需求较高或有意向提高办公需求的，在武汉CBD片区没有购置物业，企业资产在2000万以上，年净利润在400万以上的中高端金融、贸易、证券、保险等服务型企业以及国内外大型知名企业。

参考文献：

[1]李淑琴，等.2013年汉口写字楼市场报告[J].中原地产，2013，8.

[2]费爱华.我国商业地产的经营策略比较分析[J].市场营销导刊，2007（1）.

[3]黄安永.中国商业地产现状及其发展[J].建筑与文化，2004，（8）.

[4]苏琪.商业地产开发及运营研究[D].重庆大学，2006.endprint

摘要：写字楼作为商业房地产的前沿物业，是专门针对公司等机构出租和销售的建筑空间。与其它形式的商业房产（如购物中心）一样，在项目开发前必须进行可行性分析，准确的市场定位。

关键词：写字楼 竞争力 走势预测

0 引言

写字楼作为商业房地产的前沿物业，是专门针对公司等机构出租和销售的建筑空间。与其它形式的商业房产（如购物中心）一样，在项目开发前必须进行可行性分析，准确的市场定位。

1 项目概述

武汉CBD首发国际级写字楼——泛海国际SOHO城，位于武汉CBD商务核心区的北部门户位置，是集甲级办公楼、时尚商业街区为一体的国际全能商务综合体；项目由2栋150米，6栋100米，共8栋写字楼组成，总建筑面积63万方，是目前武汉市乃至整个华中地区最大的单体商务体项目。

2 项目竞争力分析（SWOT技术）

2.1 Strengths（优势分析）

①项目位于CBD核心区，毗邻二环线、汉口火车站，地理位置非常优越；

②交通便利，区域内有多路公交车及地铁经过；

③市政规划清晰，受周边商业区及CBD辐射影响，地段潜力巨大；

④先进的设计和规划，功能规划先进，能提供多种服务；

⑤超过区域内先期开发的写字楼物业，在区域范围内具有优势；

⑥开发商拥有雄厚的经济实力与良好的社会资源。

2.2 Weakness（劣势分析）

①土地成本高，如此高的土地价格把成本拉高，在产品定价的时候就不得不相应提高，这样就会挤掉一部分顾客；

②受地铁施工及周边建设影响，目前的环境及生活配套较差；

③缺少绿化及容积率过高；

④体量较大，招商难度及经营风险增加。

2.3 Opportunity（机会分析）

①区域经济发展规划，商务活动频繁，带来市场需求；

②城市区域建设进程加快，使土地和物业价值不断升值；

③合理准确的市场及产品定位，扩大了项目市场层面；

④随着更多项目的入住，区域潜力巨大；

⑤区域内人口多，提供较强的消费支撑。

2.4 Threat（威胁分析）

①区域内公寓类商住楼对纯写字楼市场冲击大；

②受区域内成熟的甲级写字楼销售竞争压力；

③项目周边区域发展还有待时日，使项目市场培育期增长。

2.5 分析结论综述

①项目要面临较长的销售周期，前期回报率相对较低，随区域和项目本身的价值提升，项目的价格会呈现低开高走的趋势；

②赋予物业全新的理念与完善的功能配套，降低周边环境及设施配套跟不上所产生的不良影响；

③从以上对项目自身的优劣势和外部竞争环境的机会、威胁的分析，不难发现，本项目最大的优势就是地理位置优越，应在推广中充分利用这一点，着力渲染。运用本项目所处区域交通优势的特点，提倡办公文化理念，以在区域市场激烈的竞争中脱颖而出。

3 项目售价、租金走势预测

3.1 项目售价走势预测

表1

■

以目前市场在售或近期售罄的写字楼价格作为可比案例，通过对影响写字楼因素的比较，得出本项目销售均价应在14000元/平方米左右。按照市场比较法价格定位方法所得结果，结合本项目目前所处区域未来空间以及市场同类产品稀缺性，建议本项目销售均价定于18000元/平方米比较合适。但项目初期因区域形象差、项目知名度不高等原因，为快速聚集人气，建议入市价格均价在16000元/平方米，根据去化率逐步调整均价。

3.2 项目租金走势预测（表2）

通过对比同类型写字楼租金价格比分，为聚拢人气提高写字楼入驻率，得出本项目租金价格初期应在45元/平方*月较为合适，随着项目周边配套逐步完善及后期企业入驻，根据市场行情适量提高租金价格。

4 综合投资对策

4.1 经济测算及客户构成

单价：1.6万元/平；分割面积：160-2000平方米；总价：499-3200万元；首付：250-1600万元；月供：2.9-20万元；客户构成：投资兼具办公型的企事业单位，行业集中在金融、保险、证券、贸易等。

通过泛海国际SOHO城写字楼经济测算来看，个人购买行为基本较少，主流购买者应为具备一定实力的企业法人，其具体资质有：

①企业评估资产达2000万以上；

②企业年运营净利润达到400万以上。

以上两条为购买汉口中心高端写字楼主力企业必备条件。

4.2 投资对策

①由于高端甲级写字楼总价高，首期成本高以及月供压力大，对个人来说代价过高，因此多为企业行为。

②高端甲级写字楼静态收益率大多处在6%-8%，鉴于其高投入的前提，其投资收益率并不高，因此纯投资客较少，多数为有自用办公需求企业。

③甲级写字楼一般坐落于市内黄金地段，有一定集群效应和良好交通和配套条件，且外立面建筑用材高档，内部软硬配套及物业服务优越，有利于提升入驻企业形象档次，因此购买高端甲级写字楼物业企业对于企业形象要求较高。

综上所述，本案核心客户为：对办公条件需求较高或有意向提高办公需求的，在武汉CBD片区没有购置物业，企业资产在2000万以上，年净利润在400万以上的中高端金融、贸易、证券、保险等服务型企业以及国内外大型知名企业。

参考文献：

[1]李淑琴，等.2013年汉口写字楼市场报告[J].中原地产，2013，8.

[2]费爱华.我国商业地产的经营策略比较分析[J].市场营销导刊，2007（1）.

[3]黄安永.中国商业地产现状及其发展[J].建筑与文化，2004，（8）.

[4]苏琪.商业地产开发及运营研究[D].重庆大学，2006.endprint

摘要：写字楼作为商业房地产的前沿物业，是专门针对公司等机构出租和销售的建筑空间。与其它形式的商业房产（如购物中心）一样，在项目开发前必须进行可行性分析，准确的市场定位。

关键词：写字楼 竞争力 走势预测

0 引言

写字楼作为商业房地产的前沿物业，是专门针对公司等机构出租和销售的建筑空间。与其它形式的商业房产（如购物中心）一样，在项目开发前必须进行可行性分析，准确的市场定位。

1 项目概述

武汉CBD首发国际级写字楼——泛海国际SOHO城，位于武汉CBD商务核心区的北部门户位置，是集甲级办公楼、时尚商业街区为一体的国际全能商务综合体；项目由2栋150米，6栋100米，共8栋写字楼组成，总建筑面积63万方，是目前武汉市乃至整个华中地区最大的单体商务体项目。

2 项目竞争力分析（SWOT技术）

2.1 Strengths（优势分析）

①项目位于CBD核心区，毗邻二环线、汉口火车站，地理位置非常优越；

②交通便利，区域内有多路公交车及地铁经过；

③市政规划清晰，受周边商业区及CBD辐射影响，地段潜力巨大；

④先进的设计和规划，功能规划先进，能提供多种服务；

⑤超过区域内先期开发的写字楼物业，在区域范围内具有优势；

⑥开发商拥有雄厚的经济实力与良好的社会资源。

2.2 Weakness（劣势分析）

①土地成本高，如此高的土地价格把成本拉高，在产品定价的时候就不得不相应提高，这样就会挤掉一部分顾客；

②受地铁施工及周边建设影响，目前的环境及生活配套较差；

③缺少绿化及容积率过高；

④体量较大，招商难度及经营风险增加。

2.3 Opportunity（机会分析）

①区域经济发展规划，商务活动频繁，带来市场需求；

②城市区域建设进程加快，使土地和物业价值不断升值；

③合理准确的市场及产品定位，扩大了项目市场层面；

④随着更多项目的入住，区域潜力巨大；

⑤区域内人口多，提供较强的消费支撑。

2.4 Threat（威胁分析）

①区域内公寓类商住楼对纯写字楼市场冲击大；

②受区域内成熟的甲级写字楼销售竞争压力；

③项目周边区域发展还有待时日，使项目市场培育期增长。

2.5 分析结论综述

①项目要面临较长的销售周期，前期回报率相对较低，随区域和项目本身的价值提升，项目的价格会呈现低开高走的趋势；

②赋予物业全新的理念与完善的功能配套，降低周边环境及设施配套跟不上所产生的不良影响；

③从以上对项目自身的优劣势和外部竞争环境的机会、威胁的分析，不难发现，本项目最大的优势就是地理位置优越，应在推广中充分利用这一点，着力渲染。运用本项目所处区域交通优势的特点，提倡办公文化理念，以在区域市场激烈的竞争中脱颖而出。

3 项目售价、租金走势预测

3.1 项目售价走势预测

表1

■

以目前市场在售或近期售罄的写字楼价格作为可比案例，通过对影响写字楼因素的比较，得出本项目销售均价应在14000元/平方米左右。按照市场比较法价格定位方法所得结果，结合本项目目前所处区域未来空间以及市场同类产品稀缺性，建议本项目销售均价定于18000元/平方米比较合适。但项目初期因区域形象差、项目知名度不高等原因，为快速聚集人气，建议入市价格均价在16000元/平方米，根据去化率逐步调整均价。

3.2 项目租金走势预测（表2）

通过对比同类型写字楼租金价格比分，为聚拢人气提高写字楼入驻率，得出本项目租金价格初期应在45元/平方*月较为合适，随着项目周边配套逐步完善及后期企业入驻，根据市场行情适量提高租金价格。

4 综合投资对策

4.1 经济测算及客户构成

单价：1.6万元/平；分割面积：160-2000平方米；总价：499-3200万元；首付：250-1600万元；月供：2.9-20万元；客户构成：投资兼具办公型的企事业单位，行业集中在金融、保险、证券、贸易等。

通过泛海国际SOHO城写字楼经济测算来看，个人购买行为基本较少，主流购买者应为具备一定实力的企业法人，其具体资质有：

①企业评估资产达2000万以上；

②企业年运营净利润达到400万以上。

以上两条为购买汉口中心高端写字楼主力企业必备条件。

4.2 投资对策

①由于高端甲级写字楼总价高，首期成本高以及月供压力大，对个人来说代价过高，因此多为企业行为。

②高端甲级写字楼静态收益率大多处在6%-8%，鉴于其高投入的前提，其投资收益率并不高，因此纯投资客较少，多数为有自用办公需求企业。

③甲级写字楼一般坐落于市内黄金地段，有一定集群效应和良好交通和配套条件，且外立面建筑用材高档，内部软硬配套及物业服务优越，有利于提升入驻企业形象档次，因此购买高端甲级写字楼物业企业对于企业形象要求较高。

综上所述，本案核心客户为：对办公条件需求较高或有意向提高办公需求的，在武汉CBD片区没有购置物业，企业资产在2000万以上，年净利润在400万以上的中高端金融、贸易、证券、保险等服务型企业以及国内外大型知名企业。

参考文献：

[1]李淑琴，等.2013年汉口写字楼市场报告[J].中原地产，2013，8.

[2]费爱华.我国商业地产的经营策略比较分析[J].市场营销导刊，2007（1）.

[3]黄安永.中国商业地产现状及其发展[J].建筑与文化，2004，（8）.

[4]苏琪.商业地产开发及运营研究[D].重庆大学，2006.endprint